16+

Себестоимость квадратного метра в Петербурге резко увеличится

11/12/2012

Себестоимость квадратного метра в Петербурге резко увеличится

На неделе строители и Смольный высказывали друг другу свое «фи». Девелоперы сказали, что власти заставляют их строить социальную инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники) за свой счет, в связи с чем квадратный метр подорожает тысяч на 30 рублей. Смольный устами вице-губернатора Игоря Метельского ответил, что это - спекуляции.


               Но проблема куда серьезнее 30 тысяч рублей за метр. Власти вплотную подошли к осознанию того факта, что новые стройки разрешать больше нельзя – иначе город физически лопнет. Они уже согласовали строительства жилья для 2 миллионов новых петербуржцев. Но как, чтобы не обидеть, сказать об этом строителям?

На совхозных полях заколосятся школы

О том, что из многочисленных вариантов финансирования социальной инфраструктуры, обсуждавшихся с весны, выбран именно такой, официально было объявлено на совещании чиновников со строителями еще в середине ноября. Затем повторено еще раз Игорем Метельским на съезде строителей 3 декабря, после чего и начался шум. Девелоперы стали жаловаться журналистам, что теперь, когда строительство всей социальной инфраструктуры переложено на их плечи, неминуемы финансовые потрясения и рост цен. Для небольших компаний это разорительно, для больших – очень накладно. Цена квадратного метра жилья вырастет, по разным оценкам, от 15 до 40 тысяч рублей. И заплатят за новую инициативу Смольного, понятно, покупатели квартир. Более компромиссные девелоперы таких далеко идущих выводов не делали и просто сожалели, что власти почти год не принимали никакого решения и просто тормозили все новые стройки. Теперь, говорили они, хотя бы понятны правила игры.

В свою очередь Игорь Метельский, не скрывавший, что его встреча с журналистами является ответом на «начавшиеся спекуляции» со стороны строителей, заявил: возводить детсады за свой счет должны будут те,  кто строит жилье по собственной инициативе. Если городские власти принимают решение о необходимости застроить квартал и продают землю на торгах, то инфраструктуру берут на себя. Если же кто-то приватизировал за копейки совхозное поле, перевел землю из сельскохозяйственной в жилую и собирается застроить ее домами, пускай и школы с поликлиниками строит сам. Потому что городу квартал в этом месте, может быть, вовсе не нужен. А примеров кварталов, которые выросли сами по себе и теперь власти должны обеспечивать их инфраструктурой, по словам вице-губернатора, достаточно.

При этом застройщики должны будут не только строить сами объекты, что не так дорого, но и обеспечивать их подключение к коммуникациям. По прогнозам Метельского, себестоимость квадратного метра увеличится тысяч на 15, но это не значит, что на столько же  должна вырасти и цена для покупателей – застройщики вполне могут умерить свои собственные аппетиты, считает вице-губернатор (сейчас, по оценкам бывшего главы Комитета по строительству, а ныне советника губернатора Вячеслава Семененко, себестоимость строительства с учетом всех расходов составляет 50 – 60 тысяч за метр, покупатели в среднем платят 80 тысяч). 

Юридически все выглядит следующим образом. Там, где город уже утвердил проекты планировки территории (ППТ), то есть де-факто согласовал строительство, он от своих обязательств не отказывается. Дальше надо ждать изменений законодательства: в недрах федерального правительства готовится законопроект, который определит механизм, как застройщики могут финансировать создание инфраструктуры. Правда, законопроект этот должен был быть написан к сентябрю – но городские чиновники не видели его даже в черновике. Пока же Смольный подписывает с застройщиками, реализующими крупные проекты, индивидуальные соглашения. Формат таких соглашений законом не предусмотрен, поэтому фактически это – торг: согласование ППТ в обмен на обязательства инвестора. А что может быть эффективнее во взаимоотношениях чиновников и строителей, чем индивидуальный подход?

В дальнейшем инвесторы, строящие дома не на купленной у города земле, всю построенную ими социальную инфраструктуру должны будут передавать Смольному в дар. За это им придется платить еще и налог, но городские власти обещают походатайствовать об изменении в этой части налогового законодательства. Правда, все это говорится сейчас – когда еще никто не видел ненаписанного федерального закона.

Плодитесь и расселяйтесь

В подтверждении правоты своей позиции, Игорь Метельский повторил две уже озвученные ранее, но все равно эффектные цифры. По уже утвержденным ППТ в городе должно быть построено 36 миллионов квадратных метров жилья, по проектам комплексного освоения  – еще 20 миллионов. Сейчас в Петербурге на одного жителя приходится 24,9 метра, иными словами уже согласовано жилья на дополнительные 2 миллиона петербуржцев. Можно посчитать по-другому: всего в городе 113 миллионов квадратных метров жилья, то есть утвержден строительство еще пол-Петербурга. Вторая цифра, также известная – по утвержденным ППТ город должен построить социальной инфраструктуры на 600 миллиардов, или 1,5 своих годовых бюджета. При этом застройщики готовят все новые и новые проекты планировок и относят их на утверждение в Смольный.

Власти осознали масштаб проблемы еще в начале правления Георгия Полтавченко, утверждение ППТ было неофициально приостановлено, зато официально объявлена их ревизия. Результаты ревизии не озвучивались, но цифры про 2 миллиона новых жителей и 600 миллиардов на инфраструктуру явно взяты из них.

По логике Смольному следовало бы прямо объявить, что ситуация зашла в тупик. 2 миллиона новых жителей город явно не выдержит, поэтому нужно либо все отменять и заняться осмысленным градостроительством, либо признать, что часть утвержденных ППТ реализуют, часть – нет, какая – не  известно, все развивается стихийно и кончится тоже само по себе, когда либо городская инфраструктура не выдержит новых жителей и однажды просто встанет, либо строители доведут дело до кризиса перепроизводства и обанкротят всю отрасль. Понятно, что с политической точки зрения Смольному лучше идти по первому пути, чем по второму.

Однако прямо заявить, что объемы согласований на строительство явно превышают возможности и потребности города власти не решились. Опасаясь, во-первых, собственных граждан, которые за годы предыдущего правления привыкли к девизу «сильнее, выше, быстрее» во всех сферах городской жизни. А во-вторых, строителей, которые подобные шутки не оценят.

В результате действует Смольный именно в этом направлении, затягивая согласования ППТ или снижая рентабельность строительного бизнеса, возложив на него строительство инфраструктуры. Но, не решаясь назвать вещи своими именами, проигрывает войну за зрительские симпатии: рассказы строителей про +30 тысяч к каждому квадратному метру публике понятнее, чем абстрактные рассуждения про объемы выданных согласований.

Вместе с тем кризис планирования налицо. Начиная с того, что никто – ни власти, ни строители – не знают даже примерное, плюс-минус полмиллиона, число жителей Петербурга. Потому что к пяти миллионам местных нужно прибавить еще нелегалов – то ли 500 тысяч, то ли 1,5 миллиона. Которые тоже где-то живут и пользуются городской инфраструктурой. (Некоторое эмпирическое понимание может дать сравнение загруженности метро 30 лет назад и сейчас при формально равной численности населения.) Никто не знает, какое количество квартир покупается людьми для жизни, а какое – впрок. Сколько сдается в аренду и сколько еще арендного жилья необходимо. Без понимания этих данных неконтролируемый рост жилищного строительства – гарантированное и неминуемое МММ.

Вместе с тем, как рассказывают, в ближайшем окружении Георгия Полтавченко популярна точка зрения, что в Петербурге и так понастроено слишком много. Причем основана она не на анализе ситуации, а на философии ее носителей. Как показала практика, единственным способом, которым городские власти умеют воплощать в жизнь свои взгляды, является ничегонеделание. Применительно к данной ситуации этот способ может оказаться вполне эффективным.

Комментарий

Александр Карпов, директор центра экспертиз «Эком»:

– Сегодня решения по застройке принимаются на основании текущей рыночной конъюнктуры, без учета прогнозов. Мы имеем дело с классическим рыночным пузырем: все думают одинаково и все считают, что спрос на жилье будет расти бесконечно. Но такого не бывает в принципе. Базируясь на позавчерашних аналитических результатах, потому что аналитический результат всегда появляется с запозданием, люди планируют то, что будет продаваться через 5 – 10 лет. В этом есть две угрозы. Во-первых, омертвление капитала, то есть вложение денег в то, что не будет приносить пользы, во-вторых – омертвление территории, то есть загрузка территории объектами, которые никогда не будут нормально использоваться.

Я не вижу в действиях властей никаких попыток охладить рынок. Если задаться этой целью, нужно принимать совсем другие меры. Рынок управляется информацией. Если город владеет информацией, для охлаждения рынка логично было бы официально ее выдать, причем не в виде окончательных решений, а в виде исходников. Сейчас все те цифры, которыми мы оперируем, где-то звучат, но не представлены обществу как аналитический документ.

Все цитируют слова Елина, Полтавченко, Метельского, что вокруг города Пушкина будет построено жилья на 600 – 800 тысяч человек. Откуда цифра, почему, на каком основании? Опираться на нее невозможно. Люди воспринимают ее как анекдот, а не как аналитическую информацию. Было сказано: если построить все, на что выданы разрешения, численность жителей увеличится на 2 миллиона. Что такое эти 2 миллиона? Когда я называю эту цифру в дискуссии, обычный ответ – у нас и так гастарбайтеров миллион. Откуда миллион, кто его считал, сколько гастарбайтеров на один метр жилой площади приходится?

Все питаются слухами и анекдотами. Говорить, что правительство пытается что-то делать для регулирования рынка, не приходится. Все действия Смольного – это попытка решать собственные административные задачи.                     

Антон МУХИН, фото realty.vz.ru











Lentainform