16+

Хочу квартиру!

11/03/2011

Хочу квартиру!

Окончание кризиса ознаменовалось ростом спроса на недвижимость. Получив уверенность в завтрашнем дне, люди стали задумываться о приобретении собственной крыши над головой, расширении уже имеющейся жилплощади или обмене старых квартир на новые. Но вместе с выросшим спросом вверх «поползли» и цены. Остановятся они или будут подниматься «до небес»?


Где лучше взять ипотеку и стоит ли вообще ее брать? Как выбрать себе квартиру и защитить себя от обмана? В этом разбирались участники круглого стола на тему «Недвижимость в Петербурге», организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с TT Finance.

            Впереди планеты всей
По единодушному мнению участников круглого стола, снижения стоимости петербургского квадратного метра ждать не стоит.

— Последнюю тысячу лет жилье поднималось в цене. Я уверен, что эта тенденция будет продолжаться. Хотя пока еще цены не достигли докризисного уровня, но они к нему стремятся, — считает заместитель генерального директора «НДВ СПб» (эксклюзивного продавца объектов Компании «ЛЭК») Александр Коваленко.

— На увеличение цены на недвижимость оказывают влияние и рост спроса, и активизация банков, охотнее дающих кредиты, — соглашается с коллегой директор по маркетингу и продажам ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий, — кроме того, растет стоимость земли, материалов. А это просто не может не сказаться на себестоимости жилья.

— Но резкого роста цен на жилье не произойдет, — замечает руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова, — наиболее вероятно, что цены подрастут на 10–15 процентов, то есть чуть выше уровня инфляции. Дефицита жилья в ближайший год не будет, даже несмотря на рост объема выдаваемых ипотечных кредитов.

Между тем во всем мире, по оценкам экспертов, квадратный метр, наоборот, дешевеет.

— Феномен ценового роста сохраняется только в России, причем в основном в мегаполисах, — отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — И Петербург, к сожалению, один из лидеров такого роста. Сюда, как и в Москву, хотят переехать многие россияне и жители стран СНГ. Им нужно где-то жить, и это, безусловно, еще сильнее стимулирует рост спроса и стоимости жилья.

— Совершенно точно, — соглашается коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» Екатерина Немченко. — В ГДСК, например, в прошлом году примерно треть покупателей была из других регионов России. Причем их география была очень разнообразной. Квартиры приобретали жители многих регионов страны — и газо-, и нефтепромысловых районов, и средней части России, и Карелии, и северных городов, таких как Мурманск, Архангельск. Кстати, для иногородних покупателей в нашей компании разработана специальная программа и действуют специальные скидки.

           Рассрочка против ипотеки
Вопреки расхожему в обществе мнению, ипотека в Петербурге распространена довольно слабо. По подсчетам специалистов, из 100 тысяч сделок, ежегодно совершающихся с недвижимостью, ипотечным кредитом поддержаны только 8000. Рассрочки от застройщика, появившиеся в период кризиса, вызвали куда больший ажиотаж.

— Рассрочка — это хорошая альтернатива ипотеке, — соглашается Александр Коваленко. — И ее значительно проще получить. Чтобы взять в банке ипотеку, нужно собрать документы, пройти комиссию в банке… Это долгий и сложный путь. Между тем, чтобы получить рассрочку, достаточно прийти и подписать соответствующий договор.

Но есть у рассрочки и свои минусы. Не каждая строительная компания может позволить себе дать рассрочку на длительный срок. Зачастую ее время не превышает 3–5 лет. В то время как ипотечный кредит выдается на 10, а то и 20 лет. Соответственно, разнится и размер ежемесячных выплат. Если пользователи ипотечных кредитов ежемесячно отдают в банк примерно по 7–10 тысяч рублей, то люди, взявшие рассрочку, должны выплачивать по 40–50 тысяч рублей в месяц. Кроме того, в рассрочку заложены все риски и проценты, а значит, она ничуть не дешевле ипотеки.

Невысокая популярность ипотечного кредита объясняется, по мнению участников круглого стола, неверно сложившимся общественным мнением. Люди зачастую боятся брать ипотеку, считая, что это кабала, и совершенно не учитывая тот факт, что за годы выплаты ипотечного кредита купленная на него квартира все равно поднимется в цене, так что фактически переплаты за жилье не будет.

Но сказать однозначно, что выгоднее — ипотека или рассрочка, — нельзя. Как правильно заметила генеральный директор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина, ситуации у всех разные. Человеку, желающему купить квартиру в новостройке с последующей продажей старой квартиры, имеет смысл оформить рассрочку — с тем, чтобы выплатить оставшуюся сумму после продажи. А семье, желающей поменять двухкомнатную квартиру на «трешку» в том же районе, если обе квартиры невысокого класса, будет очень выгодно взять ипотеку. Особенно если величина кредита будет совсем небольшая: примерно 700–800 тысяч рублей.

— Кризис повлиял на психологию людей таким образом, что они стали бояться брать кредит: а вдруг не сумеют его выплатить, — поясняет Ирина Забродина.

— Зато те, кто берут ипотечный кредит, относятся к нему более чем серьезно, — отмечает начальник отдела ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС» Кирилл Деревянко. — Из 10 человек, обращающихся к нам за кредитом, 8 уже имеют четкое представление о том, какие условия для них более приемлемы и выгодны. На основе этого они останавливают свой выбор на том банке, где им предоставят лучшие условия и высокий сервис — такого уровня, как в данный момент предоставляет банк «ГЛОБЭКС».

По словам Кирилла Деревянко, сегодня средняя ставка по банкам, предоставляющим ипотечное кредитование, составляет порядка 14 процентов. Однако в будущем она только увеличится. Как объясняют банкиры, растет ставка рефинансирования, деньги для банков дорожают и, как следствие, будут дорожать и для граждан.

— Сейчас же ипотечный кредит для потребителя выгоден, — отмечает Кирилл Деревянко. — В основном ипотеку берут люди со средним достатком, и им очень удобно ежемесячно платить небольшую фиксированную сумму.

Вообще, по его словам, после кризиса банки сравняли ставки и теперь соревнуются не в их снижении, а в сервисе. Семимильными шагами развиваются услуги, скорость выдачи ипотечного кредита снижена до минимума. Сегодня получить его можно буквально за неделю.

— Сбербанком России с 7 февраля 2011 года внедрена новая продуктовая линейка, более доступная для понимания клиентов; сокращены сроки рассмотрения жилищных заявок, — уточняет ведущий специалист Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Наталья Чекальникова. — Срок рассмотрения заявок не превышает 10 рабочих дней при подаче полного пакета документов, а при первичном рассмотрении вопроса по заемщику — срок не более 5 дней. Благодаря разнообразию, доступности и улучшению условий кредитования по жилищным кредитам выдача кредитов Северо-Западным банком в январе и феврале текущего года увеличилась в 2 раза по сравнению с прошлым годом.

Застройщикам, по словам банкиров, выгодно сотрудничать с банками, главным образом потому, что легкость получения ипотеки на жилье — один из критериев выбора потребителей. И добросовестные застройщики охотно сотрудничают с банками, предоставляя им все необходимые документы для проверки и «выбивая» для своих покупателей максимально выгодные кредиты.

— Одним из таких примеров является кредит, который дает нашим потребителям Ханты-Мансийский банк, — рассказывает Михаил Бузулуцкий. — Это кредит с нулевым первичным взносом. Он рассчитан на жителей нашего города, которые неплохо зарабатывают, но по разным причинам не могут скопить большой первый взнос для покупки квартиры. Программа такого кредитования наших покупателей открылась с 1 февраля, и востребованность этого кредита превзошла все ожидания. Всего за месяц наши продажи увеличились вдвое.

             А студия, оказывается, золотая...
Рынок первичной недвижимости давно уже «задает тон» всему жилищному рынку Петербурга. Именно «первичка» быстрее всего реагирует на изменения экономической ситуации, на появляющиеся новшества и меняющиеся запросы потребителей. В отличие от рынка вторичного жилья она очень сложна и разнообразна не только по ценам, но и по качеству строительства, метражу и вариантам приобретения.

— На рынке вторичной недвижимости ежегодно продается примерно 50–60 тысяч квартир, — отмечает Павел Созинов, — это очень стабильный рынок. Небольшие корректировки в уровень спроса вносит начало года. Но с началом весны, полагаю, продажи оживятся. Оживятся они, несомненно, и на рынке первичной недвижимости, тем более что основное внимание потребителя сегодня направлено как раз на него.

Активизировались и застройщики. По оценкам экспертов, из примерно 230 строящихся жилых домов «замороженными» со времени кризиса остались не более 20, а порядка 70 уже почти или полностью достроены и пополнили собой рынок вторичного жилья.

Покупательский рынок выглядит не так гладко. Если до кризиса люди скупали строящиеся квартиры еще на уровне котлована, то сегодня они осторожничают и предпочитают дождаться, пока не будет возведена хотя бы половина дома. На ранних этапах строительства спросом пользуются только единичные предложения.

— Чтобы так сильно заинтересовать покупателя, должны присутствовать многие факторы, — поясняет Павел Созинов, — и близость к метро, и цена, и метраж.

Впрочем, это вообще основные критерии, которыми руководствуются люди. Отделка, наличие парковой зоны и материал, из которого построен дом, их волнуют значительно меньше.

Наибольшим спросом, по словам застройщиков, пользуются малогабаритные и недорогие квартиры экономкласса — общая площадь двухкомнатных квартир обычно не превышает 42, а «однушек» — 33 квадратных метров. Активно раскупаются и квартиры-студии метражом 22–25 квадратов.

— Студии покупают очень часто, — соглашается Александр Коваленко, — хотя цена квадратного метра студии самая высокая, зато стоимость самой квартиры, с учетом ее метража, небольшая. Квартира-студия удовлетворяет всех покупателей: и тех, кто приобретает жилье для себя, и тех, кто берет его детям, родителям, кто расселяет коммуналки или просто вкладывает деньги в недвижимость. Студию можно купить сравнительно недорого. К примеру, мы предлагаем варианты студий на Петроградке примерно за два миллиона рублей. И их берут столь же часто, как на севере и юге города. Спрос на студии одинаковый в любой части Петербурга.

— Квартиры-студии наиболее ликвидны и востребованы рынком, — отмечает Михаил Бузулуцкий. — Наших клиентов в них привлекает продуманная квартирография наряду с соблюдением сроков сдачи объектов, хорошей транспортной доступностью, разумной ценой и качеством квартир. «Главстрой-СПб», как и другие застройщики, следует за рыночными предпочтениями, и поэтому в 3–4 очередях застройки жилого района «Северная долина» 70% площадей будут составлять однокомнатные квартиры и квартиры-студии.

— Практически все районы новостроек Петербурга пользуются спросом, поскольку каждая семья выбирает квартиру, исходя из личных предпочтений и жизненных обстоятельств, — поддерживает Екатерина Немченко. — Но, по нашим данным, самым популярным остается Приморский район, который динамично развивается. ГДСК в прошлом году закончила строительство двух жилых комплексов в этом районе — «Фортуна» и «Дом у Комендантской площади». Там остались в продаже последние квартиры. Невский район, где активно строятся современные жилые комплексы, развивается инфраструктура и создается комфортная среда для проживания, тоже пользуется стабильным спросом у горожан. Здесь ГДСК ведет строительство жилого комплекса «Каролина» на Народной улице. В марте начнется строительство, и будут открыты продажи в жилом комплексе «Восток», находящемся в 10 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Большевиков». Активно развивается и Красносельский район, в котором ГДСК реализует проект «Южный». В марте в этом комплексе вышел в продажу новый дом на 440 квартир площадью от 35 до 83 «квадратов». Все квартиры — с современной чистовой отделкой. Завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию планируется в декабре 2012 года.

 — Спрос на минимальное предложение всегда был достаточно высоким, — уточняет Светлана Аршинникова, — квартиры небольших метражей охотно раскупались еще на стадии котлована. Среди готового предложения найти интересный вариант однокомнатной квартиры сегодня очень сложно. Между тем в зависимости от того, как оправляется от кризиса рынок недвижимости, на примере своего продукта — жилья в районе «Славянка» — мы наблюдаем смещение интересов покупателя в пользу двухкомнатных квартир. В данном случае сказывается формат самого предложения: удаленность объекта от центра города, детально продуманные с точки зрения архитектуры и комфорта проживания кварталы района, новые, современные коммуникации. Мы не рассматриваем квартиры в «Славянке» как объект инвестиций, а формируем предложение для семейных людей, которые покупают жилье для себя.

Верхний предел стоимости квадратного метра, который может и готов себе позволить среднестатистический петербуржец — 70 тысяч рублей. Цены выше, как выяснилось, покупателями обычно уже не рассматриваются. Настораживает людей и слишком низкая цена. Если квадрат жилплощади в городе предлагается дешевле чем за 40 тысяч рублей, покупатель подозревает, что его хотят обмануть, и от покупки отказывается.

— Впрочем, эти подозрения справедливы, — замечает Михаил Бузулуцкий. — 40 тысяч за «квадрат» для Петербурга — слишком дешево. У нашей компании одни из самых низких и разумных цен в городе, мы постоянно работаем с себестоимостью нашего строительства, но позволить себе продавать квартиры по такой цене даже мы не можем. И вполне возможно, что купленная за такие смешные деньги квартира будет уже кому-то принадлежать.

         Покупатель рискует всегда
Проблема безопасности, пожалуй, наиболее острая для потребителей. Как оформить свою покупку? Как получить гарантии, что дом будет построен в срок? Этими вопросами задаются все покупатели, прежде чем отдать свои кровные застройщику.

К сожалению, однозначного ответа на эти вопросы нет.

— Сейчас много говорится о 214-м законе, — рассуждает Павел Созинов, — который пропагандирует правительство. Но, на мой взгляд, он дает только одно: договор может быть зарегистрирован, чтобы избежать двойных продаж. От банкротства компании он покупателя отнюдь не застрахует.

— Это проблема, и ее следует обсуждать, — поддерживает Александр Коваленко, — от двойных продаж человек может себя, так сказать, застраховать, приобретая квартиру в крупной и надежной компании, которая не станет заниматься махинациями. А какой именно договор заключать, разницы, я считаю, нет.

По предположениям некоторых участников круглого стола, есть несколько косвенных признаков добросовестного застройщика. Прежде всего, это ипотека. Если компания работает с банками, значит, банки ее уже досконально проверили и признали заслуживающей доверия. Также можно положиться на мнение страховых компаний или крупных риелторских агентств. Насторожиться же следует, если застройщик не сотрудничает ни с одной из вышеперечисленных структур.

Впрочем, это тоже не гарантии безопасности. По словам экспертов, перед наступлением кризиса многие банки работали почти со всеми строительными компаниями без разбору. Между тем некоторые из этих компаний неоправданно завышали ожидания своих потребителей, цены на жилье были раздуты, а люди радостно бежали в банки, вешая на себя неподъемное бремя долгов… Результатами этой непредусмотрительности стали сотни невыплаченных кредитов и граждан, лишившихся или так и не получивших свои долгожданные квадратные метры.

— К сожалению, на рынке просто нет никаких инструментов, которые бы объективно оценивали работу застройщиков, — говорит Михаил Бузулуцкий, — ни независимых организаций, ни правительственных. Компетентно застройщика никто не оценивает. А было бы неплохо, если бы кто-то регулярно наблюдал за работой всех застройщиков Санкт-Петербурга и составлял объективный рейтинг компаний, заслуживающих доверия. Тогда потребителю было бы на что ориентироваться. Этим могли бы заниматься и СМИ.

— Разные структуры проверяют качество строительства, а вот финансового аудита никто не проводит. Но и рейтинг — не выход, — не соглашается с коллегой Александр Коваленко. — Все мы знаем, как составляются эти рейтинги и сколько стоят их верхние строчки.

— Нужно также дорабатывать 214-й закон, — выдвигает предложение Михаил Бузулуцкий, — сейчас он слабоват. Мы работаем по всем нашим объектам только по 214-ФЗ и строго его соблюдаем, но адаптировать его к современным реалиям необходимо, ведь он был написан в 2004 году, а сейчас — 2011-й.

По мнению участников круглого стола, единственное, что остается делать покупателю, — рисковать, пытаясь угадать среди множества застройщиков «своего». Другого варианта, увы, нет.

         Сбербанк упростил свои ипотечные кредиты
Теперь, чтобы взять ипотеку в Сбербанке, не нужно ломать голову, пытаясь определить, какое именно предложение будет оптимальным. Если раньше крупнейший банк страны предлагал целых 8 вариаций кредита, выдаваемого на приобретение жилья, то сейчас все стало значительно проще и логичней. Есть три варианта кредита по базовой программе: приобретение готового жилья, строящегося жилья или строительство собственного дома.

Кроме того, в Сбербанке существует ряд специальных программ, ориентированных на молодые семьи, а также на приобретение определенных объектов — к примеру, гараж и загородная недвижимость — в общем, таких, которые служат комплексному улучшению жилищных условий заемщика.

Что касается величины ставок, то для кредитов в рублях их минимальный уровень — 9,5%, а максимальный — 14%. Самые низкие ставки по жилищным кредитам установлены для участников «зарплатных» проектов. Также специальные условия предлагаются работникам аккредитованных при банке компаний.

Сбербанк продлил до 31.12.2011 уникальную акцию «В десятку!», действующую по 45 объектам, построенным с участием кредитных средств Сбербанка. В рамках акции заемщик при собственном взносе не менее 10% стоимости жилья может взять ипотеку сроком на 10 лет всего под 10% годовых в рублях.

Напомним, что в Сбербанке не взимается комиссия за выдачу кредита, а также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика.

Подробную информацию обо всех видах кредитов Сбербанка России, условиях кредитования и документах, необходимых для оформления кредитной заявки, можно получить в отделениях банка, обслуживающих физических лиц, по телефону Контактного центра 8-800-555-55-50 (звонки по России — бесплатно) или на сайте банка www.sberbank.ru.

Генеральная лицензия Банка России 1481 от 30.08.2010.

ОАО «Сбербанк России»

           С
правка
Многие крупные банки предлагают линейки собственных продуктов в области ипотеки. Банк «ГЛОБЭКС» пошел по другому пути. Он предлагает 3 продукта в соответствии со стандартами АИЖК:

– классическая ипотека — для покупки жилья на вторичном рынке;

– «новостройка» — для покупки недвижимости в строящихся домах высокой степени готовности;

– «военная ипотека» — для военных — участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Причем приобрести жилье можно в любое время по истечении 3 лет участия в НИС, не дожидаясь окончания срока службы, и в любом субъекте РФ, где присутствуют офисы банка «ГЛОБЭКС».

Ставки по продуктам — от 9,75% до 12,5% годовых, сроки кредитования — до 30 лет, в зависимости от выбранной программы.

Привлекательно, что заемщику не требуется искать поручителей или предоставлять дополнительное обеспечение — достаточно залога жилья, приобретаемого за счет кредита. Банк «ГЛОБЭКС» ведет открытую политику в области кредитования, отсутствуют скрытые комиссии и начисления. Клиент сразу видит, сколько и за что он будет платить. Отдельно стоит отметить высокий уровень сервиса и профессионализма сотрудников ипотечного направления.

Срок рассмотрения кредитной заявки при предоставлении полного комплекта документов — не более 5 рабочих дней. Погашение кредита — ежемесячно равными платежами. Кроме того, возможно досрочное погашение без штрафных санкций со стороны банка.

Более подробную информацию об условиях ипотечного кредитования вы можете узнать у специалистов банка «ГЛОБЭКС» по телефону 332-36-36.

Генеральная лицензия ЦБ РФ №1942 от 24.10.2001

Татьяна ПЕСИНА, фотография с сайта novostivl.ru











Lentainform