Online812

     – На какое расстояние вы бы хотели отступить с жильем от границ Петербурга – на 30 километров или на 50?
– Геометрическое назначение отступа в 30 или 50 км некорректно. Регулировать высоту и плотность возводимого жилья необходимо с двух сторон административной границы. На эти вопросы должна ответить объединенная схема территориального планирования агломерации. Совместные разработки схем для Москвы и Московской области, Петербурга и Ленинградской области будут предметом специального федерального закона, который разрабатывает Минрегион. Синхронизация градостроительных процессов в нашей агломерации жизненно необходима и городу, и области.

- Но рабочие места находятся преимущественно  в Петербурге, значит, и жилье никому не выгодно строить на удалении в 30 или 50 километров.
– Действительно, результаты переписи населения России зафиксировали тренд механического прироста населения в столичных агломерациях. В крупных городах легче найти работу, инфраструктура развита значительно лучше. Местом приложения труда становятся мегаполисы. Но эксперты предупреждают: строящиеся миллионы квадратных метров жилья у МКАДа и КАДа могут стать поясами «удушения» городов. И дело не только в том, как строить детские сады и школы. На мой взгляд, это самое простое. Как справится с таким «наращиванием тела» как транспортная инфраструктура, создание которой строит в разы дороже, – главный, ключевой вопрос.

- И где выход?
– Главной заботой становится смена центростремительных трудовых миграций на центробежные.

- Правильно я понимаю, вы предлагаете Петербургу и Ленобласти совместными усилиями создавать предприятия на областной территории, чтобы обеспечить работой нынешних и будущих жителей Ново-Девяткина, Мурина, Кудрова?
– И не только! Стратегия должна быть направлена на поиск точек экономического роста во всех существующих городах области. Это своего рода «перезагрузка» малых городов, которая спасет большой. Спасение в полицентрическом, энергетически полноценном каркасе всей агломерации. Тогда и география строительства жилья будет совсем иной. И не только география. Важно задачу «роста показателей по вводу жилья» решать неотрывно от задачи создания комфортной среды обитания.

- Но даже если и будет найден подход к решению этой проблемы, жилье продолжает активно строиться и в самом Петербурге.
– Процесс урбанизации делает жилье, чаще всего низкого качества, отдельным востребованным продуктом потребления. Вследствие этого жилье становится бизнесом и довольно прибыльным. Инвесторы охотно направляются именно в эту сферу, весьма рентабельную. Им проще и выгоднее участвовать в строительстве жилья вместо развития высокотехнологичных производств, освоения «серых» зон, возведения объектов инфраструктуры. Участие в этом требует гораздо больших усилий, финансовых затрат, окупаемость которых по сравнению с жилищными проектами значительно затягивается. Особенно от этого страдают Москва и Петербург, куда устремляется «жить» вся Россия.
В случае реализации всех разработанных и утвержденных проектов планировки территории в Петербурге к 125 миллионам кв. метров существующего жилого фонда Петербурга добавится еще 60 млн кв. метров. Что это означает? На сложившуюся планировочную структуру города добавляется еще половина имеющегося города, не считая строящейся нежилой недвижимости.
Мы четко и последовательно идем по известному сценарию, когда построено почти все, что планировалось, планируется и продолжает планироваться. Город дышит, как ожиревший организм. Сердце, кровеносная и даже нервная система дают сбои.
Готовы ли мы согласиться с таким будущим для Петербурга? Выбор необходимо сделать сейчас. Иначе мы потеряем шансы создать комфортную среду обитания.

- А какие существуют варианты?
– Их немного. Первый: продолжаем наращивать жилищную массу. Упование на то, что многое из построенного не заселено, мягко говоря, не корректно – любая недвижимость рано или поздно входит в оборот. Результаты могут быть менее болезненными, если в опережающем темпе строить то, что намечено в Генеральном плане Петербурга до 2025 года, – завершение формирования действительно полноценной радиально-кольцевой транспортной системы города. Теоретически, возможно, но очень дорого!
Вариант второй: продолжаем строить то, что наметили, но уже сегодня разрабатываем и вводим ограничительные меры. Регулирование использования автотранспорта, совершенствование общественного транспорта, внедрение механизмов государственно-частного партнерства в развитие инфраструктуры. Разработка комплексной схемы единого парковочного пространства, тарифной политики цен за парковку и штрафов за нарушение правил парковки, создание службы парковок.
Безусловно, все это требуется и при первом варианте развития событий. Однако, опережающий характер этих мероприятий при наличии некоторого количества свободной земли позволяет значительно экономить ресурсы, планируя все заранее.

- Но и этот вариант требует огромных финансовых затрат. Дорожная сеть и общественный транспорт отстают даже от нынешних потребностей на 15 – 25 лет.
– Возможен третий вариант: кардинально пересмотреть запланированное с понятной целью – избежать тяжелых последствий прогрессирующей болезни. Переориентировать ресурсы на программы реновации существующего жилого фонда, особенно в исторической части города. Реконструировать и модернизировать деградированные промышленные территории, насытить их рабочими местами, общественными пространствами и объектами социальной инфраструктуры.

- Сразу возникает три вопроса. Первый: жители центра за исключением обитателей реально аварийных домов, которых немного, не хотят уезжать на окраины.
– С особой осторожностью надо произносить слово «расселение», если мы предполагаем «заселение» после модернизации, реновации, ремонта. А заселять обратно мы кого предполагаем? Или не предполагаем, исключив жилую функцию из центра, имея в виду невозможность исполнить нормативы СанПиНов и СНИПов?
Это принципиальные вопросы. На какие-то из них есть ответы, на остальные необходимо найти. Это огромная тема для отдельного разговора.

- Второй вопрос. Много ли вы видели бизнесменов, готовых развернуть современные производства в «сером поясе»? Не говоря уже про общественные пространства? Пока мы слышим только одно: снесем заводы – построим жилье.
– В этом-то все и дело! Даже при том, что строительство жилья в промзонах достаточно затратно – рекультивация загрязненной почвы, наличие санитарных зон, неразвитость улично-дорожной сети, отсутствие социальной инфраструктуры, – жилищные проекты остаются единственными, способными в силу своей быстрой окупаемости реанимировать деградированную территорию. Инвестиции, даже при всех перечисленных проблемах, оказываются выгодными в отличие от любых других. Но застраивая промышленные территории жильем и теряя жилую функцию в самом центре города, мы окончательно убиваем надежду на сбалансированное развитие.
Поэтому важно запустить механизмы, когда в «серых» зонах будет выгодно создавать инфраструктурные объекты, так необходимые городу. Необходимость тех или иных объектов прописана в отраслевых схемах. Дефицит объектов здравоохранения, образования, спорта, определенных сегментов торговли, парковочного пространства, транспортно-пересадочных узлов очевиден.

- Третий вопрос. Кто должен платить за создание инженерной и социальной инфраструктуры на застраиваемых территориях? Городской бюджет или  бизнес?
– Самый сложный вопрос. При характере земельно-имущественных отношений, сложившихся в городе, выход только один – договариваться. Система договоренностей должна быть понятна и прозрачна для всех и для всех одинаково доступна. Критерии участия и бюджета, и бизнеса могут также зависеть от места размещения, объема инвестиций и социальной значимости проектов.

- Жилья строится много, а очередь нуждающихся не уменьшается?
– И это еще одна причина для пересмотра наших планов. Строительство жилья определяется исключительно рынком, с неразвитыми механизмами ипотечного кредитования и объективной способностью населения покупать не то, что надо, а, к сожалению, только то, на что хватает денег. Реагируя на это, гибкий девелопмент создает продукт, который продается – например, квартиры-студии площадью 20 кв. метров, называя подобный перекос антикризисными мерами. Легко представить социум дома, состоящего из таких квартир…
Существует еще один аспект – это расчет проектов планировки с учетом обеспеченности 35 кв. метров на человека, а реальное заселение построенного, в лучшем случае, 20 кв. метров на человека. Мы получаем двойной дефицит социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, объектов спорта.
Но самое страшное, что в таких «микрорайонах» мы окончательно теряем земельный ресурс для размещения социальных объектов, а он уже не восполним, учитывая радиусы доступности. Именно это обстоятельство требует принятия адекватных, полноценных нормативов градостроительного проектирования для Петербурга, в которых необходимо определить норматив обеспеченности с учетом не только формата и типологии жилья, но и его местоположения.

- В таунхаусе в городе-спутнике метраж на человека должен быть заметно больше, чем в историческом центре?
– Конечно. Это и есть дифференциация норматива обеспеченности. Можно уповать на рыночные механизмы регулирования, но они, к сожалению, определяют только стоимость продаж, а расчетная потребность в инфраструктурных объектах становится заботой власти.