16+

Почему в «Балтийской жемчужине» плохо продаются квартиры?

22/08/2011

Почему в «Балтийской жемчужине» плохо продаются квартиры?

В Петербурге и окрестностях жилье все чаще строят кварталами. Проекты, занимающие целый квартал, называются КОТ – комплексное освоение территорий. Один из самых известных - «Балтийская жемчужина», она строится на деньги китайских инвесторов, была в свое время активно поддержана Смольным и получила мощную пиар-поддержку.


                      Завершиться проект «Балтийская жемчужина» должен был к 2013 году, но сегодня сдана только первая очередь, весной начались продажи второй. А всего их будет пять. Одни наблюдатели говорят, что проект не состоялся. Другие уверяют, что у китайцев все будет хорошо.

В 2009 году дата окончания строительства была отложена на неопределенный срок. Неопределенным этот срок остается и сейчас. Что и дает повод для разговоров о том, что проект не удался. Объяснение «кризис» сейчас мало кого устраивает. Главной причиной торможения «Жемчужины» наблюдатели называют высокие цены, предлагая сравнить: «Северная долина» Главстроя продает по 50 – 55 тысяч за кв. метр, «Балтийская жемчужина» – по 70 – 75 тысяч (по такой цене продавались квартиры первой очереди – «Жемчужная премьера»). Поэтому темпы продаж у «Северной долины» достигают 400 – 500 квартир в месяц, у «Жемчужины» – только 60 – 70 квартир.

Правда, эксперты говорят, что сравнивать «Северную долину» с «Балтийской жемчужиной» некорректно: «Северная долина» предлагает квартиры эконом-класса, в то время как «Балтийская жемчужина» – это класс «комфорт».

«Проект строится на деньги китайских инвесторов. Они не ставят целью все быстро распродать по низким ценам. У них есть ресурсы, нет спешки, они готовы подождать, – объясняет позицию китайцев замдиректора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Проект все равно найдет своего покупателя». Известно, что первоначально в «Балтийскую жемчужину» предполагалось вложить около $1,3 млрд. Теперь, по словам девелопера, исходная смета увеличилась в разы.

В администрации Красносельского района считают, что не только в цене дело. Главная проблема – транспортная. Кирилл Иванов, директор ассоциации предприятий дорожно-мостового комплекса «Дормост», говорит:
– «Балтийская жемчужина» – это 3 млн кв. м жилья, 160 тыс. жителей, 40 – 45 тыс. автомобилей и всего один выезд на Петергофское шоссе». Кроме того, в районе нет ни одной станции метро.

По-прежнему проблемой остается дефицит тепловых мощностей. По мнению шеф-редактора ИИЦ «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрия Синочкина, их на развитие перспективных кварталов может не хватить.

Леонид Сандалов считает, что небыстрые продажи «Жемчужины» обусловлены и субъективными факторами: «Первая построенная очередь, фасадная, – вдоль шоссе. Понятно, что она медленно расходилась. Когда будет ближе к заливу строиться – спрос повысится». Что же до отсутствия дорог и проблем с теплом, то, по мнению Сандалова, вся инфраструктура будет создаваться параллельно со строительством.

В Петербурге и окрестностях есть ряд других крупных проектов, которые часто называют конкурентами «Балтийской жемчужины»: «Северная долина», «Кудрово-град», «Парадный квартал», «Морской фасад», «Набережная Европы», «Новая Ижора», микрорайон «Южный» и другие. Однако, по мнению Дмитрия Синочкина, «Жемчужина» сегодня конкурирует не с «Главстроем», ЛЭКом и «Отделстроем», а с объектами таких фирм, как ЮИТ (проекты «Комендантский квартал», «Лотос» и другие) и NCC («Шведская крона»). Леонид Сандалов считает, что идентичных «Балтийской жемчужине» проектов в городе вообще нет, с натяжкой его можно сравнить с «Золотой Гаванью» (ЛенСпецСМУ).

А вот на рынке дешевого жилья конкуренция серьезная. Только в Красносельском районе – около 40 стройплощадок. Причем наибольшим спросом, говорит Дмитрий Синочкин, пользуется так называемый «жесткий эконом»: «Люди ищут жилье от 1,3 – 1,5 млн рублей. Недавно на рынок вышла компания «Город» с двумя проектами в Красносельском районе на 300 000 кв. м. «БФА-Девелопмент» в сентябре открывает продажи в «Академ-парке» и готовит документы для двух крупных проектов в южной части».

Между тем на цены квартир в петербургских проектах давят стройплощадки Ленобласти: идет строительство в Гатчине, Всеволожске, Буграх, Мурине. Поэтому помимо низкой цены застройщик вынужден наделять эконом-дома опциями более высоких категорий: домофон, консьерж, отделка, общие помещения, благоустроенная закрытая территория и так далее.

В любом случае развитие проектов КОТ, по мнению экспертов, – дело вполне перспективное и выгодное. «Комплексные проекты дают возможность хоть как-то решать проблемы с инженерией и социалкой», – считает Дмитрий Синочкин. Но при этом возникает много общегородских проблем: появляются внеплановые нагрузки на дорожную сеть, сокращается зеленая зона. Выходом могло бы стать строительство за пределами мегаполиса. Но для этого, считает Синочкин, «необходимо градостроительное планирование качественно иного уровня, нужна внятная долгосрочная стратегия, не зависящая от предвыборных раскладов. Сейчас этого нет».                           

Анастасия ДМИТРИЕВА








Lentainform