16+

Почему Смольный больше не имеет права запрещать стройки

08/10/2013

Почему Смольный больше не имеет права запрещать стройки

Смольный больше не имеет юридических рычагов влияния на застройщиков. Та единственная, довольно кривая схема, которая у него была, рассыпалась в суде. Несмотря на личное обещание губернатора не допустить стройку, малоизвестный застройщик получил вердикт суда, предписывающий выдать ему разрешение на строительство.


      Городские власти могут устанавливать правила застройки для определенной территории. Но юридических механизмов запретить конкретную стройку у них нет. По закону, например, ничто не мешает инвестору строить объекты, не обеспеченные социальной инфраструктурой или те, что вызывают неудовольствие жителей.

Чтобы как-то регулировать этот вопрос, Смольный изобрел следующую схему, о которой сообщал практически официально (насколько он вообще в состоянии что-либо официально сообщать). Формально чтобы получить разрешение на строительство застройщику, если только он не строит на городской земле, от властей нужна одна единственная бумажка: градплан земельного участка. Это документ, в котором перечисляются все ограничения, которые распространяются на этот участок: охранные зоны, разрешенная высота, вид использования земли и т. д. Не выдавать его власти не имеют права. Но если застройщик несознательный, не обеспечивает будущее жилье детскими садами и парковками, ему выдают пустой градплан. В котором не указывается место размещения нового здания. Потому что информацию эту можно взять только из проекта планировки территории (ППТ).
А проект планировки – как раз и есть тот документ, в котором рассчитывается обеспеченность нового строительства всей инфраструктурой. Не хватает детских садиков – правительство не утверждает ППТ – застройщику выдается пустой градплан – он не может получить разрешение на строительство. Как в детском анекдоте: нет ручек – нет печенюшки.

Но тут случилось страшное. Пару лет назад на месте профсоюзного велотрека на проспекте Мориса Тореза (в городской хронике он проходил как велотрек на Энгельса) решили построить жилой комплекс. Местные жители возмутились, стали писать во все инстанции, и губернатор им лично пообещал: никакого нового жилья здесь не будет, построят какой-нибудь социальный объект. В декабре прошлого года застройщик – ООО «СтройТрестГалант-2» все же обратился в КГА за выдачей градплана для строительства многоквартиного дома с паркингом. Ему, в соответствии с обещанием губернатора, выдали пустой градплан, а застройщик пошел в арбитраж. В суде представители КГА доказывали, что не могут нарисовать в градплане место размещения дома, так как нет утвержденного ППТ. Но суд решил, что Градостроительный кодекс РФ обязывает Смольный заполнять градплан полностью вне зависимости от того, есть проект планировки, или нет. А все необходимые данные можно взять из Правил землепользования и застройки. В августе этого года апелляционная инстанция оставила это решение в силе.

А 26 сентября «СтройТрестГалант-2» выиграл новый иск. Со старым градпланом он пошел в Госстройнадзор за разрешением на строительство и получил ожидаемый отказ. Этот отказ был успешно оспорен в арбитраже. Суд решил, что Госстройнадзор должен был сам затребовать информацию, которой не было в градплане, у КГА. А требовать ее у застройщика незаконно. Так что теперь он должен в любом случае выдать разрешение на строительство.

Заодно инвестор подал в суд и на само городское правительство. Потребовал, чтобы оно не рисовало в ППТ на его участке спортивный объект, а вместо этого предусмотрело размещение жилого дома. И попросил обеспечительных мер – запретить городским властям вообще обсуждать этот проект планировки. В обеспечительных мерах ему, правда, было оказано, а рассмотрение дела по существу назначено на 21 ноября.

Таким образом, вся вымученная Смольным политика градостроительного регулирования рассыпалась как карточный домик. Вместе с личными обещаниями Георгия Полтавченко не допустить скандальной стройки. (По нашим данным, суд с «СтройТрестГалантом» – первый подобный прецедент, хотя нельзя исключать, что были и другие случаи. Ни одна из сторон по понятым причинам афишировать их не хочет). Иных правовых механизмов торможения скандальных строек у чиновников, как они неофициально признаются, нет.

Впрочем, эта очевидная юридическая беспомощность Смольного нисколько не смущает экспертов. Все они, как один, считают, что, если городские власти действительно захотят остановить стройку – они ее остановят. И ключевое словосочетание здесь – «действительно захотят». «Вы так спрашиваете, как будто вам самим ни разу не случалось получать в государственных органах какую-нибудь справку. Гонять можно до бесконечности – то одно не так, то другое не эдак, – заявил «Городу» зампред ВООПИиК Александр Кононов, – ну хорошо, они выиграли суд. Но судебное решение – еще не разрешение на строительство. Хотел бы я посмотреть, как судебные приставы пойдут в КГА требовать новый градплан. Победа в суде нужна инвесторам только как инструмент давления при переговорах с властью».
Свою безусловную уверенность в том, что «остановить любую стройку просто элементарно, застройщики этого боятся и поэтому выстроились перед Смольным» в интервью «Городу» озвучил областной вице-губернатор по строительству, бывший член правления «Группы ЛСР» Георгий Богачев.

Тезис о том, что застройщики, судясь с городскими властями, стараются одновременно с ним не ссориться, находит свое вероятное подтверждение и в вышеприведенной истории с велотреком. По крайней мере легко посрамивший смольнинских юристов «СтройТрестГалант-2», несмотря на свою явную омонимичность известному игроку рынка «Строительному тресту», по официальной версии никакого отношения к нему не имеет. В этом «Город» заверили в пресс-службе последнего. Да, «Строительный трест» был в этом проекте, но потом из него вышел, сказали нам.

«Если ты планируешь жить вечно, можно пытаться победить Смольный в судах, – сказал «Городу» владелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов, – Ты можешь доказывать, что ты не лох, годами, и лет через пять докажешь. Но все эти годы ты должен платить людям зарплату и отдавать кредиты банкам. В итоге ты будешь не лох, но очень бедный. Суды строителей со Смольным измеряются десятками, а событий в строительной сфере – тысячи. В большинстве случаев все происходит без судов».

Эксперты называют те немногие примеры, когда Смольный, по их мнению, действительно хотел остановить стройки. В первую очередь это бывшая промзона на берегу Большой Невки напротив Елагина острова, на которой ЮИТ, «Сэтл Сити» и «Пионер» собирались строить жилье. Но власти неожиданно вспомнили, что им нужна фанзона рядом с будущим стадионом для чемпионата мира 2018, иного места для которой не найти. Для застройщиков были найдены такие аргументы, что они согласились с ними безо всяких судов.

Или менее известный проект строительства гостиницы в саду на углу Фонтанки и Московского, за который инвестор даже успел внести городу отчисления на инфраструктуру. А также запрещенное строительство ДК на месте Василеостровского трампарка. Впрочем, это – скорее личные политические истории, чем истории противостояния Смольного и крупных девелоперов.

Любопытно, что те случаи, когда на кону стояла репутация городских властей, к категории «действительно захотели» не относятся. О чем свидетельствует, например, история дома Рогова. Источники рассказывают, что уже после сноса Игорь Метельский предлагал перевести этот участок в территорию зеленых насаждений, что стало бы ощутимым и весьма эффектным наказанием для застройщика. Но инициатива поддержки не получила.       

Антон МУХИН









Lentainform