Online812

                 КИТ, на котором покоится все

В советское время термин «реновация» обозначал «процесс замещения выбывающих в результате морального и физического износа производственных основных фондов новыми». Сейчас в Петербурге реновацией просторечно называют «развитие застроенных территорий». Именно этим собирается заниматься специально созданное ООО «СПб Реновация», которому Смольный отдал на реновацию 22 квартала.

Подлинная цель реновации скрыта в преамбуле приложения к закону СПб от 16 апреля 2008 г. № 238 – 39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»».

Сначала там говорится про «улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда», а сразу вслед за этими – о «повышении эффективности использования застроенных территорий», то есть про плотность застройки. Кстати, тут же сделана оговорка, что речь идет о домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, реконструкции, или о домах, которые не отвечают современным условиям к качеству проживания. Но вторая оговорка столь расплывчата, что под нее можно подвести практически любое здание.

Итак, мой первый тезис заключается в том, главной целью реновации является заметное увеличение плотности застройки. Плотность застройки – это суммарная поэтажная площадь застройки наземной части здания, которая приходится на единицу занимаемой территории (тыс. кв. м/га). В границах отдельных земельных участков эта плотность часто называется коэффициентом использования территории (КИТ).

Если вместо пятиэтажных зданий поставить на той же площади фундамента 30-этажные, КИТ вырастет сразу в 6 раз. Соответственно, вырастет число квартир и т.д.

Иными словами, развитие застроенных территорий – это программа радикальной уплотнительной застройки на основе сноса старых зданий. Идея, прямо скажем, не бог весть какая гениальная. Но именно вследствие радикального уплотнения может появиться прибыль у инвестора. Воспроизводить кварталы один к одному с точки зрения экономической бессмысленно.

Совершенно очевидно, что «улучшение социальных параметров» и увеличение КИТ прямо противоречат друг другу. Поскольку увеличение числа квартир ведет к увеличению плотности заселения, а это значит, что будет больше людей, шума, машин, собак и меньше площади зеленых насаждений, приходящихся на одного человека, соответственно, кислорода и т.д. Т.е. после того как «развитие застроенной территории» будет проведено, комфорта станет меньше. Поэтому сама программа, как она сформулирована в названном документе, основана на лицемерии: либо комфорт, либо КИТ.

Да, возможно при переселении в новый дом увеличение площади кухни или туалета, хотя это и неочевидно. Но внутреннее пространство квартиры – еще не все условия комфорта, важно еще, каких размеров окажется само здание, какова будет плотность застройки квартала...

Кстати, эксперты не исключают, что процесс реновации квартала вообще может свестись к тому, что инвестор построит внутри квартала два-три новых здания, и никого не переселив, просто продаст квартиры жителям «не нашего района». 

Не остаться бы в дураках

Я не случайно начал с этого теоретического момента. Летом 2011 г. в Петербурге прошли первые общественные слушания по кварталам, включенным в адресную программу. Как это происходило, расскажу на примере одного из таких кварталов (Калининский район, Тихорецкий пр., квартал 55 – территория, ограниченная Тихорецким пр., пр. Науки, ул. Обручевых, ул. Гидротехников). В этом квартале сразу же возникла иницитативная группа из подготовленных, активных людей, они присутствовали на общественных слушаниях в июне 2011 г., потом подали иск в районный суд, затем кассационную жалобу.

При этом, как я понял со слов одного из членов инициативной группы, он совсем не является принципиальным и безусловным противником реновации их 55-го квартала и переезда в новое жилье, он хотел бы его получить в обмен на старое. Однако с учетом того, что всем ясна погоня инвестора за прибылью, приходится быть, если так можно выразиться, юридически настороженным и думать обо всех нюансах, чтобы не остаться в дураках.

К слушаниям были подготовлены проект планировки территории и проект межевания. Однако на большое количество вопросов люди ответа не получили. 

1. К слушаниям не были подготовлены типовые договоры мены старого жилья на новое, необходимость которых вытекает из ст. 5 закона «Об адресной программе СПб «Развитие застроенных территорий в СПб»». В таком договоре по идее должны быть даны гарантии, что новый дом будет стоять в квартале 55, в определенном месте, квартира будет иметь определенный метраж и т.д. Форму такого договора с перечислением гарантируемых параметров инвестор должен был бы приготовить, если он хотел увлечь жителей своим инвестпроектом. Но этого сделано не было.

2. Не был продуман вопрос о компенсации стоимости земли под зданием. Если в многоквартирном доме все квартиры являются собственностью жильцов, а земля под домом оформлена как коллективная недолевая собственность, то каждый владелец квартиры имеет в этой недолевой собственности свою условную, измеряемую в рублях, долю. Если в доме будет не 150 квартир, а 900, то доля уменьшается в 6 раз, и встает вопрос о компенсации за уменьшение земельной доли. К обсуждению такого вопроса инвестор не был готов.

3. Исходя из представленных документов участники слушаний поняли, что плотность застройки увеличивается настолько, что поставить свой автомобиль под окнами уже негде – для автомобилей запланирован паркинг, место в котором стоит 20 тыс. долларов. Таким образом, появляется «вмененный расход». Кстати, переезд в новое жилье инвестор не оплачивает.

4. Очень лукаво инвестор поступил с вопросом озеленения территории. Внутри квартала 55 находится комплекс зданий Академии связи (он занимает более половины площади квартала и закрыт для посещения). Академию не сносят, но инвестор включил территорию, которую занимает комплекс, в состав озелененной территории, чтобы ее площадь стала соответствовать нормативу.

5. Осталась неизвестной внутренняя планировка квартир. Будут ли комнаты больше, меньше, площадь кухни, подсобных помещений, сколько комнат будет в квартирах и т.п. Вопрос о материале и толщине стен также был обойден.

6. Ни слова не было сказано о внутренней отделке помещений: паркет или линолеум, какие рамы, какая сантехника?

Ни на один из конкретных вопросов инвестор ответа не дал, ничего не гарантировал. Видимо, ощущал себя владельцем всего квартала, который приобрел, как деревню с крепостными. Хотя на самом деле с владельцем каждой квартиры на территории квартала должен будет заключить отдельный договор.

Между прочим, в техническом задании, утвержденном распоряжением КГА от 26.04.2011 № 1205, указано, что «при проектировании следует учесть имущественно-правовые вопросы правообладания земельных участков и объектов недвижимости», а в пункте 14.5 предписано разработать квартирографию. Оба пункта инвестор не выполнил. Что не помешало КГА согласовать подготовленные документы.

Но помимо существенной неполноты информации были нарушения процедурного характера и игнорирование замечаний, которые подавали граждане в ходе изучения проекта. В итоге жители квартала подали иск в суд.

Исковое заявление

Объем искового заявления – 20 тыс. знаков, это большой документ, поэтому приведу резолютивную часть и попытаюсь кратко ее проиллюстрировать.

Жители просили суд:

1. Признать незаконными действия администрации Калининского района СПб при подготовке заключения о результатах публичных слушаний (выразились в отклонения замечаний и предложений граждан). 2. Признать публичные слушания незаконными и отменить их результаты.

Например, говорится в исковом заявлении, администрация Калининского района необоснованно отклонила замечание и предложение, высказанное большим числом граждан, касающееся планов заказчика снести 10 жилых многоквартирных домов, «снос которых не предусмотрен никакими нормативными документами и, более того, до настоящего времени никем не обсуждался».

Если исходный адресный перечень, утвержденный правительством СПб, включал 17 зданий, подлежащих сносу, то «СПб Реновация» «представило на публичные слушания проекты планировки и межевания территории квартала № 55, в которых предусмотрен снос 32 объектов капитального строительства… В числе указанных 32 строительных объектов под снос запланировано 10 жилых многоквартирных домов. Имущественно-правовые вопросы с собственниками этих квартир не обсуждались… Таким образом, ООО «СПб Реновация» прямо и грубо нарушило вышеназванные требования, установленные распоряжением КГА от 26.04.2011 № 1205». Кстати, из этих 10 зданий, поначалу самовольно включенных в программу сноса инвестором, а после того как результаты слушаний были утверждены правительством Петербурга, вставшие в очередь на снос как бы уже законно, являются элитными сталинскими домами постройки середины 1950-х гг. С потолками 4 м. Многие специально купили здесь квартиры, сделали ремонт.

Антанта против жителей квартала

В споре с жителями районная администрация почему-то всегда была на стороне инвестора, а не жителей квартала, хотя по логике вещей должно было быть как раз наоборот. А суд оказался на стороне администрации, поэтому в мотивирующей части решения были фактически повторены все аргументы районной администрации, на основании чего суд отказал в удовлетворении жалобы на действия администрации Калининского района и признал слушания законными.

Возникло своего рода тройственное согласие, «Антанта» частно-государственное партнерство, а общим противником оказались жители района, цель которого – протолкнуть реновацию.

При том что жители выступают не против реновации как таковой, а против отказа учитывать их мнение. Такой отказ парадоксален по той простой причине, что без согласия владельца каждой квартиры переезд из старых зданий осуществиться не может. Т.е. администрация и инвестор как раз должны быть заинтересованы в том, чтобы учесть каждое замечание. Но все произошло наоборот.

Решение суда составляет 44 тыс. знаков, и из этого громоздкого документа я рассмотрю один пример. Он связан с заявлением истцов о том, что при публикации результатов слушаний в газете «Кто строит в Петербурге» (2011, 23 июня) была нарушена табличная форма представления замечаний, а их количество существенно сокращено. Суд решил, что это нарушение «не имеет правового значения для данного дела, поскольку в рамках гражданского дела № 2-5366/11 рассматривается правомерность действий Администрации, а не газеты «Кто строит в Петербурге»».

Это очевидная нелепость. Во-первых, тут дело не столько в табличной форме, сколько в количестве: десяток замечаний вместо 370 – это демонстративное игнорирование результатов слушаний. К тому же каждому отклоненному замечанию должен быть аргументированный ответ.

Во-вторых, по п. 3.8 постановления правительства СПб № 491 за ту форму и объем, в которых заключение по слушаниям публикуется, ответственность несет не технический исполнитель (редакция), а районная администрация. И администрация Калининского района, заказавшая публикацию, не могла не заметить, что заключение опубликовано в радикально урезанном виде, в таком виде, что 360 из 370 замечаний просто пропало. Испарилось.

Это еще один милый нюанс из десятков тех, что и составили длинный спектакль под названием «общественные слушания», который еще не закончен, потому что подана кассационная жалоба на действия районного суда.                     

Михаил ЗОЛОТОНОСОВ, фотография с сайта moscowwalks.ru