16+

Кто будет покупать квартиры в Петербурге через 10 лет

17/04/2014

Кто будет покупать квартиры в Петербурге через 10 лет

В Петербурге прошел VIII саммит «Пригород», названный на это раз «Ключом на старт». Модератором основных событий был Дмитрий СИНОЧКИН, главный редактор журнала «Пригород», которого «Город 812» расспрашивал о рынке недвижимости вблизи Петербурга.


            – Этой весной появились какие-то  новые факторы, определяющие спрос и предложение?
– Первое. Смещение покупательского интереса от квадратных метров к качеству среды обитания. То, что мы назвали «покупатель выходит во двор». То есть не просто хватает метров, ему важно, что вокруг. Это становится фактором покупательского спроса.

– И что тогда делает застройщик?
– Тогда застройщик, который, мог возвести 12 этажей, строит 4-5. Считая, что это выгодно.
Второе. Фактор общественного мнения,  фактор значимости существования протестных групп, столкновение интересов на конкретной территории начинают влиять на срок реализации проекта, на споры вокруг него. Те, кто этого фактора не учитывают, становятся неконкурентоспособными или имеют серьезные затруднения.

Третье.  Успешные проекты привлекают дополнительных покупателей, дополнительные деньги. Идет более жесткая дифференциация. Кто промахнулся с концепцией, с  рекламой и неудачно начал продажи, тот остается в ауте навсегда. У него уже не будут покупать, разве что за счет жесткого демпинга, а это – не экономика.

Тот, кто успешно стартовал, накопил какую-то сумму позитива и какое-то количество покупателей, и дальше будет успешен. Работает более жесткий вариант правила Порета.

Четвертое. Возникают новые типы конфликтов. В зоне столкновения оказываются границы многоквартирной и малоэтажной застройки, частного сектора и природных зон. По каждой границе возникают свои конфликты, а границы еще и меняются.

– 4 этажа – это малоэтажный комплекс или нет?
– Малоэтажный. Их несколько проще строить – и юридически и технически. Они подешевле, чаще всего это эконом или комфорт. В Московской области такие комплексы занимают 40% рынка, у нас  строится 7 тысяч подобных квартир или 330 тыс. кв. метров, из них приличных – половина. Но это в 4 раза меньше, чем предложения в многоэтажках. Вероятно, они смогут сочетать преимущества зеленой зоны и относительную доступность всей социальной среды.  Это вблизи КАДа с обязательным общественным транспортом.

– Элитную недвижимость не перестали покупать?
– Не перестали. Спрос останется, как в прошлом году, в районе чуть более 30 домов. Новые богатые не появляются, меняют свои условия те, у кого и так уже все есть. У них появляются новые требования и интересы.  Иное дело, что застройщик не может продавать такую недвижимость на старте, как эконом-класс. Ему надо построить, а потом продать, это очень рискованная игра. Предложение в элитном сегменте сокращается, ассортимента больше не становится. Это стабильный сегмент. Он  не подчинен спадам или подъемам экономики. 

– Падение рубля увеличивает спрос на недвижимость?
– Увеличит краткосрочный, инвестиционный спрос. Люди считают, что проще держать деньги в метрах, чем в рублях.

– Это правильная стратегия?
– В долгосрочной перспективе правильная. Важно эти метры выбрать. Беспроигрышный вариант – небольшие 1-2-комнатные квартиры в приличных местах. Или комнату в 2-3-комнатной квартире, если у вас есть миллион, а не три.

– Спрос на жилье в Петербурге не упадет?
– Не упадет. По официальным оценкам, через 10-15 лет население города увеличится на 1 миллион человек. К нам поедут не самые богатые люди, а те, кто интересуется арендой, потом те, кто готов продать свое жилье в Калуге или Хабаровске и купить что-то здесь. У них нет чемоданов с деньгами, а есть здесь устойчивый  заработок, позволяющий вступить в ипотеку. Они поддержат уровень спроса, но не будут толкать цены вверх.

Кстати

По данным Центра аналитики АН «Итака», по итогам 1 квартала 2014 на рынке коттеджных поселков впервые зафиксирован отрицательный рост -6,5%. Сейчас на рынке реализуются 443 коттеджных поселка. Это на 31 объект меньше, чем в прошлом году. Столь резкое сокращение предложения позволяет говорить о начинающемся затоваривании сегмента: реальных, действительно продаваемых проектов в разы меньше общего объема предложения.

Наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском районе (137 поселков), далее идут Ломоносовский (76), Выборгский (69), Приозерский (45) и Гатчинский (32) районы Ленобласти. Наибольшее число крупномасштабных проектов реализуется на территориях, максимально приближенных к городу. Их суммарная доля достигает 68% от общего объема предложения.              

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform