16+

Устоит ли небоскреб «Газпрома» на намывной территории?

01/12/2009

Устоит ли небоскреб «Газпрома» на намывной территории?

Борис Грызлов предложил перенести строительство башни «Охта-центра» на намывные территории. «Город 812» попытался выяснить, возможно ли это технически и во сколько такой перенос может обойтись «Газпрому».


     Спикер Госдумы заявил, что небоскреб «Газпрома» надо строить не на Охте, а на намывных территориях. Самый известный намыв в Петербурге –  «Морской фасад» на Васильевском острове, которым занимается одноименная управляющая компания (есть еще проект намыва 400 гектаров у Сестрорецка – см. «Другой намыв»).

Идея строительства небоскреба на василеостровском намыве не новая. Представители  «Морского фасада» уже предлагали поставить там башню. По словам Сергея Польского, руководителя проекта Группы компаний «Трансстрой» по контракту с «Морским фасадом», сегодня технологии, в принципе, позволяют сделать все, что угодно, – то есть построить башню на намыве можно. Однако и без того недешевый небоскреб (стоимость его строительства на Охте оценивалась в 60 млрд рублей) – может стать еще дороже. «Понадобятся большие сваи – около 80 метров. Каждая такая свая стоит очень дорого. Оценить, насколько это может увеличить стоимость строительства, – сейчас очень трудно. Она может увеличиться, а может и остаться прежней. Все зависит от того, как специалисты пересчитают проект», – считает Сергей Польский.

Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов полагает, что стоимость строительства может вырасти на 10 – 20%, так как на намывной территории В.О. нет никакой инфраструктуры и ее придется создавать.

И Александр Игнатюк, аналитик ИК «Энергокапитал», уверен, что перенос строительства небоскреба «Газпрома» на новое место ощутимо скажется на стоимости. «В первую очередь это связано с изменением проектной документации и увеличением срока возведения здания. Старый проект не учитывал характеристик грунта намывных территорий, а разработка нового оценивается в $5 – 10 млн. Стоимость намывных территорий «Морского фасада» при сценарии переноса проекта – это еще дополнительные $20 – 25 млн. Кроме того, неизвестна судьба существующей площадки под строительство небоскреба. Таким образом, по минимальной оценке новые затраты составят порядка 1 млрд руб., при том что и достаточность текущей суммы в 60 млрд руб. уже сейчас вызывает сомнения», – говорит Александр Игнатюк.

Однако директор Центра экспертиз ЭКОМ сомневается, что идею переноса башни на намывную часть В.О. стоит рассматривать серьезно. «Заявление Бориса Грызлова говорит лишь о том, что необходимо проводить консультации и искать подходящее место. Что Ржевка, что намывная часть Васильевского острова – это места, названные от балды. Иначе не скажешь. Для всей территории Петербурга есть Генплан, где обозначены территории перспективного развития, и надо выбирать из них. Есть правила землепользования и высотный регламент. Выше 120 метров на намыве строить нельзя, и то только в одном месте. Тем более что на свежих грунтах строить такую конструкцию технически сложно. Но то, что политики заговорили о башне, – это сигнал исполнительной власти в Петербурге – не надо разрушать город», – уверяет он.     

 Вера СВИРИДОВА

 

  Комментраий:   

Александр Шимберг, директор департамента по связям с общественностью УК «Морской фасад»:

- Мы рады любому инвестору, но высотный регламент ограничивает высоту зданий на намывных территориях 120 метрами. Если инвестор намерен строить выше, изменение параметров надо согласовывать с администрацией города.

 Строители не хотят

 Руководство ОДЦ «Охта» не рассматривает вопрос о переносе небоскреба, сообщил зам. гендиректора ОДЦ Владимир Гронский.

Главный архитектор «Охта-центра» Филипп Никандров заявил, что с точки зрения расстояния от центра район Охты и намыв на Васильевском острове не отличаются: «в связи с этим предложения о переносе туда проекта можно назвать непродуманными». По словам Никандрова, в свое время КГА уже анализировал вариант строительства небоскреба на Васильевском острове. И отказался от него – потому что в этом случае высотное здание будет накладываться на силуэт Ростральной колонны и вид Стрелки Васильевского острова. Что нарушит один из открыточных видов Петербурга. Кроме того, само расположение на намывных территориях будет вызывать большие вопросы из-за того, что грунт намыт там совсем недавно.  

 Защитники не приветствуют

 «Морской фасад» не подходит для строительства небоскреба по тем же причинам, что и устье Охты, – башня нарушит исторические невские панорамы, говорит сопредседатель Петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. Он предложил не заниматься гаданиями, а взять Генеральный план Петербурга и вернуться к идее, высказанной три года назад Михаилом Пиотровским. А именно: найти место для нового Петербурга XXI века. Его прообразом могут послужить парижский Дефанс, лондонский Кеннери верф и другие районы концентрированного высотного строительства.

На неделе Центральный совет ВООПИиК (общество охраны памятников) провел в Петербурге специальное выездное заседание, на котором решил обратиться к руководству страны найти для небоскреба другое место, а в устье Охты создать археологический заповедник.

По мнению зампредседателя СПб отделения ВООПИиК Александр Кононова, КГИОП нарушил федеральный закон, когда в августе 2009 года изменил границы территории выявленного археологического объекта – крепости Ниеншанц. Нарушено и региональное законодательство, прежние границы зафиксированы в городском законе «О границах зон охраны объектов культурного наследия».

Петр Сорокин, который руководит раскопками Ниеншанца, сообщил, что работы произведены на площади 26 тыс. кв. метров. Найдено пять комплексов – неолитическая стоянка; мысовое городище; крепость Ландскрона (XIII век); крепость Ниеншанц (XVII век); поздесредневековый могильник. Фортификационные сооружения снова засыпаны для лучшей сохранности. В сентябре раскопки были приостановлены (по словам руководителей «Охты», раскопки остановлены до проведения нового тендера). Г-н Сорокин говорит, что неисследованная территория, попадающая в пятно застройки «Охта-центра», составляет 20 тысяч кв. метров и там находятся части выявленных объектов. Сорокин предлагает создать археологический парк. Руководители ВООПИиК признают, что в уходе «Газпрома» из устья Охты государству придется компенсировать компании расходы на проведение археологических раскопок. По данным «Газпрома», это 300 млн рублей.

В. Ш.

 Прокуратура ждет

 По нашим данным, в городской прокуратуре на уровне исполнителей уже готов ответ на заключение Росохранкультуры (РОК), которое во многом совпадает с точкой зрения ВООПИиК. И оно положительное для РОК по 9 пунктам из 10. Но обнародование ответа отложено до 10 декабря (эту дату подтверждают источники в Министерстве культуры). Поскольку вопрос политический, то ответ может быть и иным.

 Другой намыв

 Владимир Путин подписал постановление о присоединении к Петербургу 400 га Финского залива у Сестрорецка – эти гектары собираются сделать сушей. Идеи перенести  небоскреб в район Сестрорецка уже высказывались. Перспективы «второго намыва» мы попросили оценить экспертов

«Стоимость намыва гектара суши зависит от многих факторов: условий намыва, особенностей водоема и т.д. Так как Сестрорецк расположен на восточном берегу мелководной (глубина 2,5 – 3,5 метра лишь в 200 метрах от берега) Сестрорецкой бухты, то стоимость намыва одного гектара в среднем может составить 50 – 60 млн рублей», – рассказал Дмитрий Баранов, эксперт УК «Финам Менеджмент».

Александр Игнатюк (ИК «Энергокапитал») оценивает весь проект приблизительно в $1 млрд. Однако, по его мнению, девелоперы, для которых минувшие полтора года были крайне неудачным временем для ведения бизнеса, постараются при согласовании строительства заложить максимальную маржу. И стоимость проекта может возрасти до $2,5 – 3 млрд.

Говоря о сроках реализации проекта, специалисты считают это делом далекой перспективы. «Помимо процедуры изменения границ, необходимо будет также решать вопросы изменения Генплана и включения территории в Правила землепользования и застройки. Думаю, на это уйдет не менее 1,5 – 2 лет», – говорит Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City. Однако двумя годами дело не ограничится. Это только начало. По словам Сергея Польского, чисто физически 400 га можно насыпать за 3 года. И строить сразу на этих намытых территориях нельзя. Возводить здания можно где-то через 2 года. Это время необходимо для консолидации грунта. Есть естественная консолидация, как это было на «Морском фасаде». Там бульдозеры разравнивали грунт, а потом его утрамбовывала тяжелая техника. Есть искусственная - она предусматривает залив бетона, добавление камня. Это ускорит консолидацию грунта, но значительно удорожит процесс.

В целом «сестрорецкий намыв» представляется экспертам интересным проектом. Так, зам. директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин говорит об уникальной возможности сформировать на берегу Финского залива среду обитания с собственной инфраструктурой, рекреационными зонами и т.д., а близость к морю можно удачно обыграть, создав марины, яхт-клуб и прочие «фишки». Жилье здесь целесообразнее будет строить класса «комфорт» невысокой этажности – 5 – 7 этажей.

Вторит ему и Владимир Копылов. «Здесь может быть реализован симбиоз элитного малоэтажного жилья и жилья класса «премиум», наверняка появятся рекреационные и бизнес-зоны. Около 70% территории уйдет под жилье, остальное будет застроено объектами коммерческого назначения», – поясняет он.

Есть и обратная сторона медали. «По экологическому влиянию эти работы, скорее всего, добьют пляжи Курортного района и водные экосистемы залива, которые и так находятся в условиях стресса. Изменится конфигурация побережья, погибнет прибрежная территория. Лисий Нос – это сложившийся район одноэтажной «дачной» застройки. Какое социально-экономическое влияние окажет на нее новый общественно-деловой район – неизвестно. Получается, что город, развиваясь, убивает уже сформированные свои части», – говорит Александр Карпов. Ему непонятно, зачем в свое время определяли в Генплане территории перспективного развития, если вместо них предлагается намыв. Когда-то эти территории рисовали специалисты, принимали депутаты, утверждала губернатор, и оказалось, что в итоге это уже не нужно. «Но у меня есть надежда, что этот проект не состоится, что безумие этих планов само себя погубит», – заключает он.

В. С

 

 









Lentainform