16+

Вице-губернатор Ленобласти: «У Петербурга полно земли, но ее не отдают под застройку!»

02/10/2013

Вице-губернатор Ленобласти: «У Петербурга полно земли, но ее не отдают под застройку!»

У правительства Ленинградской области так же, как и у правительства Петербурга, сложности со строительством: инфраструктуры не хватает, застройщики своевольничают. Вдобавок - специфическая беда с муниципалами, которым переданы практически все полномочия в градостроительстве.


           Областной вице-губернатор по строительству Георгий БОГАЧЕВ рассказал «Городу», как он с этими сложностями справляется.

- Как вы делите строительную власть с муниципалами?
- С точки зрения полномочий в сфере градостроительства Петербург и областное Мурино – это примерно одно и то же. Муниципалы ведут себе свою градостроительную деятельность – принимают генпланы и ПЗЗ, утверждают проекты планировки, выдают разрешения на строительство. Единственная функция, которая есть у нас – это контроль. Но и то – мы можем выдавать им предписания об устранении нарушений, а они могут их не выполнять или писать отписки.

- И как тогда вы вообще все это регулируете?
- Регулирует закон. В 47-м регионе есть Региональные нормативы градостроительного проектирования, которыми все муниципалы обязаны руководствоваться. Если в нормативах написано максимум 12 этажей, то выше нельзя. А еще есть механизм отклонения от этих предельных параметров, который и является главным рычагом регулирования.  Нормативами предусмотрена максимальная плотность жилой застройки 9 тысяч кв. метров на гектар для урбанизированных территорий. Мы можем увеличить до 11 тысяч с небольшим. Тут начинается обсуждение с застройщиком, что он готов дать взамен. Например, в Тосненском районе застройщик в обмен на отклонение обещает достроить дом с обманутыми дольщиками и строит за свой счет детсад.

- То, что Кудрово, Мурино, Бугры и другие приграничные с городом территории застраиваются так, как застраиваются, – это для вас хорошо или плохо?
- Это правда жизни. Наверное, лучше было бы иметь европейский сценарий с малоэтажной застройкой, когда один населенный пункт переходит в другой. Но это невозможно. Конечно, самой Ленинградской области это строительство с экономической точки зрения дает куда меньше в сравнении с Петербургом. Там застройщик, как правило, покупает землю у города и земля там дорогая. Стоимость каждого квадратного метра составляет не меньше, чем 15 тысяч рублей за каждый метр жилья, которое на ней можно построить. Застройщик зарабатывает на каждом метре тысяч 20 и платит с него налог на прибыль — это еще 4 тысячи. Плюс НДФЛ. Его сложно посчитать, плюс налог на имущество, транспортный... В общем, с каждого построенного метра город, я думаю, получает тысяч 25. На эти деньги можно построить любую инфраструктуру за счет городского бюджета.

Мы проводили подсчеты: на обеспечение садиками и школами с каждого квадратного метра надо примерно 4 – 5 тысяч рублей, если необходимы поликлиники и больницы – нужно еще столько же. Еще прибавьте стоимость дорог: в итоге получается точно меньше 25 тысяч. А что в области? Земля вся частная, как правило – бывшая «сельхозка», областной бюджет с ее передачи девелоперу ничего не получает. Все налоги застройщиков идут в бюджет Петербурга, потому что компания зарегистрирована там. Подчеркну, Ленинградская область не получает ничего, а обязательства возникают все те же – 15 – 18 тысяч рублей с каждого квадратного метра на инфраструктуру. 

- Смольный говорит, что при Валентине Ивановне все распродали и у города земли не осталось.
- Да ну! У них полно земли, они просто не хотят отдавать ее под застройку.

- Дело ведь не только в том, что вы тратитесь на инфраструктуру и ничего не получаете. В дома заселяются люди, прописанные, как правило, в Петербурге, налоги они платят в городе, покупки совершают в городе, отчисления по ОМС – в город, а вы должны их лечить, учить их детей и т. д. Не логичнее ли вообще остановить застройку этих территорий?
- Нет, не логичнее. Это невозможно. Мы не можем и не будем останавливать нормальное рыночное развитие у себя в регионе, если оно цивилизованное.

- Почему невозможно? Написали бы в региональном градостроительном нормативе, что строительство здесь не выше двух этажей – и все.
- Так уже поздно.  Все земли давно переведены под жилье. Потому что, когда их переводили, никто не думал, что такой бум возможен. Казалось, ресурс строительства в границах Питера неисчерпаем.

- Вы недавно говорили, что сейчас в Мурине живет 12 тысяч человек, а к 2025-му будет 100 тысяч.
– Исходя из их генплана – да.

- И все они будут ездить в город по нынешней двухполосной дороге?
- Конечно, это невозможно. Генпланом предусматривается развитие улично-дорожной сети. Но, к сожалению, не предусматриваются источники финансирования. Но я вас уверяю: мы будем стараться, чтобы инфраструктура поспела за ростом числа жителей.

- И когда вы будете расширять дороги?
- Не секрет, что крупные дорожные проекты делаются при участии федерального бюджета и частных инвестиций. Мы работаем и с Федерацией, где создана дирекция Минтранса по развитию нашего транспортного узла, по аналогии с московским, и с застройщиками, которые готовы создавать консорциумы по строительству платных дорог.

- То есть строительство вокруг города для Ленобласти – это такая беспросветная проблема?
- Почему вы все видите в таких мрачных тонах? Нельзя же делить людей на городских и областных. У нас одна страна. Если люди хотят здесь жить, надо дать им возможность. В этом функция государства. Но с другой стороны люди отдавали себе отчет, когда покупали квартиры, что это дешевое жилье, эконом-класса. Если вы купили дешевую квартиру в Буграх – будьте готовы к тому, что будут неудобства, что это кварталы «на вырост». Но мы ищем пути решения проблем наших новых жителей

- Какие?
- Например, предлагаем застройщикам перерегистрироваться в Ленобласть. У нас есть компенсационная программа по выкупу социальных объектов, чтобы были все довольны: и бюджет, и застройщики, и их покупатели. Мы обещаем, что до 70% заплаченных ими налогов будет потрачено на выкуп объектов социальной инфраструктуры, которые они построят для покупателей своего жилья. Им это нравится. В Питере-то никто ничего не возвращает. Им говорят – идите, стройте, подарите нам детсадик и еще налог с него заплатите.

- Вы подписываете договор, что выкупите детсадик по определенной цене?
- Да, в том случае, если налогов, который застройщик заплатит в консолидированный бюджет Ленобласти, хватит на то, чтобы его выкупить. Вот есть у меня 30 гектаров. По 9 тысяч метров на гектар можно построить, значит, 270 тысяч квадратных метров. Норма жилобеспеченности – 30 метров на человека, значит, 9 тысяч человек будут здесь жить. На них по нормативу нужна школа на 810 мест. Она стоит 810 миллионов. Прибыль с каждого метра будет тысяч по 15, налог на прибыль получится как раз 810 миллионов. Ровно на школу.

- А если налогов не хватает? Еще ведь садик и поликлиника.
- Мы говорим: приходите, приводите друзей. В этом соглашении могут учитываться их субподрядчики. Занимаясь строительством в Петербурге, компания ведь может платить налоги у нас. Как они сейчас и делают, только наоборот. Кроме того у нас разработана схема передачи соцобъекта в аренду государству от застройщика, если суммы налогов пока не хватает.

- И кто уже пришел с друзьями?
- Декларируют все. Сколько своих налогов они готовы платить у нас, а сколько в городе... ну ведь они тоже не заинтересованы, чтобы об этом кричали на каждом углу. Питерские власти  не такие добрые, как мы.

- А если застройщик говорит: у меня все согласовано, буду строить жилье без соцобъектов и плевать на вас хотел?
- Да, бывает такое. Тут ничего не сделать. То есть мы стараемся создать режим наименьшего благоприятствования для такой кампании. В том числе – очень эффективны методы антирекламы в СМИ. Конкуренция в отрасли высокая, застройщики очень не любят любой негатив на страницах газет и журналов, это бьет по их доходам.  Но главным образом проблема в сознательности муниципалов, которые все согласовали. Я этого не понимаю, если честно. Не выдать градплан, не выдать разрешение на строительство — это очень легко.

- А вот в Смольном клянутся, что не могут не выдавать градпланы.
- Вот это и есть пример виртуозного администрирования, когда можно формально выдать градплан, но при этом не выдать ничего.  Они же пустые градпланы выдают. Формально он есть, но ничего построить по нему нельзя. Я вас уверяю: остановить стройку при наличии согласия всех ветвей власти просто элементарно. И застройщик этого боится. Потому что для него каждый день – это деньги: кредиты, дольщики. Не случайно все они выстроились перед Смольным и сказали: хорошо, будем строить за свой счет, дарить вам бесплатно, налог на дарение платить – только дайте строить.

- Приграничные новостройки подключаются к городским коммуникациям?
- Конечно, к городским. Но что значит городским или областным? У нас разве между ними государственная граница проходит? Мы разве враги?

- Насколько я знаю, «Водоканал» не может напрямую подключать объекты за границей Петербурга.
- Да нет, всех подключают. Проблемы, конечно, есть, но это такие же проблемы, как у городских застройщиков.

- А транспорт? В Кудрове метро будут строить?
- Да, и Кудрово, и Бугры – все это обсуждается.

- На чьи деньги?
- У Ленобласти денег нет точно, Петербург не может финансировать объект на чужой территории, поэтому этот вопрос надо решать при участии федерального бюджета.

- Сложно ли соединять городскую и областную дорожные сети?
- У нас есть КАД – наша задача подключиться к КАДу.

- Кудрово внутри КАДа, оно соединяется с городом двухполосной дорогой через переезд. Вы можете сами его расширить, или нужны согласования с городом?
- Теоретически ничего сложного. Денег просто нет.

- Жители Новодевяткина живут слухами, что их территорию присоединят к Петербургу, и им не придется ездить в поликлинику во Всеволожск.
- Изменение административных границ даже не обсуждается.

- Был же прецедент года 3 назад, когда дома построили на границе области, люди потребовали себе городскую прописку и ее получили.
- Это было первый и последний раз, в Горелове, и сделано все совершенно незаконно. В итоге там очень странная и парадоксальная ситуация: регистрация недвижимости производится в Ленинградской области, а регистрация по месту жительства – в Петербурге.

- Так все-таки, действительно ли застройщики из Петербурга мигрируют в область, и с какой скоростью?
- Да, такая динамика есть. Если раньше Петербург вводил 3 миллиона метров, а область — 1 миллион, лет через пять, я думаю, соотношение будет обратным.

- Какую долю вашего строительного рынка занимают городские застройщики?
- Никто их не делит на городских и областных, это одни и те же лица. Есть компании, работающие только в области, но их очень мало, процентов десять.

- Кроме приграничных территорий, где еще идет строительство?
- Половина всего строительства в Ленобласти – это Всеволожский район. А вторая половина – все остальное. Потихонечку и там идет строительство, особенно в благополучных городах – Выборг, Гатчина, Кингисепп. Но там численность населения либо стабильна, либо даже немного сокращается. Поэтому особого спроса нет. В Тихвине «Ист» построил квартиры, а теперь чуть ли не бесплатно готов их отдавать. Себестоимость строительства примерно такая же, а цены другие.

- Ваши предшественники говорили, что области нет смысла застраивать приграничные территории, потому что фактически это работать на Петербург. И нужно развивать собственные города. Вы согласны?
- Я согласен с тем, что наши скудные бюджетные средства надо в первую очередь направлять в отдаленные районы. Потребность в детсадах во Всеволожском районе выше, чем в Лодейнопольском. Но если есть выбор, какой из двух садиков строить в первую очередь за счет бюджетных средств, то голосовал бы за Лодейное Поле.  Потому что другой возможности построить его там просто нет, а это – пусть хоть немного, но остановить миграцию людей в мегаполис. Чем комфортнее среда, тем меньше соблазнов оттуда уехать.

- Многие эксперты говорят, что значительная часть квартир покупается в инвестиционных целях. То есть фактически спекулянты раздувают рынок, а значит – он в любой момент может схлопнуться. Вы согласны с этим?
- Если бы мы жили в Америке, можно было бы говорить об инвестиционных квартирах. У нас страна находится на этапе удовлетворения своих первичных потребностей, в том числе в крыше над головой. Миф об инвестиционных квартирах здорово преувеличен.

- То есть вы не боитесь обвала рынка?
- Он возможен, но в силу макроэкономических причин. Если нефть завтра подешевеет, рынок жилья встанет. И, судя по темпам экономического роста, есть небольшие опасения. Кризис на рынке недвижимости в стране с такой сырьевой зависимостью, как наша, вещь вполне серьезная.

- Но кризиса из-за перегретости рынка вы не опасаетесь?
- Нет.

- Во Всеволожске люди митингуют против уплотнительной застройки и собирают подписи за вашу отставку. Что вы им говорите, когда встречаетесь? Что у вас нет полномочий?
- Я вчера Гармашу (глава администрации Всеволожска. – А. М.) говорил: «Сергей Алексеевич, я в следующий раз сам выйду на митинг за твою отставку». Потому что это безобразие, то, что они там согласовали. Зачем было посреди индивидуальной застройки втыкать многоэтажный дом, когда у тебя рядом 800 гектаров пустующих земель? Но ведь это депутаты поменяли функциональное назначение земли, а кто их выбирал? Сами же люди и выбирали. Впрочем, посмотри паспорта у тех, кто выходит на этот митинг – больше половины окажутся жителями Петербурга. Конечно, нынешних митингующих это не успокоит, но я уверен, что следующее разрешение на строительство администрация Всеволожска уже не так легко подпишет.

- Если на уже застроенной территории есть коммуникации, а на пустой – нет, администрация согласует уплотнительную застройку, несмотря ни на какие митинги.
- Нет, граждане своей активностью любые коммуникации перевесят. В Петербурге реально существуют случаи, когда общественное мнение останавливало строительство.             

Антон МУХИН, фото restate.ru








Lentainform