Online812

          Руководитель бюро «Студия 17» Святослав Гайкович и соавтор проекта Дудергофского квартала Владимир Линов из собственного опыта показали Online812, как небанальные идеи застройки квартала превращаются в стандартные дома. Виноваты, говорят они, не архитекторы, и даже не инвесторы – а законы и чиновники.

- Итак, вы занимались 29-м кварталом Юго-Запада,  территорией между Дудергофским каналом, берегом Финского залива, Ленинским пр. и пр. Героев. Как вы вообще туда попали?
- Пригласили на конкурс, это был 2007 год. Кроме нас в нем участвовали «Студия 44» Никиты Явейна и мастерская Земцова -  Кондиайна. Девелопер купил землю на инвестиционных торгах, взяв кредит в банке. Это к тому, что все последующие задержки основательно били его по карману. И решил на конкурсе выявить лучший вариант эскиза застройки квартала в составе будущего проекта планировки территории (ППТ).

- Сколько квадратных метров жилья девелопер хотел там построить?
- 500 тысяч. Это был ключевой параметр, который определял все остальные особенности застройки квартала.

- И вы победили в конкурсе – что предложили, почему выбрали именно вас?
- В нашем проекте было больше всего видовых квартир. Высотные дома разместили ближе к заливу. Вдоль канала запроектировали дом-змейку, который дает в 1,4 раза больше видовых квартир, чем дом с прямым фасадом, параллельным набережной.

Но самое главное – мы создавали здания разного масштаба с разным количеством этажей и ступенчатые дома, а не плоскую структуру одинаковой высоты. Только это позволяло создать более гуманную, разнообразную среду при очень высокой заданной изначально плотности застройки.

- Какая высота домов?
- Минимальная – 4 этажа; средняя – 8 – 9, в том числе дом-змейка. В ступенчатых  домах – от 9 – 10 до 14 – 15 этажей. В четырех башнях высота до 34 этажей. Они размещались не у самого берега, а на второй линии, позади 9-этажных домов. Это оживляло панораму со стороны Финского залива.

Именно так, слоями нарастают старые европейские прибрежные города, в частности, Стокгольм. Там еще помогает рельеф. Мы его создавали искусственно за счет этажности.

Внутри квартала человек должен чувствовать себя комфортно. Поэтому в его центре располагались зеленая зона, куда выходили две школы, два детских сада и спорткомплекс. Туда же выходили 4-этажные жилые дома.

Наконец мы придумали изюминку, которая бы отличала квартал от всех остальных. Несколько домов врезались в Дудергофский канал, и сквозь них через арки проходила набережная. Такого решения в России еще нет. Аналоги есть в Голландии, в Париже и других европейских странах.

- Куда вы спрятали паркинги?
- Значительная часть территории (кроме зеленой зоны) перекрывалась платформой, под которой размещался наземный паркинг, хотя визуально он оказывался подземным. Выше – собственно дома, окруженные газонами и кустами. В зеленой зоне можно высадить высокие деревья. Перепад высоты оживляет  рельеф. Недавно мы видели подобное решение в только что построенном квартале в Лионе. Там платформа поднята даже на два этажа. Мы придумали ее раньше.

Только небольшая часть паркинга делалась собственно подземной, чтобы выдержать нормативы по обеспеченности парковками.

- Значит, вы выиграли конкурс и сделали проект планировки территории.
- Сначала мы согласовали на Градсовете эскиз застройки в составе ППТ, это было весной 2008 года. Потом дорабатывали ППТ со всеми техническими деталями. Согласование проекта планировки территории в инстанциях (с учетом времени, потраченного на его переделки) заняло три года, и за это время от наших главных идей мало что осталось.

- От чего пришлось отказаться?
- Давайте по пунктам. Первый. Чиновники усомнились в юридической (не технической) возможности построить дома, стоящие в воде. Они не знали, как оформить границы участка, заходящего в воду на несколько метров. Но еще печальнее, что, как нам объясняли, изменение границ участка даже на миллиметры потребовало бы новых инвестиционных торгов. То есть возврата к исходной точке. Что для девелопера было абсолютно неприемлемо.

- Но проектируя такие дома, вы знали, что вода не принадлежит девелоперу?
- Мы предполагали, что границы застройки могут корректироваться под качественное проектное решение. На наш взгляд, никаких препятствий со стороны законов в данном случае нет. Но никто из чиновников не хочет этим заниматься. А вдруг заподозрят, что они за меньшие инвестиционные отчисления отдали больше земли.

- В итоге арки, уходящие  в воду, из проекта исключили.
- Главные архитекторы Александр Викторов и сменивший его Юрий Митюрев пытались изменить ситуацию в нашу пользу. Но пробить брешь в бюрократической стене не смогли. Домами на воде пришлось пожертвовать.

- Что стало следующей жертвой?
- Пункт 2 – детские сады и школы. Пункт 3 – часть 4-этажных домов. Пункт 4 – зеленая зона. По нашему эскизу предполагалось, что обе школы и оба детских сада будут построены по индивидуальным проектам. Здания школ расположатся компактно рядом друг с другом в зеленой зоне, что позволит сэкономить территорию. С той же целью детские сады с площадками размещаются на двух уровнях: на земле (в зеленой зоне) и на платформе.

Эти решения не прошли, поскольку государству удобнее пользоваться типовыми проектами. Так дешевле и привычнее.

В Петербурге есть примеры общей территории для двух школ, но чиновники от просвещения заявили, что больше не согласуют ничего подобного. Отныне действуют не региональные, а более жесткие российские нормы, хотя первые никто не отменял. Применение стандартных проектов потребовало увеличения школьных территорий. Пришлось пожертвовать частью 4-этажных домов. Детские сады на двух уровнях – также не типовой проект.  После переделок эскиза застройки под типовые проекты зеленая зона как единое целое перестала существовать.

- Пятый пункт исключений был?
- А как же без него. Это была самая тяжелая потеря. Девелоперу потребовалось разбить квартал на участки, чтобы продавать их под застройку. И для каждого участка надо было соблюсти единый коэффициент использования территории, то есть допустимое число кв. метров жилья на один кв. метр земли. Это убило главную идею проекта – разновысокие здания. Например, башни пришлось срезать на 10 этажей, а 8-этажный дом-змея вырос на 2 этажа, что сильно исказило его облик.

- Это все?
- Нет. Пункт 6 – инженерные сети. По техусловиям наших ведомств сети должные лежать в земле. Они не признают использования бетонных коллекторов, которые занимают меньше места, дороже при строительстве, но дешевле в эксплуатации и ремонтах. Это ведомственные требования, не предусмотренные законами.

Для сетей мы были вынуждены отвести часть пространства под платформой, засыпав его землей. Паркинги оттуда пришлось увести в подземное пространство, что увеличило себестоимость кв. метра в квартирах.

- Теперь всё?
- Со стороны это может показаться мелочью, но чиновники несколько раз за эти три года меняли технические требования по выполнению чертежей. В частности, мы переделывали чертежи, меняя толщину линий.

- Проект планировки территории утвердили в 2011 году, и ваша идея, хоть и потрепанная, теперь реализуется?
- Ничего подобного. И это пункт 8. Началось проектирование на трех отдельных участках, к которому мы, как авторы эскиза застройки всего квартала, не имеем никакого отношения. Там в стоимостных тендерах победили другие архитекторы, появятся совершенно иные проекты. Градостроительный кодекс РФ никак не связывает ППТ и последующие архитектурные решения. Из ППТ требуется соблюсти только границы участка, площадь застройки, емкость паркинга.

- Зачем тогда был нужен ваш эскиз застройки?
- Тот же Градкодекс требует его присутствия в обосновывающих материалах ППТ. Но в утверждаемых материалах ППТ этого эскиза нет.

Так выглядела застройка квартала в первоначальном эскизе. Потом начались переделки

- И какой вы видите выход?
- Восстановить существовавший в советские времена промежуточный этап между ППТ и проектированием зданий на участке. Он назывался проект застройки территории. В нем, в частности, задавалась конфигурация и высота всех зданий, проектировщик здания должен был строго соблюдать проект застройки территории. Согласование этого документа следует отдать главному архитектору Петербурга. Это вернет ему реальные полномочия.