16+

Что плохого в том, что Петербург затормозил строительные проекты

24/04/2012

Что плохого в том, что Петербург затормозил строительные проекты

На неделе СМИ дружно сообщали читателям, что администрация Георгия Полтавченко фактически прекратила согласование проектов планировок территорий - документов, без которых невозможно строительство. От этого страдают девелоперы и проектировщики.


                     Городские власти, старательно молчащие о своих планах развития города, ситуацию неожиданно прокомментировали. Правда, так, что никто до конца ничего не понял. Инвесторы переживают, источники Online812 в градостроительной среде считают, что действия властей – правильные. Правда, с оговоркой: непонятно, действительно ли власти хотят что-то улучшить.

Георгий Полтавчено, комментируя в Твиттере опасения, вызванные статьей на портале Фонтанка.Ру, что инвесторы пакуют чемоданы, написал: делают это те инвесторы, которые «не привыкли отвечать по своим обязательствам перед городом или учитывать интересы горожан». Глава Комитета по строительству был чуть-чуть более конкретен: большинство проектов планировок некачественные, сейчас идет их ревизия.

Данные о том, сколько проектов планировки не утверждены, расходятся. Но всего порядка  200. Как подсчитали по просьбе Online812 специалисты, за все время правления Георгия Полтавченко  было утверждено 8 проектов планировок. За аналогичный период правления Валентины Матвиенко годом ранее (т. е. с сентября 2010-го по апрель 2011-го) – 63. При том что распоряжений о подготовке таких документов выждано в несколько раз больше (см. таблицу).


Что плохого в том, что Петербург затормозил строительные проекты

Инвесторы, естественно, переживают и, не скупясь на краски, рисуют Петербургу мрачное будущее: массовые увольнения и за счет этого падение доходов бюджета от подоходного налога, взлет цен на жилье, ухудшение инвестиционного климата и т. д. Специалисты по градостроительству считают иначе. Что дальше так, как мы жили, жить нельзя. Правда, у них нет уверенности, что в Смольном точно знают, как жить надо.

Проект планировки – градостроительный документ, который распространяется обычно на целый квартал. В нем отражаются существующие и планируемые здания, улицы и проезды, а также – рассчитывается обеспеченность территории социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой, допустимые нагрузки на коммуникации и пр. Когда-то Смольный требовал проекты планировки от застройщиков только в исключительных случаях, когда речь шла о строительстве на неосвоенной территории.

Источники утверждают, что в 2005 году политика городских властей поменялась – они столкнулись с тем, что новые дома стоят кварталами, а поликлиник и детсадов там нет и даже поставить их негде. Сейчас проекты планировки являются обязательными для любого жилищного строительства. Правда, никаких обоснований нагрузок на инфраструктуру там нет  – утверждаемый правительством города проект планировки выглядит как несколько карт и маленькая табличка, в которой посчитаны несколько показателей. Все остальное якобы имеется в обосновывающих материалах. Но они не публикуются, поэтому оценить их осмысленность широкая публика не может.

Возможно, именно из-за этого Смольный притормозил утверждение проектов планировок и отправляет их на доработку. По крайней мере, так объяснили Online812 источники в городской администрации – по каждому проекту дано указание разобраться, во сколько его реализация обойдется в будущем городскому бюджету (сколько школ надо будет построить, дорог подвести и т.д.).

Однако специалисты утверждают, что проблема с застройкой города носит системный характер и одни только пересмотры проектов планировки никого не спасут. «У нас инфраструктура отстает от нового строительства на несколько лет, – заявил Online812 близкий к градостроительным властям источник, попросивший об анонимности, – то есть если подходить по уму, надо вообще несколько лет ничего не строить и подтягивать инфраструктуру к тому, что уже понастроили. Но ведь все понимают, что строительный рынок – это пирамиды. Застройщик строит дом на те деньги, которые собрал от покупателей квартир в следующем доме. Остановите стройку – и пирамида рухнет».

Возможно, считает он, городские власти во главе с вице-губернатором Сергеем Вязаловым, сидят теперь и думают, что делать. Как известно, вскоре после прихода в Смольный новой команды Сергею Вязалову было поручено курировать развитие территорий, и у него состоялась официальная встреча с воротилами строительного рынка, про итоги которой никто не рассказывал, но все были напуганы.

Впрочем, и даже вопросы инженерии, считают источники, – это лишь одна, причем не самая значительная проблема. Последние годы город застраивался несистемно и дома появлялись в любом месте, где их только можно было воткнуть. Иногда под застройку отдавалась территория, по которой раньше планировалось продолжение существующих магистралей. «Знаете, бывает в новых районах – застройка времен СССР, а на углах – современные дома стоят? – поделился один из источников. – Эти места при советской власти резервировались под паркинги, потом их продали, а теперь не знают, куда машины девать.  Или Удельный парк, вокруг  которого сейчас скандал. За ним построили огромный жилмассив, а потом спохватились, что подъездов туда нет. И стали прорубать дорогу через парк».

Пути решения всех этих проблем неочевидны. Понятен только первый шаг: остановить то, что еще можно остановить. Это и было сделано. Вполне, впрочем, возможно, что Смольный руководствуется отнюдь не теми благородными мотивами, которые хотят увидеть в его действиях источники. А, например, просто руководствуется принципом, что чем меньше делаешь – тем меньше ошибок совершаешь.

Комментарии

Павел Никонов, директор Бюро межевания городских территорий НИПИград:

– Наша власть – как при Матвиенко, так и сейчас – продолжает хранить молчание относительного тех проблем в сфере градостроительства, которые она сама в себе переживает, и тех путей их решения, которые она сама с собой обдумывает. Единственное, что остается в такой ситуации, – пользоваться слухами. Согласно тем слухам, которые циркулируют в градостроительном сообществе, новый губернатор увидел, что в наследство он получил ведущуюся масштабными темпами застройку, абсолютно не обеспеченную ни инженерной, ни транспортной, ни социальной инфраструктурой, и что впереди нас ждет неразрешимый коллапс. И решил взять тайм-аут, чтобы понять, что с этим теперь делать. Но при этом я еще не увидел, чтобы нынешние власти предпринимали хоть какие-то усилия для выхода из сложившейся ситуации. И я не вижу, чтобы Смольный обращался к экспертному сообществу с просьбой помочь разобраться в этом и других вопросах.

То, что практически остановлено утверждение проектов планировок, можно только приветствовать. Не потому, что планировка кварталов не нужна – она очень нужна. Но те проекты, которые у нас разрабатываются и утверждаются, в противоположность своему назначению наносят городу непоправимый ущерб. В частности, с середины 90-х годов полным ходом идет спорадическое межевание, когда технические сотрудники Комитета по земельным ресурсам по совершенно необъяснимым даже самим себе соображениям формируют и ставят на кадастровый учет земельные участки самых невероятных конфигураций, превращающих планировку города, а вместе с ней и его землю в строительный мусор.

Делается это до разработки проектов планировки, и когда к планировке квартала приступает планировщик, эти земельные участки ему преподносят как свершившуюся данность.

Казалось бы, планировщик должен взять этот планировочный бардак и привести его в порядок. На языке земельного законодательства такая цель даже имеет название: «упорядочение границ земельных участков» – а иначе в чем же смысл разработки проекта планировки и межевания? Но руководство города в лице того же Земельного комитета, КГА, юридического управления Смольного, бросаются ему наперерез – не сметь! Якобы эти участки – «священная корова», права собственников, деньги, уже на все это затраченные... То есть ничего менять нельзя. И вот планировщик просто пристраивает новые земельные участки к этим «пятнам Роршаха», тем самым и новые земельные участки превращая в пятна Роршаха, как и всю некогда разумно спланированную территорию.

Сейчас идет два противонаправленных процесса. С одной стороны – катастрофически сокращается число грамотных профессиональных планировщиков, с другой – как грибы растут фирмы, готовые по заказу инвестора сделать любой проект планировки. Сегодня около двухсот фирм, у которых в той или иной стадии в разработке находятся проекты планировки. У подавляющей массы – в активе по одному проекту в стадии только готового эскиза.  То есть этот вид деятельности для них не является основным. У них явная фора перед профессионалами фундаментальных градостроительных институтов: если градостроитель-фундаменталист с отвращением к самому себе делает такие «проекты планировки», зная, каким они должны были бы быть, и каждый раз пытаясь вложить в свою работу хоть крупицу разума, то другие по большей части без рефлексий.  Конечно же, ясно, кто из них побеждает в процессе естественного отбора.

Еще одно важное обстоятельство: у частного заказчика нет никакого интереса в качестве проекта планировки – в подавляющем числе случаев выполнение такого проекта для него является обременением, условием для получения разрешения на строительство. Поэтому для него достаточно только формального выполнения проекта – просто факта его утверждения. И у проверяющих проект инстанций нет никаких официально установленных критериев его качества. Они его не согласовывают. Они только проверяют его на соответствие закону.   Как сказал мне один из чиновников КГА: «Вы должны делать не проект планировки. Вы должны просто сделать юридический документ. И все». Если сотрудник КГА «завернет» проект на основании того, что тот просто плох, то совершит должностное преступление – у него нет прав судить о том, хорош или плох проект. Таково законодательство – мы сами себе такое придумали.

Уничтожение профессионального сообщества планировщиков – результат в том числе, как я думаю, и умышленных действий властей. Больше других руку к этому приложили бывший главный архитектор Олег Харченко и бывший строительный вице-губернатор Александр Вахмистров. Харченко, как я его видел, никогда не понимал градостроительства как предмет деятельности и поэтому только раздражался на планировщиков, и задвигал их хлопоты на задний план. Я заметил, что этим, как ни странно, грешат многие архитекторы-объемщики: они видят собственный дом, но не видят, как он стоит и работает в окружении других. Иные домохозяйки и то лучше чуют градостроительство, чем иные архитекторы.

Вахмистрову градостроители были не нужны, потому что градостроительство – это путь к упорядоченному процессу застройки, а он, как я думаю,  предпочитал простор для маневра.

Дополнительной проблемой является то, что в Петербурге нет профессионального архитектурного журнала, какой был в Ленинграде, где архитектурное сообщество на уровне сухого профессионализма могло бы обстоятельно, детально и занудно пережевывать проблемы градостроительного развития города, развивая тем самым культурный слой своей профессии и просвещая власть имущих. 

Юлия Киселева, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре:

- Сейчас подписывается гораздо меньше проекты планировок территорий, чем в прошлом году. С чем это связано?
– Действительно, ситуация с утверждением проектов планировок у нас достаточно сложная. Все дело в том, что правительство города пришло к выводу о необходимости рассмотрения стоимостных показателей, которые являлись бы нагрузкой для бюджета, при утверждении документации по планировке территорий. Поэтому проекты планировок сейчас дорабатываются и досогласовываются соответствующими городскими комитетами.

- Чем это обернется для города и для инвесторов?
– С точки зрения развития городской территории это ничем не грозит. Очевидно, что проекты планировок будут утверждаться – без этого не обойтись. Если говорить о разработчиках проектов планировок, то у них есть некоторые сложности – в городе установлена процедура получения согласования этих проектов, и в случае если сроки согласования заканчиваются, проекты планировок им приходится согласовывать заново.

Мнение

Когда в 1903 году Петербургскую сторону соединили с остальным Петербургом  постоянным Троицким мостом, а потом связали весь город единой транспортной системой (пустили трамвай), этот остров, прежде бывший задворками столицы, моментально превратился в огромную элитную стройку. Темпы которой у нынешних инвесторов должны вызывать жгучие слезы зависти. В числе первых кандидатов под застройку – ненаселенные островки в Малой Неве с прекрасным видом: напротив через речку царская резиденция. Однако эта земля, какой бы золотой она ни была, не была продана: Городская думу решила использовать территорию в «общественных и культурных целях». Там должен быть построен городской музей, выставочный комплекс и оставлено пространство для общественных мероприятий. Проводились многочисленные архитектурные конкурсы, но потом начинается война.

Что теперь на этом месте? Правильно: там строят элитный жилой комплекс «Набережная Европы». За годы нынешнего строительного бума в Петербурге было построено небывалое количество квадратных метров и не создано ни одного более-менее значимого общегородского культурного пространства. Если, конечно, не считать таковым лужайку на месте снесенных корпусов Новой Голландии. Это и не могло быть иначе, потому что главный критерий оценки эффективности строительных чиновников – сданные квадратные метры.

Построены миллионы квадратных метров – и не создано ни одной новой городской площади. Какая выгода от площади? Никакой, только место зря пропадет.

Петербург – третий по величине город Европы, но занимает 13-е место по числу станций метро. В Лондоне на 8 миллионов жителей 270 станций, у нас на 5 миллионов официальных граждан – 65 станций.

Никто никогда не считал: сколько людей должно жить в Петербурге. В обоснованиях к Генплану стоит цифра – порядка 5 миллионов. Написанная по факту. Но можно ли сделать так, чтобы в Петербурге было комфортно жить 5 миллионам? Думать об этом было некогда: надо было строить квадратные метры.  

Ведь если стройки вдруг встанут – десятки тысяч гастарбайтеров лишатся работы и сотни строительных олигархов – своих прибылей. Это же будет такой удар по городу!                       

Антон МУХИН











Lentainform