16+

Принесут ли доходные дома доход Петербургу?

21/03/2011

Принесут ли доходные дома доход Петербургу?

В Петербурге торжественно открылось после реставрации рабочее общежитие на 85 коек. Губернатор Валентина Матвиенко, принимавшая участие в мероприятии, назвала событие «знаковым», а общежитие – «первым в новейшей истории города доходным домом». Город вложил в этот проект более 30 миллионов рублей. Сегодня в нем живут 19 гастарбайтеров. Online812 попытался выяснить, прибыльно ли в Петербурге пускать на постой мигрантов?


                     Кто не работает, тот не спит

Аварийный дом 1862 года постройки на Лиговском,146, в котором раньше располагалось общежитие, был капитально отремонтирован за счет городского бюджета в рамках очередного приоритетного проекта Петербурга «Достойное проживание – достойному труду!». На реконструкцию потратили 29 миллионов рублей, еще 2 с небольшим миллиона – на оборудование помещений. После ремонта бывшее общежитие переименовали в «доходный дом»: в нем 85 койко-мест, сдаваемых в аренду за 6000 рублей в месяц каждое. Комфорт скромный: в комнатах – до 20 человек, душ-туалет – на этаже, есть кухня, общая прачечная. Зато дом охраняется: вахтер на входе, у постояльцев вместо пропусков – электронные ключи.

По словам чиновников, отличие доходного дома от общежития в том, что койки в нем сдаются только юридическим лицам – работодателям, преимущественно из сферы ЖКХ. Работодатели должны будут селить в доходный дом своих сотрудников, причем если работник увольняется, то он автоматически теряет койко-место.

Городская программа развития доходных домов рассчитана до 2013 года. По словам чиновников, она нужна для того, чтобы привлечь в сферу ЖКХ, где не хватает рабочих рук, побольше гастарбайтеров. А также для того, чтобы легче было держать мигрантов под присмотром в охраняемых доходных домах. По планам Смольного к концу 2013 года в Петербурге должно появиться 58 таких «охраняемых объектов». Второй по счету должен открыться на этой неделе на набережной Обводного канала, 76.

Самая главная трудность

По задумке властей доходные дома обязаны оправдывать свое название и приносить доход в бюджет. Часть «квартплаты», примерно половина, должна идти на содержание самого дома, вторая – возвращаться в городскую казну. На сайте Жилищного комитета, курирующего проект ««Достойное проживание – достойному труду!», размещена информация о том, что только от дома на Лиговке бюджет планирует получать 2,7 миллиона рублей в год. Из чего следует, что срок окупаемости вложений составит более десяти лет.

Могут ли быть доходны подобные проекты, и если – да, то почему бизнес до сих пор не занял пустующую нишу? По словам независимого эксперта – гендиректора управляющей компании «СТАКС» Евгения Пургина, экономика проекта достаточно прозрачна, так как дом обслуживается по общегородским тарифам.

По словам Пургина, средняя квартплата в Петербурге составляет примерно 50 рублей за квадратный метр жилья. При этом средняя заселенность по городу (общая площадь жилого фонда, разделенная на количество жителей) составляет 22 кв. метра на человека. Путем несложных подсчетов получаем, что каждый горожанин платит в месяц за жилье 22х50=1100 рублей.

– А гастарбайтеры будут платить 6000 рублей – почти в 6 раз больше! – подсчитал Пургин. – То есть доходность должна быть, – резюмирует эксперт.
Однако, по его словам, проект может быть и убыточным, если в доходный дом никто не захочет селиться. И в этом, похоже, заключается самая главная трудность.


Принесут ли доходные дома доход Петербургу?

Бизнес боится конкуренции чиновников

Петербургский рынок дешевых общежитий переполнен предложениями: койки сдаются от 120 до 180 рублей в сутки. За эти деньги предлагаются условия, сравнимые с комфортом доходного дома, иногда даже лучше: комнаты меньшей населенности – от 4 до 10 человек, кухня, стиральная машина, душ-туалет. Такие общежития на 25 – 50 человек, переделанные из обычных квартир, сегодня можно найти едва ли не у каждой станции метро. Корреспондент Online812 побывала в одном из них, расположенном в ста метрах от Гостиного двора, в переулке Крылова. В общежитии – четыре комнаты: две женские на 6 человек, две мужские – на 8. Два туалета, два душа, кухня, стиральная машина, холодильник. Чисто.

– У нас порядки строгие, – заявила мне дама в рейтузах, представившаяся комендантом ООО «Твой дом». – Курить нельзя, музыку слушать нельзя, нетрезвых не пускаем. Нарушителей – сразу за порог, и деньги не возвращаем.

По словам коменданта, это общежитие – самое дорогое из предлагаемых в своем сегменте (180 руб./сутки), поэтому селится в него элита гастарбайтеров: охранники, альпинисты-кровельщики, есть студент и один риэлтер из Калмыкии. Деньги за проживание берутся за неделю вперед, но народ, как правило, больше чем на несколько недель не задерживается.
– Дорого у нас – 5400 рублей в месяц, – объясняет она. – Люди здесь поживут, познакомятся, а потом объединяются и сами снимают комнату или квартиру.
Самостоятельно арендовать жилье, разделив квартплату на несколько человек, в Петербурге – выгоднее, чем снимать даже самую дешевую койку в общежитии. Комнаты можно найти от 6000 рублей в месяц (цена койки в доходном доме), квартиру – от 12 – 14 тысяч.

Тем не менее, «общежитный» бизнес – тоже дело прибыльное. Как сказала Online812 администратор «Системы общежитий» – другой фирмы, сдающей койки внаем, – вложения окупаются очень быстро – за несколько месяцев, это при том, что жилплощадь, на которой устроены общежития, находится в аренде. Правда, и конкурентов в последнее время стало так много, что клиентов убавилось. Стопроцентной заполняемости, по ее словам, не бывает никогда, а сейчас она составляет где-то 60%.
К конкуренции со стороны городских властей Светлана относится с опаской:
– Вон у них какая поддержка на уровне Смольного, не то что у нас!

Секретный объект

Управление своими доходными домами Смольный доверил государственному учреждению «Дирекция по управлению объектами государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга». Эта структура была образована вместо Дирекции по содержанию общежитий в конце прошлого года. Говорят, она ведет довольно агрессивную рекламную кампанию по предложению услуг пока единственного доходного дома. Распространяется буклет, посвященный «приоритетному проекту Санкт-Петербурга «Достойное проживание – достойному труду!», реклама доходных домов появилась в интернете, в районные жилкомсервисы давно разосланы предложения заключать договоры на поселение гастарбайтеров в доходный дом. Однако пока здание на Лиговке не заполнено.

Информация о том, сколько постояльцев реально в нем живет, противоречивая. В репортажах СМИ с торжественного открытия фигурировала цифра 60 человек. В самой дирекции, в отделе по работе с доходными домами сначала попросили тайм-аут для подсчета, затем, посчитав, предложили обратиться за ответом к руководству, но потом все же выдали цифру в 53 человека. Напомним, дом рассчитан на 85 мест.

Корреспондент Online812 попыталась прояснить этот вопрос на месте, но внутрь «режимного объекта» не пропустила охрана. Двое смуглых жильцов доходного дома сперва согласились рассказать о своем житье и вполне сносно объяснили по-русски, что в доме их живет 19 человек, а за койки они платят по 6000 рублей. Но затем стали путаться и не смогли внятно объяснить, кто и кому эти деньги платит. Сначала говорили, что они сами отдают на месте, затем – что бригадир рассчитывается, а потом забыли русский язык.

По словам начальника отдела по работе с доходными домами ГУ «Дирекция по управлению объектами…» Елены Шемякиной, в настоящее время у них заключены договоры на проживание с пятью жилкомсервисами из Приморского, Невского, Кировского, Центрального, Фрунзенского районов. Подали заявки еще три организации.
– Желающих хватает, – говорит чиновница.

Online поинтересовался у самих коммунальщиков – хотят ли они или их сотрудники жить в доходном доме? В ГУ «Жилищное агентство Приморского района» подтвердили, что такое предложение им поступало.
– У нас – отказы, люди не хотят, – пояснили в отделе кадров. – Дорого, за 6 тысяч они кооперируются и квартиру на двоих-троих снимают. И потом у нас семьями работают, а там семейных не берут.

В ГУЖА Адмиралтейского района согласились с коллегами:
– Наши – сто процентов там жить не будут. Они по месту жительства работают, а в 5 утра с Лиговки дворник, что ли, поедет?

Тем не менее мы нашли в Приморском районе Жилкомсервис № 4, где подтвердили, что у них заключен договор аренды с доходным домом. Но давать дальнейшие комментарии жилищники отказались. После настойчивых просьб – предложили прислать письменный запрос и подождать ответа в течение месяца.

Такое впечатление, что происходящее вокруг доходного дома уже окружено некой аурой секретности, которая порой сопутствуют многим «приоритетным проектам».
Впрочем, возможно, что казенными деньгами дело не ограничится. Еще в конце прошлого года власти высказывали идею о том, чтобы к строительству и реконструкции доходных домов привлечь бизнес – на условиях государственно-частного партнерства. Возможно, тогда ответ на вопрос, смогут ли доходные дома приносить доход, будет более понятным.

Комментарии

Николай ПАШКОВ, генеральный директор консалтинговой компанией Knight Frank St.Petersburg:
– Для девелоперов это не доходный проект... С точки зрения бизнеса наиболее выгодно построить бизнес-центр или торговый центр, поскольку расчеты показывают, что доходность от сдачи в аренду редко превышает 7%. И существенно проигрывает всем остальным видам бизнеса.

Евгений ПУРГИН, генеральный директор УК «СТАКС»:
– Когда государство пытается участвовать в бизнесе, это по большей части недобросовестная конкуренция. Потому что у него, во-первых, больше ресурсов, а во-вторых, государству вообще, на мой взгляд, не правильно влезать в те сферы, где может работать бизнес... Эти сферы надо полностью отдавать бизнесу, только тогда работают рыночные механизмы.

Как это было

До 1917 года порядка 90% жилых домов Петербурга были доходными.
Меблированные комнаты стоили от 50 копеек до 5 рублей в месяц.
Трехкомнатные квартиры для рабочих – 10 – 12 рублей в месяц.
«Угол» (койка) в квартире – 1,5 – 2 рубля в месяц.
Апартаменты площадью 200 – 250 кв. метров – 60 – 70 рублей в месяц.
Зарплата чернорабочего – 15 – 20 рублей в месяц.
Квалифицированного рабочего – до 60 – 70 рублей в месяц.
Преподавателя гимназии – до 100 руб. в месяц.

Кстати

Первый послереволюционный доходный дом был открыт в Петербурге в прошлом году финским инвестиционным пенсионным фондом ICECAPITAL Housing Fund на Коломяжском проспекте.                       

Мария ГОРДЯКОВА











Lentainform