16+

Спрос на жилье в Петербурге с начала года вырос более чем на треть

03/12/2009

Спрос на жилье в Петербурге с начала года вырос более чем на треть

Кризис начинает отступать, и экономика постепенно приходит в себя от его последствий. Стал оживать и рынок жилья, находившийся с начала года в «кризисной коме». Цены на квартиры пока не растут бурными темпами, но уже и не падают. Вернулся на рынок и спрос. Правда, количество желающих приобрести жилье пока превышает число реальных покупателей. И тем не менее. Каковы прогнозы развития рынка недвижимости Петербурга? Сколько будет стоить квадратный метр? Реально ли взять в нынешней ситуации ипотеку и на каких условиях? Как накопить на жилье без займов? Ответы на эти и другие вопросы искали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с изданием TT Finance. Купить бы рад...


        Бизнес-класс в нокауте

Жилищный вопрос не утрачивает свою актуальность еще с советских времен. Средняя обеспеченность населения Петербурга жильем составляет сейчас 24 квадратных метра на человека. Для сравнения: в странах Европы этот показатель варьируется от 36 до 74 «квадратов». Неудивительно, что более половины петербуржцев хотели бы улучшить свои жилищные условия. Правда, сделать это за счет собственных средств могут далеко не все: квадратные метры — дорогое удовольствие даже после кризисного падения цен.

— В среднем за год стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке снизилась на 25 тысяч рублей, или на 24 процента, — приводит данные полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. — С начала сентября темпы снижения замедлились и составили не более 0,1–0,2 процента, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке составляет сейчас 82 тысячи рублей. На рынке строящегося жилья цена за год снизилась в среднем на 20 процентов и составляет 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако встречаются предложения и по 55, и по 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика — его финансовой стабильности.

Но ценовое падение, по всей видимости, уже в прошлом. По крайней мере, однокомнатные квартиры, хоть и незначительно, но уже начали прибавлять в цене.

— Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке: сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели», — поясняет Павел Созинов. — Так, за последнюю неделю «однушки» впервые в этом году подорожали на 0,5 процента, а многокомнатные квартиры никак не отреагировали на «осенний стресс», и стоимость их продолжала снижаться.

Подталкивает цены в рост и оживившийся спрос: по данным городской телефонной службы «Квартирный вопрос», в октябре он вырос на 14 процентов, а сначала года — на 22 процента. Объем предложения на «вторичке» увеличился на 9,5 процентов.

— Сказывается сезонный подъем, а также сыграл свою роль отложенный спрос — на рынок возвращаются покупатели, имеющие возможность приобрести жилье, но выжидавшие падения цен, — говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. — Лишь бизнес-класс на первичном рынке продолжает падение. Это объясняется «кризисом недоверия», так как 69 процентов жилья бизнес-класса приходится на объекты ЛЭКа, у которого возник сейчас ряд проблем. Кроме того, бизнес-класс ориентирован в основном на людей со средним уровнем дохода, которые максимально пострадали в кризис.

        Обойдемся без дефицита?

Пошел в рост и объем продаж, но до докризисных показателей еще далеко: с начала года на первичном рынке продано 1,1 миллиона квадратных метров (по итогам 2008 года было продано значительно больше — 2,2 миллиона «квадратов»). Однако в том, что новые квартиры не разлетаются сейчас как горячие пирожки, есть и положительный момент. Еще недавно нас пугали тотальным дефицитом квадратных метров. Оказывается, не все так страшно.

— В Петербурге официально заморожено 14 объектов из 199 строящихся, а по результатам нашего объезда работы приостановлены на 28 процентах объектов. Причем большинство из них находятся на начальной стадии, — анализирует ситуацию Зося Захарова.

— В настоящее время на продажу выставлено 2,6 миллиона квадратных метров жилья в 297 новых и строящихся домах, — комментирует Павел Созинов. — Из них около трети — уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца года должно быть достроено 70 домов, остальные — со сроками сдачи в 2010–2011 годах. Всего в стадии строительства находится около 5–6 миллионов квадратных метров жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.

— Благодаря докризисному всплеску строительства рынок сейчас наполнен предложениями, — считает Зося Захарова.

        Не так страшна ипотека...

По результатам опроса посетителей недавней Ярмарки недвижимости, почти 90 процентов из 440 человек планируют в ближайшее время купить квартиру. Но лишь 38,9 процента из них могут позволить себе такую покупку за счет собственных сбережений. А 40 процентов опрошенных присматриваются к ипотеке, хотя в разгар кризиса бытовало мнение, что этот инструмент изжил себя.

— Мне кажется, что психологический барьер отторжения ипотеки, возникший из-за кризиса, уже преодолен. Об этом свидетельствует и тот факт, что число обращающихся за консультациями по ипотечному кредитованию выросло в три раза, — рассуждает Павел Штепан, председатель Правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ».

Отношение петербуржцев к ипотеке действительно несколько улучшилось, но не сильно.

— В 2008 году в Санкт-Петербурге было заключено 17 тысяч ипотечных сделок, а с начала 2009 года — около 3 тысяч, — отмечает генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПИА) Владислав Назаров. — Темпы ипотечного кредитования упали в 5–6 раз. Сейчас спрос растет, но незначительными темпами. Во многом этому способствует информационный фон, созданный вокруг ипотеки. Не зря же даже шутка появилась о том, что «в России смертную казнь заменили ипотекой».

— Как показывают исследования, большинство населения готово воспользоваться ипотекой при условии снижения ставок, — отмечает Павел Штепан.

— Для многих это уже как молитва: «О, надо снижать процентную ставку». Никто не знает, какая она, но все говорят, что ее надо снижать, — высказывает свою позицию Владислав Назаров. — Средняя ставка на рынке ипотеки сейчас 13–14 процентов. По федеральной ипотечной программе ставка 9,5 процентов. Ниже рыночной, но надо понимать, что достигается это за счет финансирования из госбюджета. Ставка по ипотечным кредитам не может быть убыточной.

С примером мизерных процентных ставок по ипотеке уже хорошо знаком весь мир, правда, пример этот оказался не самым удачным. В США кредиты на покупку жилья раздавали без всякого обеспечения под 5, а то и под 3 процента. Вот только собрать деньги обратно американские банки не смогли, и в результате повергли в шок сначала экономику своей страны, а затем и мировую. Свою цену за низкие процентные ставки в США заплатили и мы с вами — снижением зарплат, сокращениями и другими последствиями кризиса. Зато в отличие от Америки у нас задолженность по ипотечным кредитам не стала массовой проблемой. По сведениям СПИА, за реструктуризацией сделок по федеральной программе, начавшей действовать с начала года, обратилось всего около 100 петербуржцев.

— Спрос на программу по предоставлению стабилизационного займа на восстановление платежеспособности несущественный, — подтверждает Владислав Назаров. — Возможно, потому что банки справляются самостоятельно, предлагая своим заемщикам более эффективные программы реструктуризации, чем государственная.

— Сбербанк работает с АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов), и могу подтвердить, что обращения за стабилизационными займами — единичные, — дополняет главный экономист Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Евгения Енина.

Между тем снижение объемов ипотеки произошло и по той причине, что в кризис большинство банков свернули ипотечные программы. К примеру, если до кризиса со СПИА работало около 30 банков, то сейчас лишь 7. Сохранили свои позиции на этом рынке лишь банки с государственным участием либо банки, которым открыт доступ к рефинансированию за счет федеральных ресурсов. В лидерах по-прежнему Сбербанк — его доля на рынке ипотеки Санкт-Петербурга составляет 68 процентов.

— Сбербанк, как и другие банки, отреагировал на позитивные тенденции в экономике снижением первоначального взноса по кредитам, — рассказывает Евгения Енина. — С октября размер первоначального взноса у нас снижен с 30 до 20 процентов, а для молодых семей с детьми — до 15 процентов стоимости объекта недвижимости.

Также с ноября банком введены новые условия жилищного кредитования, в соответствии с которыми расширен круг заемщиков по кредиту до 3 человек, что, безусловно, позволит клиентам существенным образом увеличить максимальную сумму кредита и повысит их возможности по приобретению жилья.

В настоящее время ставки по ипотечным кредитам составляют от 13,25 до 14,75% годовых в рублях, при приобретении жилья в «новостройках» — от 14,75 до 16,25% годовых в рублях на период строительства.

С начала года Северо-Западным банком выдано 5,6 тысячи жилищных кредитов на сумму 6,2 миллиарда. Вместе с тем отмечаем с октября двукратное увеличение числа обращений клиентов за получением ипотечных кредитов.

— Мы также наблюдаем приток клиентов и рост числа заявок на ипотечные кредиты, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ 24» Татьяна Хоботова. — Если в начале 2009 года в месяц в среднем мы заключали 26 сделок по ипотеке, то сейчас 35–40. При этом люди действительно стали подходить к получению кредита более взвешенно.

Несмотря на то, что условия по ипотеке стали более лояльными, риэлторы пока не отмечают резкого спроса на нее — по данным АРИН, с начала года при помощи ипотеки заключено всего 5 процентов сделок по покупке жилья. Зато оживился строительный рынок. Набирает популярность «ипотечное софинансирование» — компенсация части процентной ставки застройщиком.

— У нас давно действует продукт «Ипотечный+», — отмечает Евгения Енина. — Он распространяется на жилые дома, строящиеся или построенные с участием кредитных средств Банка. На сегодняшний день действует порядка 30 договоров со строительными компаниями Северо-Западного региона по совместной реализации жилья. Особенностью программы являются более низкие, в сравнении с другими ипотечными программами банка процентные ставки, при этом на период строительства кредитуемой квартиры предоставление в залог банку другого объекта недвижимости не требуется. Также ряд партнеров банка по ипотечным программам предоставляют скидки на приобретаемые квартиры в размере от 7% до 15% стоимости жилья.

        В складчину дешевле

Еще одним вариантом решения квартирного вопроса при отсутствии собственных сбережений может стать жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Его участники объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. Первоначальный взнос установлен законом в размере 10 процентов от стоимости желаемой квартиры. Далее человек накапливает средства до 30 или 50 процентов (в зависимости от выбранной формы участия) или вносит их единовременным платежом, после чего кооператив добавляет недостающую сумму и покупает ему жилье, а пайщику предоставляется 10-летняя рассрочка погашения его стоимости. Риск мошенничества, как говорят участники круглого стола, сведен к минимуму.

— С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», который исключает риск мошенничества с взносами пайщиков, — уверяет директор ЖНК «Элитный» Галина Микк. — Согласно закону, из «общего котла» нельзя «брать» деньги ни на какие другие нужды, кроме как на те, ради которых «котел» и создавался. ЖНК — некоммерческое объединение граждан, которые организуют «общий котел» для покупки или строительства жилья. Исключить гражданина из кооператива, даже за просрочку оплаты взносов, можно только по решению суда. А в случае ликвидации кооператива обязательно должна проводиться оценка имущества как движимого, так и недвижимого, прав требования и долгов ликвидируемого кооператива.

Надзор за деятельностью ЖНК возложен на Федеральную службу по надзору за финансовыми рынками, перед которой кооперативы отчитываются раз в три месяца. По данным ФСФР, сейчас в Северо-Западном округе насчитывается 19 ЖНК. Такая схема имеет свои преимущества перед ипотекой.

— Прежде всего, это доступность участия в ЖНК: пайщиком может быть любой человек от 16 лет, нет необходимости в справках о доходах и поручителях, — разъясняет Галина Микк. — ЖНК не оставит пайщика в случае невозможности выплаты пая, а приобретет ему жилье на сумму внесенных и выплаченных денежных средств. В ЖНК можно вносить сумму, дающую право приобретения жилья единовременным платежом или накапливать эти деньги не более 5 лет. ЖНК не начисляет проценты на внесенные денежные средства, но дает возможность получения дешевого кредита. И это главное преимущество. Ведь удорожание объекта через ипотеку составляет 140–180 процентов, а удорожание через ЖНК не превышает 40 процентов за весь период участия.

        Стащить могут и отделку

Но приобрести желанную квартиру мало, ее еще необходимо защитить от всякого рода неприятностей. Сигнализация и железные двери не панацея, они спасут лишь от воров, и то не всегда. А гораздо чаще квартира и ваше имущество рискуют пострадать от таких бедствий, как потоп или пожар.

— Страхование квартир и загородной недвижимости — один из наиболее традиционных стабильных видов страхования, не зависящий от времени года, и интерес у петербуржцев к нему возрастает, особенно в кризис, — говорит руководитель Управления страхования имущественных рисков Санкт-Петербургского филиала страховой группы «Спасские ворота» Татьяна Чачанова. — Люди все чаще осознают, что после приватизации они сами в ответе за свое жилье и надеяться на помощь государства нет смысла.

Кстати, ипотечные квартиры также подлежат страхованию, и в этом случае очень важно платить страховые взносы вовремя.

— Уже есть примеры, когда с ипотечной квартирой произошел страховой случай, однако в выплате клиентам было отказано, так как они не внесли вовремя платеж по кредиту, а вместе с ним и взнос по договору страхования, — предупреждает Татьяна Чачанова. — Также довольно часто сейчас страхуют жизнь и здоровье заемщика, что позволяет в случае непредвиденных обстоятельств вовремя рассчитаться с банком. Выплаты по этому виду страхования у нас составили уже 5 миллионов рублей. Случаются и отказы — чаще всего по причине предоставления недостоверной информации о своем здоровье. Нужно понимать, что эксперты ДМС имеют возможность проверить вашу медицинскую карту, а потому скрывать что-то бесполезно.

Не стоит забывать о страховании и до покупки квартиры. Если вы не уверены в чистоте сделки, лучше оформить договор титульного страхования, который позволит избежать потерь в случае мошенничества. Что касается более традиционных рисков, то городская недвижимость чаще страдает от протечек и воров, а загородная — от пожаров и опять-таки воров.

— Совсем недавно был случай, — рассказывает Татьяна Чачанова, — люди уже вывезли все имущество с дачи на зиму, но от кражи это их не спасло. Похитители сняли ламинат и отделку.

  Ипотечный идеал  

Специалисты по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» составили портрет идеального заемщика:

– незамужняя женщина в возрасте 25–30 лет или женатый мужчина в возрасте 27–40 лет;

– с высшим образованием;

– сотрудник государственной корпорации;

– имеет доход от 100 тысяч рублей, подтвержденный справкой 2-НДФЛ.

Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования сегодня предлагаются заемщикам, имеющим собственных средств от 50 процентов стоимости приобретаемой недвижимости и готовым вернуть кредит в ближайшие 5–10 лет.

  ТОР-5 стран-лидеров по снижению цен на жилье в 2009 году: 

1. Латвия — 60 процентов


2. ОАЭ — 48 процентов


3. Болгария — 28 процентов


4. Исландия — 21 процент


5. Россия — 20 процентов


*По данным Global Property Guide's


  МК-справка 

Равняйтесь на надежных

«Страховая группа «Спасские ворота» — одна из ведущих страховых компаний России. На страховом рынке с 1995 года. 95 филиалов и более чем 150 представительств, агентств и отделений компании осуществляют страховую защиту граждан по всей стране. Уставный капитал «Страховой группы «Спасские ворота» составляет 1 миллиард рублей, активы — более 7 миллиардов рублей. Компания предоставляет своим клиентам полный комплекс страховых услуг, обладая государственными лицензиями на осуществление более 100 видов страхования.

За годы существования компания стала лауреатом многих конкурсов, получила ряд российских и международных наград. Рейтинговым агентством «Эксперт РА» компании присвоен рейтинг класса «А+», что означает «высокий уровень надежности со стабильными перспективами».


  МК-справка 

Северо-Западный банк Сбербанка России работает на территории 7 субъектов РФ — Санкт-Петербурга, Ленинградской, Калининградской, Мурманской, Псковской, Новгородской областей, а также Республики Карелия. В настоящее время Северо-Западный банк Сбербанка России располагает самой развитой филиальной сетью в регионе — из более 1 тыс. филиалов.

Собственное жилье станет реальностью! Кредиты на приобретение, строительство, ремонт/отделку, реконструкцию объектов недвижимости. Доступные условия жилищного кредитования. Широкий спектр ипотечных программ для улучшения жилищных условий.

www.szb.sbrf.ru

Справочно-информационная служба банка (812) 329-29-29

или 8-800-333-008-8 (звонок по России бесплатный).

Олеся Понкратьева

 











Lentainform