16+

Смольный придумал решение проблемы обманутых дольщиков

18/10/2012

Смольный придумал решение проблемы обманутых дольщиков

На недавнем заседании городского правительства обсуждался проект распоряжения, которое должно закрыть тему обманутых дольщиков (ОД) навсегда. Губернатор поставил условие - два года на то, чтобы ОД в Петербурге больше не было. Эксперты называют этот срок слишком оптимистичным.


               Напомним основную идею документа, который разработан Комитетом по строительству и носит длинное название  «О плане мероприятий, направленных на оказание содействия в защите прав участников долевого строительства и на завершение строительства проблемных объектов».

План предлагает при выставлении на торги земельных участков под строительство жилья разделить платеж за лот, который вносит победитель, на две половины. Одну застройщик, как и ранее, вносит в бюджет. Другая направляется на покупку квартир для ОД.
Для того чтобы этот план мог заработать, необходимо изменить несколько законов и нормативных актов.

Во-первых, городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Там надо прописать всю схему, обозначенную выше.

Во-вторых, городской закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге».  Там необходимо определить понятия обманутый дольщик, недобросовестный застройщик, проблемный объект. Кроме того, тем ОД, которые остались без крыши на головой, необходимо предусмотреть частичную компенсацию за наем жилья.  

Наконец, требуется внести изменения в три постановления городского правительства, из которых ключевое для ОД -  постановление «Об утверждении Порядка формирования и ведения Реестра участников долевого строительства, нуждающихся в защите, в Санкт-Петербурге».

Сейчас в реестр числится только 21 человек. Это те ОД, которые имеют на руках невыполненные договоры с застройщиком. Между тем количество ОД, по разным оценкам, колеблется от 2 до 21 тысячи человек. Комитет по строительству называет цифру 4,4 тысячи в 18 проблемных домах. Комитет предлагает включить в новый реестр обладателей всех договоров – с застройщиком,  инвестором, поставщиком стройматериалов и т. д. Ведение реестра предлагается  поручить Комитету по социальной политике городской администрации, чтобы учесть социальное положение каждого ОД для определения очередности в получении квартир.

Основная дискуссия на «кругом столе» развернулась по реестру ОД. Олег Островский, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству, считает, что в новый реестр должны попасть и, соответственно, рассчитывать на помощь со стороны государства могут только две категории ОД. Это те граждане, кто имеет договора, заключенные до апреля 2005 года, когда начал действовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (его суть – см. справку). А также те, кто заключил договоры позже, но при этом застройщик получил разрешение на строительство до указанной даты.

Г-н Островский  считает, что с апреля 2005 года у граждан был выбор: иметь дело с теми застройщиками, которые работают по 214-му закону, или рисковать. Но в последнем случае самим нести всю ответственность за свои действия. Реестр должен быть «закрытым», то есть число ОД, которые в него попадут, фиксированным. Иначе проблема ОД будет вечной и разработанная схема потеряет смысл.  

Комитет по строительству ведет мониторинг всех 95 компаний, которые работают по 214-му закону и строят 600 домов. Задержки сдачи домов происходят, но криминальных случаев с обманом, двойными продажами и проч. не зафиксировано.

Кстати, как показывает практика, доказать злой умысел в действиях  тех, кто привлекал деньги ОД, непросто. На сегодня только один такой застройщик сидит в следственном изоляторе. И расплатиться с ОД ему нечем.

Г-н Островский настороженно относится к идее составления черных списков компаний, нарушающих права дольщиков. Никто не отменял презумпцию невиновности, да и название фирмы не сложно поменять.

Михаил Емелин, председатель петербургского координационного совета обманутых дольщиков, считает, что ведение реестра должно остаться в ведении Комитета по строительству, который три года занимается проблемами ОД. Комитету по социальной политике придется начинать все с нуля.   Очередность нахождения ОД в реестре должна, по мнению г-на Емелина, определяться не социальным положением ОД, а сроком  нарушения прав  ОД. Иными словами, тот, чей нарушенный договор был заключен, скажем, в 1994 году (есть и такие дольщики), будет стоять в реестре выше, чем тот, у кого нет никакого жилья, но чей договор заключен позднее. Иное дело, и с этим согласились все участники «круглого стола», любой ОД может претендовать на помощь только для получения одной квартиры. Если он неудачно вложился в две или больше, то это его собственные риски.

Другие дольщики предлагали ведение реестра и решение других проблем ОД возложить на общественный совет, в который войдут представители дольщиков, бизнеса и городских властей. Г-н Островский сообщил, что Комитет по строительству готов рассмотреть все предложения.   

Депутат ЗакСа Вячеслав Нотяг сомневается, что за два года проблему ОД можно решить. В проекте городского бюджета на 2013 год заложен 1,8 млрд руб на расселение коммуналок и предоставление квартир очередникам. Проект бюджета  уже сейчас содержит дефицит в 25 млрд руб.

Никто из участников «круглого стола» не назвал реальное количество ОД в Петербурге. О ней можно будет говорить только после законодательного закрепления понятия ОД. Депутаты ЗакСа обещают  быстро принять изменения в законы. По оценкам экспертов, самый ранний срок появления реестра ОД  – весна 2013 года.

Попробуем грубо оценить стоимость плана спасения ОД. Перемножив 4,4 тысячи  человек (нынешняя официальная статистика по ОД) на 50 кв. метров (небольшая квартира) и на 50 тысяч руб (стоимость  кв. метра), получим 11 млрд руб.

По информации из КУГИ на 1 октября 2012 года арендная плата, полученная городом за земельные участки, выделенные на инвестиционных условиях (для строительства жилых и нежилых зданий, реконструкцию и т.д.) составила 3,475 млрд руб. Если представить, что половина этих платежей должна уходить на квартиры для дольщиков, то за два года 11 миллиардов не набрать.

Справка

214-й закон предусматривает обязанность застройщика заключать с дольщиком договор долевого участия, который должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. В договоре указывается конкретная квартира и сроки ее передачи,  прилагается проект дома. Застройщик получает право привлекать к строительству дольщиков только после выдачи ему разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и регистрации права собственности или права аренды на земельный участок. На объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее пяти лет.

С наступлением кризиса у 214-го закона появились новые противники. Они, в частности, указывают, что закон запрещает застройщику переносить деньги дольщиков с одного объекта на другой. Это, говорят они, увеличивает вероятность краха застройщика, который отразится на всех его дольщиках.                           

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform