16+

Смольный оценил все петербургские квартиры: в результате «элитное» жилье стало дешевле типового

04/02/2013

Смольный оценил все петербургские квартиры: в результате «элитное» жилье стало дешевле типового

На неделе администрация Петербурга сообщила горожанам, сколько стоит их квартира. Некоторые пришли в изумление. С этих сумм в ближайшие годы придется платить налог на имущество. И, возможно, немалый.


           Замена уплаты налога с инвентаризационной стоимости квартиры на уплату с кадастровой стоимости (она выше в 5 – 7 раз) намечена на 2014 год. При этом регионам будет позволено сделать ставку налога в пределах от 0,1 до 1%  от «кадастра» – то есть если квартиру оценили в 4 млн рублей, то налог может составить от 4 до 40 тысяч.

На сайте Смольного вывешены списки всех  городских квартир с указанием их кадастровой стоимости. Первое же обращение к списку показало, что трехкомнатная  квартира в  кирпичном доме у станции метро «Московская» дешевле, чем «однушка» в блочном доме на Юго-Западе, откуда до метро ехать и ехать.  

Гражданский активист Павел Шапчиц  посмотрел знакомый ему Красногвардейской район и считает, что было бы проще взять среднюю рыночную цену кв. метра в районе по какому-нибудь изданию по недвижимости и помножить на количество метров.

Приводим его выводы. Метр в так называемых «элитных» домах (Новочеркасский, 33) стоит столько же (около 60 тыс. руб.), сколько и в окружающих домах, что совершенно не соответствует рыночным реалиям. Между рядом стоящими послевоенным сталинским и кирпичным хрущевским домом не заметно разницы в цене метра. При этом диапазон кадастровой оценки для типового жилья гораздо шире, чем диапазон цен на рынке. Какие-то аномально высокие цены на 2-й Жерновской ул. и довольно низкие на Новочеркасском пр.

Непонятно, почему оценка выполнена по «закону опта»: метр в однокомнатных квартирах дороже метра в двухкомнатных и т.д. Это верно для рыночного ценообразования, но при чем здесь кадастр? А если цель кадастровой оценки – отражать рыночные реалии, то тогда нужно учитывать местные аномалии и исключения: например, на Малой Охте метр в сталинских домах в четырех- и пятикомнатных квартирах должен стоить дороже, чем метр в трехкомнатных, так как первые в дефиците.

Не прослеживается фактор близости к метро и транспортной доступности. Не говоря о зелени, трассах под окном, ориентации окон и многие другие факторы, которые можно худо-бедно «объективизировать».

Для обжалования размера кадастровой стоимости юристы рекомендуют обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по СПб или сразу в суд. В любом случае потребуется заключение оценщика, сертифицированного в своем СРО, о том, что рыночная стоимость квартиры ниже кадастровой и поэтому кадастровую нужно снизить. 

Комментарий 

Дмитрий КИМ, руководитель отдела оценки АРИН:

- Что такое кадастровая стоимость квартиры?
- Это рыночная стоимость, которая определена методами массовой оценки.

- Почему она в 5 – 7 раз выше инвентаризационной?
- Инвентаризационная стоимость учитывает стоимость строительства объекта в текущем состоянии, т.е. с учетом износа, поэтому она ниже рыночной стоимости объекта.

- Какое отношение кадастровая имеет к рыночной, если не учитывает даже локации – главного рыночного фактора? «Трешка» в кирпиче у метро «Московская» оказалась дешевле, чем бетонная «однушка» на Юго-Западе.  Только потому, что построена позднее?
- Местоположение – это главный фактор при расчете стоимости жилья. Вероятно, в методике этой оценки данному фактору не придали достаточного значения. Возможно, если бы эту методику отдали на рассмотрение представителям ведущих оценочных компаний Петербурга, удалось бы избежать подобных неточностей.

- В старых домах техническое состояние – один из центральный факторов для рынка?
- Согласен, но наряду с местоположением и материалом дома.

- По квартирам никто не ходил, следовательно оценщики не имеют понятия об истинном положении вещей?
- Конечно, никто не ходил по домам, а исходили из официальных документов и сведений о дате постройке, капитальном ремонте и т.д. Не учитывались изменения в самих квартирах, которые тоже ощутимо влияют на стоимость.                  

В. Ш.





3D графика на заказ







Lentainform