16+

«Лахта-центр» - это демонстрация мощи государства финнам, приплывающим на паромах»

29/03/2013

«Лахта-центр» - это демонстрация мощи государства финнам, приплывающим на паромах»

Петербургская структура шведской компании Ruriс AB - «Рюрик менеджмент» занимается инвестициями в офисную недвижимость, имеет несколько бизнес-центров, но известна в первую очередь тем, что вместе с девелопером Шалвой Чигиринским боролась с «Главстроем» Олега Дерипаски за реконструкцию Апраксина двора.


          Конкурс компания проиграла, а теперь отказалась и от тех активов, которые у нее были на территории комплекса. Как считает гендиректор «Рюрик менеджмент» Вячеслав БАЛАБАЕВ – к счастью. Своими мыслями о судьбе Апраксина двора, бизнес-центрах и стрижке депозитов на Кипре он поделился с Online812.

Раз люди в Смольном сидят – значит, они умные

- Вы окончательно ушли из Апраксина двора?
- Да, аллилуйя, слава богу, какое счастье, что теперь этим занимаются другие люди. Потому что я бы расстроился, если бы меня вызвали в ФСБ и стали спрашивать, зачем в моем здании живут ваххабиты. Формально «Рюрик» никогда ничем там не владел, но через кипрские компании нам принадлежали 3 корпуса. Вернее, по этим корпусам были заключены инвестиционные договоры – мы обязались их реконструировать, после чего они должны были перейти в нашу собственность. Сейчас мы продали эти кипрские компании. То, что произошло с «Главстроем», лишний раз убеждает меня, что это правильное решение.

- Вы выполнили условия инвестдоговоров?
- Мы все сделали, по одному корпусу подали документы на регистрацию собственности, но Федеральная регистрационная служба уже год отказывается это делать, и мы судимся. По двум другим корпусам нам говорят, что срок договора истек и ничего мы не получим.

- Кому продали, секрет?
- Не то что секрет, но сделка происходит на уровне кипрских компаний, и я в ней не участвую.

- Почему с Апраксиным двором ни у кого ничего не получилось?
- Там нет частной собственности. С учетом невыполненных инвестдоговоров город владеет более 60% помещений. Он борется сам с собой.

- Так он по инвестдоговорам все эти помещения отдал «Главстрою».
- Что значит «отдал»? Нет такого слова в бизнесе. Бывает «продал», «сдал в аренду». Отдал, а потом забрал. Эта безумная форма инвестконтракта придумана с единственной целью – чтобы в любой момент иметь возможность дернуть того, кто инвестировал деньги. Все хотят все сделать быстро, а быстро наша бюрократия не способна, к сожалению. Вот я за правильную, просвещенную бюрократию. Если вы хотите задавать стратегические направления развития применительно к конкретным территориям, то вы будьте любезны задать это направление, а не говорите, что оно будет определяться по ходу дела. И если нам не нравится, как ты, инвестор, работаешь, мы тебя выгоним. Метод, конечно, действенный, но он порождает проблем больше, чем дает пользы. Нужно продать все с открытых торгов. Люди будут иметь возможность легально сдавать собственность в аренду, станут платить налоги. 6% налог по упрощенке идет в городской бюджет. То, что мы видим снаружи – джинсы и сумки, – это внешняя часть, в Апрашке огромная доля мелкооптовой торговли. Думаю, оборот там порядка 3 миллиардов долларов год. Посчитайте от них 6% – это сумма, на которую теоретически при правильном подходе город мог бы собирать налогов. Мы что, не знаем, что практически все помещения в Апраксином дворе, полученные по инвестдоговорам, сдаются? Хотя юридических оснований для этого никаких нет.

- То есть затягивать историю «Главстрою» выгодно?
- Я думаю, ему в какой-то момент стало все равно, потому что стало все равно Дерипаске.

- Но он ведь лично приезжал договариваться с Полтавченко.
- Приезжал. А вы знаете, о чем он договаривался с Полтавченко? Может, он сказал: можно, я  два корпуса заберу себе, а все остальное отдам обратно? А может, вообще речь об Апраксином дворе не шла. Вообще не было никогда никакой проблемы под названием «Апраксин двор». Она возникла, когда Валентине Ивановне захотелось чем-то порадовать компанию «Базовый элемент». До этого был в целом верный подход:  потихонечку помещения передавались по инвестдоговорам в собственность. При том, что я считаю саму идею инвестдоговоров неправильной.

- Но это непрозрачная схема.
- Я не думаю, что там была большая коррупция. Цены, по которым покупались права на реализацию инвестконтрактов, довольно прозрачны. Была воля сделать из этого места что-то приличное, чтобы было аккуратненько. Никто в эмпиреях не летал. Потом пришел Дерипаска и пообещал город-сад. Но не получилось.

- «Рюрик» тоже обещал.
- Если бы меня тогда спросили, надо ли вписываться в Апраксин двор, я бы сказал: упаси Господь.

- Это сейчас, задним умом, понятно.
- Я и тогда говорил. На те деньги, которые «Рюрик» потратил на проект в Апраксином дворе, можно было целые заводы купить на Обводном канале и за вменяемые деньги привести их в порядок. Если стояла задача заработать денег. Но у наших инвесторов стояла какая-то другая задача. Прославиться, заработать на росте акций. Потому что вся история «Рюрика» – это была история надувания биржевой стоимости, которая возможна только через всплески. Компания действительно собиралась продаться арабским инвесторам за фантастические деньги, и в этих нефтяных деньгах все фак апы растворились бы. Вы, например, знаете компанию «Raven Russia»? А это крупнейший в стране инвестор в складские корпуса.  Люди тихонечко 10 лет складик к складику подбирают и генерируют столько, что на них английские инвесторы молятся. Такая же судьба могла быть  и у «Рюрика». Но у Нильса Нильсена были амбиции, ему хотелось, чтобы его король принимал. Нужны были громкие проекты. А рухнувшие заводы никому не интересны. Нет полета, переговоров с арабскими шейхами, нет красоты.

- На красоте-то все и строится.
- Разные есть подходы, и все имеют право на жизнь. Можно яркой кометой, как Тиньков, взлетать, на пике продавать компанию, которая через какое-то время превращается в труху. Но это не бизнес, это шоу-бизнес.

- Так какая судьба у Апраксина двора?
- Его судьба стать собственностью, пусть даже большого числа людей. Пока недвижимость никому не принадлежит, люди стараются получить максимальную ренту, ничего не вкладывая. «Главстрой» перегородил Торговый переулок (въезд в Апраксин двор со стороны пл. Ломоносова. – А. М.), поставил шлагбаум и берет по 100 рублей за въезд. Улицу перегородил! Это как если бы я шлагбаум на Невском поставил. И ничего – Дивинский мимо него ходил, слова не сказал. Я бы на месте Дивинского ногами бил по этому шлагбауму, пока он не упал. Это тот случай, когда власть должна показать свое существование.

Почему они так себя ведут – не знаю. Игорь Водопьянов всегда говорит: раз люди в Смольном сидят, значит, они умнее. Я тоже так считаю. У меня есть две максимы: у кого больше денег – тот умнее, и кто издает законы – тот тоже умнее.

- Вы же отказываете власти в праве рулить процессами. Если она отдаст всю собственность, как тогда сделать в Апраксином дворе, допустим, креативный кластер?
- Они говорят то, что у них на языке вертится. Могли бы сказать, что создают реактивный бластер. Это же выдуманные слова.

- Дело не в словах. С точки зрения развития города логичнее торговать в Апраксином дворе картинами и старыми книгами, чем лифчиками.
- Нет, не логичнее. Кто мы такие, чтобы определять, что должно быть в городе? Собственник решает, чем ему торговать. Все решили, что бабах – сказал «креативный кластер», и завтра он появился. А ведь для этого нужна идиотическая ежедневная работа. Надо взять в руки лопату. Надо прийти и пнуть.

- Так если все в собственность отдать, то и пнуть будет нельзя?
- Что город хочет? Чтобы лифчиками не торговали?

- Допустим.
- Так это не его дело. Чем хочу, тем и торгую. Просто со временем все поймут, что лифчиками торговать не выгодно. Не было же в Нью-Йорке специальной программы джентрификации Сохо. Художники думали: что-то сильно дорого нам жить на 5-й авеню, давайте поедем в Сохо. Начинали жить в Сохо, и туда подтягивался другой приличный народ.

- Это занимает десятки лет. Жизнь коротка.
- Почему все считают, что есть кто-то умный, который все сделает? Это фашизм, тоталитаризм. Пускай город органически, спокойно развивается. В Апраксином дворе единственная проблема – грязища. Убрать грязь, и будет нормально. Мне там нравится. Там круто. Кто-то лепешки печет, кто-то куда-то зазывает. Хотите, чтобы было больше булочных, – организуйте там закупки булок для школ. Хотите, чтобы больше книжных магазинов было, – дайте им субсидию. Но это кропотливая работа, а все хотят, чтобы завтра. Кто-то говорил: «широк русский человек, я бы сузил». Все знают, как победить проблему пробок, каждый на митинге знает, как правильно организовать градостроительную политику и что башня «Газпрома» – это плохо. А если копнуть – выяснится, что у человека унитаз не мыт дома уже два года.

Плывут финны на пароме, а тут – «Лахта-центр»

- А башня – это хорошо?
- Очень хорошо. Зря не построили. Что-то в бреду брякнул Лихачев про небесную линию, и все за нее уцепили. Город – это в первую очередь демонстрация. Значит, надо демонстрировать.

- Много чего есть демонстрировать.
- Нечего, абсолютно нечего. На месте «Газпрома» я бы там поставил самое высокое в Европе колесо обозрения, 300-метровое, выше лондонского. Денег бы нажили немерено, но «Газпром» зарабатыванием денег не занимается. В итоге построят там какой-нибудь унылый жилой комплекс.

- Велика сейчас в Петербурге потребность в офисных помещениях?
- Помещений хватает. Арендная ставка  растет чуть меньше инфляции.

- То есть нет нужды в «Лахта-центре»?
- «Газпрому» вполне хватает офисных помещений. Он может за сумму, в три раза меньшую стоимости башни, выкупить все, что ему нужно, на Почтамтской, где «Газпромнефть» сидит.

- Там парковок нет.
- Можно на метро ездить. Дадут зарплату чуть побольше – и будут ездить. «Лахта-центр» – демонстрация. Демонстрация мощи государства финнам, приплывающим на паромах.

- Так это демонстрация в стиле дубайских ребят?
- Да, абсолютно.

- Приличные люди такого уже не делают.
- Ну что значит приличные люди? У каждого государства должна быть своя идея. У французов – поесть и то, что культура получше.  У нас была национальная идея – космос. Все это тянуло страну и тянуло бы дальше. Должна быть надмерность в человеке. Чтобы было понятно, зачем в небо смотреть. В Дубае небоскребы для того и строят, чтобы арабу было чем гордиться. Не баррелем же нефти. Это проще всего. Самое простое, что государство может сделать, чтобы человек шел и гордился.

- Самую дешевую национальную идею предлагаете?
- Я не предлагаю идею. Я говорю, что в этом есть смысл.  В чем была ошибка «Газпрома» – они побоялись вывести вопрос в плоскость публичного обсуждения. Я вас уверяю: если бы было честное голосование, люди бы поддержали башню.

- Почему вы так думаете?
- Потому что люди хотят демонстраций, а это была бы весомая демонстрация. Типа в Хельсинки такого нет.

- В Хельсинки нет, а у арабов есть. На кого мы ориентируемся?
- Ни на кого. Это наш, больше ни у кого такого нет.

- У арабов и выше есть.
- Вы в соревнование включаетесь. А мы не соревнуемся. Это реально красивый гармоничный объект. Объектище. На него бы приезжали смотреть сотни тысяч людей. «Газпрому»-то противодействовало не все население, а 5 тысяч бездельников.

- Против башни выступали люди, уставшие от постоянного изменения города строителями. И таких людей очень много.
- Это же инспирированная усталость. Писали, что строительство плохо, а одновременно – что квартиры дорогие. Нельзя же двоемыслием заниматься. Квартиры дорогие, потому что строят мало. Но никто ведь не хочет вдаваться в подробности. Плюнул в кого-то и пошел. Почитайте комментарии к моему интервью на «Карповке». Ужас. Что в голове у людей? Ну ладно, я спокойно к этому отношусь. А вот Володя Свиньин хочет построить здание на углу Крюкова канала и Мойки, фантастический по красоте дом получится. И сколько гадостей он наслушался со стороны градозащитников! Ни одного доброго слова в интернете.

- Это как раз и говорит о том, что люди устали от нового строительства.
- Зачем люди оставляют комментарии в интернете? Чтобы испытать экзистенциальный подъем. Чтобы доказать самому себе, что ты существуешь.

Сегодня у коррупционеров отберут, завтра – у вас

- Если спрос на офисную недвижимость не растет, как вы будете развивать свой бизнес?
- Разрабатываем проект таунхаусов в Стрельне. Офисы – это невыгодно. Строить вообще нереально, потому что ничего не утвердить, а покупать дорого. Можно на пальцах посчитать. Дешевле, чем 2 тысячи долларов за метр, ничего не купишь, еще по 500 долларов  на ремонт. Здание площадью 5000 метров будет стоить 12,5 миллиона долларов. То-се, получается 15 миллионов. Итого в год надо платить процентов на 1,5 миллиона за кредит. Дороже, чем 1 – 1,2 тысячи рублей за метр офис не сдашь. Из 5000 метров арендопригодными в самом лучшем случае будет 4,5 тысячи. Получаем 1,8 миллиона без учета издержек, а у нас один только кредит полтора.

- Вы решили проблемы со зданиями интендантских складов между Мойкой, Глинки и Декабристов?
- Нет. Все плохо. Идут суды. У нас был инвестконтракт с Минобороны – мы строим в Пушкине военный городок на 60 тысяч метров, они нам отдают этот участок. В апреле они   продлили срок исполнения до 2015 года, а в августе прислали письмо, что контракт расторгают. Может, это была истерика предыдущего руководства, нажимавшего на все кнопки и пытавшегося облегчить свою участь. Но мы неправильная кнопка, так как свои обязательства выполнили. Теперь мы говорим Министерству обороны – отдайте наши денежки, которые мы потратили на строительство военного городка, потому что расторжение инвестиционного контракта с нами было немотивированно.

- А здание Министерства внутренних дел на Фонтанке?
- Объект не то чтобы проблемный. Это череда глупостей. Мне до сих пор непонятно, как шведская публичная компания получила решение своего вменяемого совета директоров на покупку права аренды здания на 49 лет. Мало того что договор аренды с Росимуществом был напечатан фактически на пишущей машинки, но там черным по белому написано: нет права сдачи в субаренду без согласования с арендодателем. И они купили это здание за десятки миллионов долларов. То есть поставили себя в зависимость от некоего чиновника, который либо разрешит сдавать, либо нет.
Год назад мы все-таки добились возможности аренды без согласования, сейчас нашли одного арендатора. Люди, которые здесь работали еще при прежнем руководстве, говорили мне, что был девиз – смысл девелопмента в девелопменте, что надо двигаться, а убытки потом спишутся.

- Почему вы говорите, что вам не дадут строить?
- Так никому не дают. Согласования занимают адское время, лет 5, себестоимость с учетом  участка по-любому не будет ниже 50 тысяч. Все вместе складываешь, и ты вне конкурентной зоны. К тому же много площадей, которые людям достались бесплатно в результате приватизации. У него есть объект, он его сдает по 100 долларов за метр, половину тратит на коммуналку, половину себе в карман. Хотя с точки зрения экономики правильнее было бы здание продать и деньги положить в банк, доход был бы выше. Но люди не хотят этого делать, потому что думают, что банки их обманут. И в целом не далеки от истины.

- То есть перспектив у строительного бизнеса нет?
- Они есть – если тебе удастся существенно сократить расходы на получение земли. Как-то вымутить участок, на нем что-нибудь построить. Но когда мы говорим о большом проекте типа «Лахта-центра», экономической целесообразности там нет. Если есть возможность затраты на его строительство растворить в общем денежном потоке «Газпрома», из-за которых его результат по году был бы хуже на 0,00001% – тогда да. Это раньше все работали на капитализацию, грезили IPO, заработали и ушли. Все жили мыслями о золотом веке. А сейчас он ушел.

- И не вернется?
- Да тут как бы в пике не войти. Вон что с Кипром происходит. Когда вы говорите, что можно воровать, кантианский нравственный закон внутри вас падает. Меркель, марксистка, вместе с Олландом сказали, что можно стричь депозиты – это примерно как Ницше сказал, что бог умер. Нет заповедей. Можно жену и коня и осла возжелать у соседа. Это была последняя заповедь, и они, походя, прикрываясь тем, что украсть можно, если ты думаешь, что он тоже украл, ее отменили. Надо кричать «караул, грабят», «рота, в ружье», Кадырова туда отправлять, линкоры, сейчас будем вас захватывать. Вместо этого все говорят: ну, это у коррупционеров деньги на Кипре лежат, и посмеиваются. Вы смешные – сегодня у коррупционеров отберут, завтра у вас. Почему Александр Сокуров не возвысил свой голос? Он столько нравственных проблем поднимал – пусть скажет, что не поедет теперь в Европу и не возьмет ни одного приза из рук Меркель!               

Антон МУХИН





3D графика на заказ

установка натяжных потолков в москве








Lentainform