16+

Сложности с выплатами по кредиту на жилье испытывает каждый пятый заемщик

16/06/2011

Сложности с выплатами по кредиту на жилье испытывает каждый пятый заемщик

Лето на рынке недвижимости традиционно считается мертвым сезоном. Большинство горожан уезжают за город, количество сделок купли-продажи жилья заметно сокращается. Для застройщиков и экспертов наступает время подводить первые итоги работы.


                Как прошли весенние месяцы и чего петербуржцам ждать от рынка жилья в будущем — в этом разбирались участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с TT Finance.

Плата за риски

По мнению экспертов, на сегодняшний день на петербургском рынке недвижимости активно работают примерно 100 застройщиков. Порядка 10 из них — крупные компании, которые, по оценкам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, последние 7–8 лет и возводят основные объемы строящегося жилья. Они же диктуют и цены на него.

— В среднем цена квадратного метра в новостройках сегодня составляет примерно 76 тысяч рублей, — говорит заместитель генерального директора «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость», агент по реализации объектов Компании ЛЭК) Александр Коваленко, — и люди покупают жилье, что говорит об адекватности нынешней цены.

Наибольшим спросом, по мнению участников круглого стола, пользуются малогабаритные квартиры — однокомнатные и квартиры-студии. Благодаря небольшому метражу их стоимость сравнительно невысока и по карману большей части населения — даже несмотря на то, что фактически стоимость квадратного метра квартиры-студии на 3–5 тысяч рублей выше, чем, к примеру, двухкомнатной квартиры. То есть если «квадрат» «двушки» стоит в среднем 70 тысяч рублей, «квадрат» квартиры-студии обойдется покупателю примерно в 75 тысяч рублей.

— Идеальный для застройщика дом — тот, который состоит из одних только студий, — отмечает Александр Коваленко. — Эти квартиры и раскупают быстро, и цена на них выше. Но, конечно, в жизни так не бывает. Когда мы проектируем дом, мы изучаем спрос, смотрим, кто станет потенциальным покупателем, и уже в зависимости от этого планируем количество комнат и метраж квартир.

— Дело в том, что бетон и трубы в каждой квартире стоят одинаково, — не соглашается директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. — Возможность обеспечить нормальное финансирование проекта застройки кроется в сбалансированной структуре ассортимента. Проще говоря, каждой квартире — свой покупатель. На начальном этапе строительства у компании «Главстрой-СПб» действительно очень популярны малогабаритные квартиры. Когда строительство подходит к завершению, начинает работать другая часть ассортимента — большие квартиры.

По мнению же Павла Созинова, в домах, где преобладают исключительно малогабаритные квартиры, себестоимость квадратного метра значительно выше, чем в домах, где количество малогабаритных и крупногабаритных квартир сбалансировано.

— Поскольку в первом случае требуется значительное количество мест общего пользования, — объясняет Павел Созинов.

Есть неплохой способ сэкономить на покупке жилья. Правда, некоторые считают его рискованным.

— Стоимость жилья в одном и том же объекте строительства может сильно разниться в зависимости от степени его готовности. С момента начала продаж на стадии котлована до сдачи объекта она может увеличиться на 25 процентов, — отмечает заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова. — Но замечу, что не все объекты выводятся на рынок на нулевой стадии. Некоторые компании открывают продажи в уже готовых жилых комплексах или близких к стопроцентной готовности.

На начальной стадии строительства квадратный метр действительно стоит дешевле. Однако застройщики признались, что эта ценовая разница, скорее, просто маркетинговый ход, этакая «плата за риски».

— По большому счету каждый застройщик считает себестоимость проекта, прежде чем начать строительство, — объясняет Михаил Бузулуцкий, — и точно знает, какова себестоимость «квадрата». Она, кстати, одинакова и в начале строительства, и по его завершении. Другое дело, что для потребителя эта цена меняется, покупатель платит за презентабельность проекта, за его скорую сдачу. Чем ближе окончание строительства дома, тем дороже стоит в нем жилье. Это закон рынка. Покупатель, который готов рисковать и ждать, платит меньше. Тот, кто рисковать не готов, платит немного больше. Однако в компании «Главстрой-СПб» эта разница невелика. Мы строим очень быстро, фактически дом возводится за 15–17 месяцев, поэтому и цена на начальном этапе строительства у нас не сильно отличается от цены после сдачи дома.

— Цикл строительства Компании ЛЭК немного длиннее, — продолжает тему Александр Коваленко, — но у нас другой потребитель. Он готов подождать свою квартиру, но зато получить ее именно в том месте, где хотел, и за небольшие деньги.

Из кризиса вышли не все

По мнению участников круглого стола, спрос на квартиры неуклонно растет и уже сравнялся с докризисным. Причем, по оценке Александра Коваленко, примерно 10 процентов покупателей — внутренние инвесторы. Эти люди покупают жилье, чтобы избавиться от бумажной денежной массы, и, разумеется, они готовы ждать, пока дом будет достроен. В целом же это говорит о том, что кризис окончательно остался в прошлом, и на руках у горожан снова появилась наличность. Это подтверждает и тот факт, что сейчас примерно 70 процентов наших покупателей предпочитают расплачиваться сразу же и полностью. Еще в прошлом году соотношение рассрочки и полного расчета было противоположным — сразу рассчитывались только 30 процентов покупателей. Мы изменили маркетинговую политику — и люди стали платить сразу.

Восстановился спрос и на малоэтажные и загородные дома, которые традиционно считаются элитными домовладениями. По оценкам экспертов, порядка трети сегодняшних покупателей жилья хотят перебраться за город либо в невысокие дома районов низкоплотной застройки.

— К проекту «Новая Ижора», например, проявляется большой интерес. Философия жизни «в своем доме на своей земле» популярна, — рассказывает Анна Корсакова. — К нам в офис приходят люди с абсолютно четким пониманием, что жить в собственном доме лучше, чем в квартире. Именно они и становятся покупателями домовладений в районе «Новая Ижора». Привлекательность такого формата жизни подтверждает уровень продаж — даже в прошлом году, когда еще очень сильно ощущалось влияние кризиса, в «Новой Ижоре» было продано более 50 домов стоимостью от 6,5 миллионов рублей.

Эксперты сходятся во мнении, что кризис отразился на потребителях в целом весьма благотворно. Люди научились ценить деньги, стали ответственнее подходить к своим тратам и крупным покупкам. А вот о застройщиках этого, по мнению участников круглого стола, сказать нельзя. На них несколько лет тяжелой экономической ситуации отразились не самым лучшим образом.

— Кризис внес свои коррективы в состав участников строительного рынка Петербурга, — рассуждает Анна Корсакова. — В лидеры вышли те компании, чей продукт соответствовал потребностям покупателя и по ценовому предложению, и по качеству. Больше всех в кризис пострадали крупные компании, которые на время начала кризиса вывели на рынок достаточно большой объем предложения, лишив себя способности оперативно скорректировать это предложение под текущие запросы покупателей. В более выгодном положении оказались компании, которые в то время реализовали небольшие проекты с достаточно близким сроком сдачи.

— Рынок, однозначно, ожил, — соглашается Михаил Бузулуцкий. — Многие строители уже реанимировали свои объекты — там, где еще вчера ничего не было, сегодня начинается активная работа. Стало больше рекламы. Однако значительное количество игроков строительного рынка — в том числе и крупных — сильно потрепало. Многие выйти из кризиса так и не сумели, а некоторые, по нашим предположениям, прекратят работать в ближайшее время.

Ипотека — не камень на шее

Помочь застройщикам справиться со сложной ситуацией, по мнению участников круглого стола, могут банки. Точнее, увеличение объема ипотечного кредитования. Сегодня многие банки еще опасаются работать с рынком первичной недвижимости. Перед кризисом ситуация была обратной — банки работали со всеми застройщиками без разбору. Между тем некоторые из строительных компаний неоправданно завышали ожидания своих потребителей и «взвинчивали» цены. Люди же вешали на себя неподъемное бремя долгов. Сейчас все иначе: банки очень ответственно относятся и к выбору заемщика, и к сотрудничеству с застройщиками.

Чтобы стать партнером банка по ипотеке, застройщикам сегодня приходится потрудиться. Прежде всего, они должны доказать, что строительство идет как положено, что все документы в порядке, что качество строящихся домов соответствует всем стандартам. Однако сотрудничество с банками застройщикам выгодно, поэтому они охотно идут на эти хлопоты.

— При этом банки должны отзываться на требования рынка — тогда ипотечное кредитование будет развиваться, — говорит Михаил Бузулуцкий. — Легкость получения кредита — одно из условий, на которое обращают внимание заемщики-покупатели. Одним из таких примеров является кредит, который дает нашим потребителям Ханты-Мансийский банк. Это кредит с нулевым первичным взносом. Он рассчитан на людей, которые неплохо зарабатывают, но не умеют копить и не могут отложить крупную сумму для покупки квартиры. Программа такого кредитования наших покупателей открылась с 1 февраля, и востребованность этого кредита превзошла все ожидания.

— Сотрудничество с застройщиками важно и для банков, ему уделяется немало внимания, — отмечает заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Евгения Енина. — На сегодняшний день у Сбербанка заключены соглашения с 30 строительными компаниями, мы участвуем в финансировании 50 строящихся домов. Кстати, ипотечный кредит на жилье в этих домах предоставляется на льготных условиях.

— Отношение банка к клиенту — очень важный критерий, — соглашается заместитель управляющего акционерного банка «Пушкино» Татьяна Кузьмицкая. — Для нас каждый клиент дорог и важен. Естественно, мы стараемся предложить ему наиболее выгодные условия. К примеру, одним из самых популярных наших предложений является ипотека «Жилье от застройщика» со ставкой от 10,5 процентов годовых в рублях на срок до 30 лет.

Кстати, как отметили сотрудники банков, ипотечный кредит становится все более выгодным для потребителя, средняя ставка по нему снижается. Если в начале этого года она составляла примерно 14 процентов годовых, сегодня взять ипотеку можно под 10–12 процентов.

— Можно и меньше, — говорит Евгения Енина. — Все зависит от выбранной программы и от наличия первоначального взноса. К примеру, Сбербанк предлагает своим клиентам кредит на срок до 8 лет под 8 процентов — на любое строящееся жилье, если 50 процентов его стоимости у заемщика есть. Есть программа «В десятку» — кредит на 10 лет под 10 процентов.

Не отстает от банков и государство, активно развивая социальные программы обеспечения жильем очередников. В частности, в рамках содействия участникам целевых жилищных программ при Санкт-Петербургском ипотечном агентстве работает Центр подбора квартир.

— Центр бесплатно оказывает услуги по подбору квартир и сопровождению сделок по приобретению жилья у застройщиков в аккредитованных объектах. Для участников городских программ центр согласовывает параметры сделки с Жилищным комитетом, следит за сроками разблокировки и перечисления соцвыплат, — рассказывает руководитель Центра по подбору квартир очередникам Санкт-Петербургского ипотечного агентства Денис Зубарев. — Кроме того, у агентства действуют 7 кредитных продуктов. Среди них специальные продукты для очередников, собственников бизнеса, военных и кредитный продукт «Новостройка» — для тех, кто хочет приобрести готовую квартиру у застройщика.

Между тем, по данным Северо-Западной палаты недвижимости, ипотека в Петербурге не пользуется особой популярностью. Эксперты объясняют это тем, что многие горожане не хотят брать долгосрочный кредит, опасаясь, что не сумеют его выплатить.

— У нас инвестиционно привлекательный город, — объясняет Павел Созинов, — недвижимость в Петербурге продается, и продается хорошо — но даже на пике развития ипотеки в кредит покупалось всего 20 процентов жилья.

Впрочем, столь серьезное отношение к ипотечному кредитованию скорее плюс, чем минус. Ведь финансовая неграмотность населения стала уже притчей во языцех. Люди часто хватают кредиты, не думая, как будут их выплачивать. А потом кусают локти и ломают головы, пытаясь найти выход из трудной ситуации.

— Чтобы взять кредит и не попасть впросак, нужно четко понимать, из каких денег вы будете его выплачивать, — рекомендует Денис Зубарев, — ситуации бывают разные: вы можете потерять работу, заболеть в конце концов — и выплачивать кредит уже не сможете.

Кроме того, намереваясь взять кредит, эксперты рекомендуют подсчитать, сколько денег вы тратите ежемесячно. Важно не упустить никаких мелочей: траты на бензин, на сотовую связь, коммунальные платежи и оплата школы и детских кружков. Оставшаяся после вычета трат из суммарного дохода сумма — деньги, которые вы реально сможете выплачивать банку.

— Можно посчитать и немного проще, — объясняет Татьяна Кузьмицкая. — Чтобы иметь возможность регулярно выплачивать, к примеру, 15 тысяч рублей, нужно зарабатывать хотя бы 30 — в два раза больше. Если заработок меньше, рано или поздно заемщик столкнется с тем, что платить ему станет затруднительно.

— Если посмотреть американскую статистику, — подтверждает Павел Созинов, — там это очень частый случай. Человек берет долгосрочный кредит, первые год-два выплачивает его в срок, на третий год начинаются задержки по выплатам. А там проблемы с работой, семейные сложности — и заемщик попадает в затруднительную ситуацию. Чаще всего в таком случае он лишается своей недвижимости, на которую брал кредит.

 Петербургской статистики на этот счет нет. Но, по прикидкам Павла Созинова, сложности с выплатами испытывает примерно каждый пятый заемщик, недостаточно серьезно подошедший к вопросу кредита.

Кстати, для россиян в целом и петербуржцев в частности нередка и еще одна проблемная ситуация. При покупке недвижимости человек должен выплатить первый взнос. Чтобы найти на него деньги, многие берут потребительский кредит. А затем берут еще и ипотеку, не понимая, что выплаты по «потребу» и так будут «съедать» львиную часть его дохода. В такой ситуации ипотека может стать просто камнем на шее заемщика.

— Чтобы избежать таких сложностей, нужно, повторюсь, очень серьезно подходить к решению взять кредит, — подводит итоги Павел Созинов, — и банки не должны ослаблять требования, предъявляемые заемщику.                       

Татьяна ПЕСИНА, фотография с сайта boxpackingmoving.wordpress.com











Lentainform