16+

Какие проблемы возникнут у россиян, когда учитывать недвижимость будут по-новому

09/11/2012

Какие проблемы возникнут у россиян, когда учитывать недвижимость будут по-новому

Между петербургским Комитетом по землепользованию и Федеральной кадастровой палатой вышел конфликт. До недавнего времени федеральное ведомство в своей работе пользовалось петербургской информационной системой «Кадастр-2» (ее аналог есть в открытом доступе на сайте rgis.spb.ru), а потом перешло на собственную.


             Г ородские чиновники уверяют, что это чревато тотальной путаницей, злоупотреблениями при оформлении собственности на землю и поставит под угрозу собираемость земельного налога. Сторонние наблюдатели полагают, что федеральные службы, вложившие в создание своей системы 150 миллиардов рублей, просто не могут теперь предпочитать ей другую.

Какие именно проблемы могут теперь возникнуть, Online812 рассказал зампред Комитета по земельным ресурсам Николай ФИЛИН.

- Из-за чего возник конфликт?
- Кадастровая система Санкт-Петербурга создавалась нами с 1992 года. Тогда мы были пионерами в России, и теперь, как у всяких пионеров, у нас возникли проблемы. Потому что на федеральном уровне придуманы новые правила, которые вошли в противоречие с нашими. До прошлого года петербургская система кадастрового учета соответствовала всем федеральным законам. Но в мае прошлого года Минэкономразвития издало приказ № 144, установивший новые правила кадастрового деления и структуру кадастровых номеров. У нас (и не только у нас) в номерах кадастровых районов использовались иногда буквенные обозначения, а по федеральным нормам букв в номере быть не должно. Министерство также потребовало изменить структуру кадастрового номера. Но наши кадастровые номера лучше, они позволяют определить, на каком участке расположено здание и в каком здании находится  помещение с конкретным номером. В федеральной структуре такой возможности нет. А от нас потребовали одномоментно перейти на федеральные нормативы. Мы не согласились, состоялась встреча Валентины Матвиенко с Эльвирой Набиулиной. Минэкономразвития пошло нам навстречу, на его сайте даже появился проект изменений в приказ № 144, разрешающий Санкт-Петербургу пользоваться своей системой. Но прошел год, приказ не изменен.

- И что произошло теперь?
- 27 августа Федеральная кадастровая палата запустила в промышленную эксплуатацию в Петербурге Автоматическую информационную систему Государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН). Одновременно они отказались от использования нашей системы ИТС «Кадастр-2». С 2004 года кадастровый учет земельных участков осуществляет федеральная Земельная кадастровая палата. Учетом зданий и нежилых помещений до конца этого года занимаемся мы – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, после чего по закону должны передать и эти функции на федеральный уровень. Все последние годы кадастровая палата успешно работала с нашей системой «Кадастр-2», и мы предлагали им продолжать ею пользоваться. Но они отказались. Из-за этого возникает масса проблем.

- А чем плоха федеральная система?
- АИС ГКН хороша для тех регионов, где вообще не было никакой системы кадастрового учета. Там можно начинать с нуля. Но у нас уже есть своя система. АИС ГКН не может воспринять данные из «Кадастра-2». Например, у каждого участка есть разрешенные виды использования, устанавливающиеся на основе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Но та классификация видов разрешенного использования, которая заложена в АИС ГКН, только отчасти соответствует принятым в нашей системе. В итоге, когда данные по участкам переносят из нашей системы в федеральную, происходят ошибки. Такая же проблема с адресами. Например, у нас в Петербурге около 20 Садовых улиц. В нашей системе есть классификатор адресной системы, который конкретизирует, о какой из них идет речь, в федеральной используется свой классификатор. Само программное обеспечение, по нашему мнению, сырое. Если в «Кадастре-2» все данные сверяются автоматически, здесь ту же работу приходится делать вручную. По сути АИС ГКН соответствует нашему уровню развития на 1995 год.

Но главное – мы автоматически, в рамках информационного взаимодействия с другими органами власти – КГА, КГИОП, Комитетом по природопользованию, – получаем всю достоверную информацию по Генплану, ПЗЗ, охранным зонам, проектам планировки территорий и т.д. В АИС ГКН заложен иной подход – в каждом случае сведения должны предоставляться вместе с бумажным каталогом координат. Для подготовки такого каталога нужно проводить отдельные топогеодезические работы. Это значит, необходимо отмечать миллиарды «поворотных» точек,  стоимость таких работ будет колоссальной. В результате в АИС ГКН нет никакой другой информации, кроме границ существующих участков.

- Если в АИС ГКН не отмечаются никакие зоны, возможно ли, что при формировании участка он заедет, например, на зеленые насаждения?
- Решение об образовании земельного участка принимаем мы, и такой ситуации не допустим. Но в ряде случаев Земельная кадастровая палата может обойтись без нашего решения – когда речь идет об уточнением границ, разделе или слиянии земельных участков. Тогда  такая ситуация возможна. Может получиться так, что участок выйдет за границу и будет находиться сразу в двух территориальных зонах: тут – жилая, там – промышленная. А это является нарушением закона.  И, как его застраивать? Исправлять такие ошибки можно только через суд. Поскольку классификация видов разрешенного использования в ПЗЗ не соответствует классификации в АИС ГКН, то в кадастровом плане земельного участка будет указываться не такое использование, как в ПЗЗ.

- Но ведь при выдаче согласования на строительство Комитет по градостроительству будет ориентироваться на ПЗЗ. Так не все ли равно, что написано в кадастровом плане?
- Кадастровый план является одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Проблема состоит еще и в том, что Земельный кодекс позволяет владельцу участка по собственной инициативе поменять вид разрешенного использования в кадастровом плане. Да, он не сможет получить разрешение на строительство, если будет несоответствие с ПЗЗ. Но есть масса примеров, когда строят без разрешения. Берут земельный участок для ИЖС, в администрации получают разрешение на строительство индивидуального жилого дома, на самом деле строят многоквартирный, потом меняют в кадастре разрешенное использование с ИЖС на многоквартирный дом — и все.

- И уже не подкопаться?
- Подкопаться очень сложно. Мы сейчас ведем эту работу и пытаемся через суд добиться решения о сносе таких домов.

- Какие практические последствия будет иметь изменение кадастровых номеров?
- Кадастровая палата изменила все номера, а в Единый государственный реестр прав эти изменения не внесены. Теперь будут проблемы и у собственников с переоформлением документов и у налоговой инспекции, потому что к ней должны поступить данные и о регистрации прав, и об объекте недвижимости, а поскольку номера разные, сойтись они не смогут и сбор земельного налога в 2013 году будет затруднен.

- А для простых горожан в чем проблемы?
- Вы покупаете землю с тем кадастровым паспортом, который есть у вас на руках. Нотариус его примет, а регистратор посмотрит в системе и этого объекта не найдет. Он потребует от вас дополнительные документы. Их получить несложно, но потребуется время.

- С квартирами то же самое будет?
- Кадастровый учет квартир в Санкт-Петербурге сегодня не осуществляется, но с 1 января 2013 г. – будет. Мы предлагали этого не делать. Посчитайте: в Петербурге более двух миллионов квартир и примерно 200 тысяч нежилых помещений. Сейчас кадастровый учет проходят только нежилые помещения. Если учет будут проходить и жилые, нагрузка на кадастровую палату возрастет в разы, и я не уверен, что палата с ней справится.

- По какому количеству участков в Петербурге возможны проблемы?
- Из 118 тысяч земельных участков в АИС ГКН 17 тысяч не имеют описаний границ. Более половины земельных участков не имеют точного вида разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте.

- Так вы можете поделиться информацией с федеральными коллегами?
- За  десятилетия в нашей базе накопился огромный массив истории объектов. Допустим, сельскохозяйственные земли в Шушарах. Они преобразовывались и делились так часто, что история их представляет огромное генеалогическое древо. И зачастую приходится разбираться в этом древе, чтобы понять, имеются у собственника какие-то основания на изменения, или нет. А палата перенесла себе только последние листики с этого дерева. Теперь они просят у нас доступа к «Кадастру-2». Это подтверждает, что АИС ГКН имеет существенные критические недостатки  и в силу этого не может удовлетворить те требования, которые предъявляются к кадастровой системе.               

Антон МУХИН











Lentainform