16+

Что будет с ценами на новостройки в ближайшей перспективе

22/08/2014

Что будет с ценами на новостройки в ближайшей перспективе

Главный профессиональный праздник августа - День строителя, впервые его отметили в 1956 году. Годом ранее вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства». Прошло почти 60 лет, но проблемы отрасли мало изменились.


        Для их обсуждения «Город 812» пригласил представителей компаний – активных участников рынка жилой недвижимости в Петербурге.

Участники круглого стола:

Дмитрий МАЛЕВАННЫЙ, маркетолог-аналитик ГК «РосСтройИнвест»;

Екатерина ГУРТОВАЯ, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-
Петербург»;

Алексей ГУСЕВ, коммерческий директор ООО «Главстой-СПб»;

Андрей ТЕТЫШ, председатель совета директоров, президент группы  компаний АРИН.

– Почему в Петербурге мало работают архитектурные звезды?
Тетыш. А их мало? Давайте считать. Тех, кого мы называем архитектурными звездами, – топ-элита архитектурного мира, их человек десять, не больше. Это Бофилл, Фостер, Ассади, Перро и далее. Талантливых архитекторов намного больше – но те, кого мы с вами сейчас называли, – это раскрученные бренды, которых весь мир воспринимает в качестве звезд.

Архитектурные мастерские – это не огромные цеха. Это личная мастерская художника, он не сильно плодовит. Если он берет проект, он живет им несколько лет. Сколько проектов в состоянии создать одна творческая мастерская? О сотнях речь не идет точно. Самый плодовитый архитектор создаст несколько десятков. Огромная мастерская Фостера, которая на самом деле «Фостерс и партнеры», при численности порядка 2 тысяч человек, не может одновременно работать над десятками проектов. Если они ведут 5-7 проектов, из которых ключевых 3-4, – это уже очень плодотворно.

В Петербурге есть проекты, которые реализованы или реализуются ведущей десяткой архитекторов. И их немало. В прошлом году RBI сдал жилой комплекс на Новгородской, спроектированный испанским архитектором Рикардо Бофиллом.

Есть второй эшелон – локальные звезды. Это петербургская архитектурная школа, где у нас немало очень достойных представителей. Может быть, она не дала миру кого-то, кто бы вошел в десятку. Однако здесь дело не в архитектурной истории, а в том, что не хватает сил и медиапространства, чтобы их раскрутить.

Гуртовая.
В работе с западными архитекторами чрезвычайно важна роль самого заказчика, его профессионализма и опыта. Нередко зарубежным архитекторам не удается найти общий язык с локальным проектировщиком, хотя это является обязательным для успешного  прохождения экспертизы. А поскольку и нормы существенно отличаются, и видение проектных решений зарубежным и российским архитектором может быть принципиально различным, то очень важна координирующая роль заказчика. С западными архитекторами мы уже длительное время успешно сотрудничаем и являемся командой, которая эффективно ведет и координирует всю работу большой проектной группы при осуществлении проектов.

Рикардо Бофилл разрабатывал для нас архитектурную концепцию и проект элитного жилого комплекса «Смольный проспект», имеющего уникальное местоположение – рядом с ансамблем Смольного, с эксклюзивными видами на Смольный собор.

Гусев. К архитектуре проекта наиболее требователен покупатель дорогой недвижимости. Поэтому архитектурные звезды больше засветились в элитных проектах. Но утверждение, что для покупателя дорогого жилья имеет существенное значение, чтобы дом был построен известным архитектором, более верно для Москвы, чем для Северной столицы. Петербургским клиентам важно, чтобы проект был качественным в нескольких аспектах: красивый фасад здания, высокое качество строительства и эффективные инженерные решения, разнообразные планировки квартир (мансарды, веранды, открытые террасы, квартиры с зимним садом) и хорошие видовые характеристики, индивидуальный дизайн общественных зон и благоустроенная придомовая территория, высокий уровень безопасности объекта.

– Как вы работаете с архитекторами? Предпочитаете своих или приглашенных?
Гусев. «Главстрой-СПб» реализует проекты «под ключ» – от концепции до эксплуатации. В структуре компании есть собственное проектное и архитектурное бюро, где работают талантливые и увлеченные профессионалы своего дела. Однако мы не исключаем возможности привлечения сторонних экспертов, в том числе международного уровня,  к разработке архитектурной концепции или к проектированию. В определенных случаях это позволяет повысить привлекательность проектов, а также оптимизировать их себестоимость.

Гуртовая.
В Петербурге покупатели готовы платить за качественную архитектуру – мы постоянно убеждаемся в этом на своем опыте. Нашим клиентам важна не в последнюю очередь эстетика внешнего облика зданий, наличие интересных и запоминающихся архитектурных решений.
Учитывая успешный опыт работы с Бофиллом по проекту у Смольного, мы с удовольствием продолжили сотрудничество. Бюро Бофилла «Taller de Arquitectura» мы пригласили для разработки мастер-плана и проектной документации, с последующим осуществлением авторского надзора рабочей документации и строительных работ, жилого комплекса комфорт-класса «Новоорловский». На территории площадью 46 га рядом с Новоорловским лесопарком будут созданы финские кварталы – фактически новый район, обеспеченный всей социальной и коммерческой инфраструктурой. Бюро Бофилла разработало и очень интересный проект ландшафтного дизайна территории.

– Типовые конструкции и детали делают жилые дома однообразными, превращают кварталы в унылые спальники.  Как преодолеть серость и серийность?
Тетыш. Вопрос преодоления серости и серийности спальных районов – это не про архитектурных звезд. Это вопрос качественной градостроительной политики.

Все успешные вещи в мировой практике создавались с небоязнью экспериментировать. Если в историческом центре Петербурга должно быть особо трепетное отношение к сохранению культурного наследия, и лучше упустить возможность, нежели что-нибудь нарушить, то к новым кварталам требуется иной подход. Лучше мы ошибемся пару раз и потом переделаем, чем будем продолжать вести однотипную и серую застройку города.

Один из подобных экспериментов был проведен в странах Бенилюкса. Новый главный архитектор одного города отдал студентам проектирование нескольких кварталов. Студенты нарисовали. Когда это все построили, людям понравилось. Главный архитектор Копенгагена известен похожей историей. Поэтому не нужно бояться экспериментировать

Гуртовая. Типовых проектов ЮИТ в Петербурге не реализует – в том числе и в сегменте достаточно массового жилья комфорт-класса.  Такие проекты в принципе не интересны нашей компании, поскольку не удовлетворяют постоянно эволюционирующие потребности рынка и противоречат внутренней задаче по развитию компании.

«Финскими» наши проекты являются, поскольку мы ориентируемся на опыт финского рынка жилищного строительства и наших коллег в Финляндии. При этом, естественно, речь не может идти о том, чтобы брать спроектированный в Финляндии дом и переносить его в готовом виде на новое место. Мы делаем поправку на  особенности менталитета наших клиентов, учитываем специфику спроса на рынке Петербурга.

– Из каких составляющих складывается стоимость жилья?
Малеванный. Среди наиболее важных составляющих стоимости квадратного метра можно назвать: приобретение прав на участок (собственность либо право заключения договора аренды на инвестиционных условиях), проектирование, «нулевой цикл» (обустройство фундамента), строительно-монтажные работы (возведение собственно здания), подключение объекта к инженерным сетям (здесь объем работ, выполняемых застройщиками, а соответственно, и «нагрузка» на квадратный метр может серьезно варьироваться – от подводки внутриквартальных сетей к объекту до строительства подстанций, распределительных пунктов, фрагментов магистральных сетей), строительство учреждений социокультурного и бытового назначения. В последнее время особую важность приобретает стоимость кредитных ресурсов для бизнеса.

Тетыш. Интересная архитектура никак не коррелируется со стоимостью проекта, тем более с ее увеличением. Бюджет проекта и его внешний вид далеко не линейно связанные вещи. У тех же финнов даже самые обычные панельные дома с очень жестким бюджетом создаются весьма приятными для глаз.

Гуртовая. Если говорить о стоимости архитектурной составляющей проектов, то, конечно, здания, создающиеся в исторической части Петербурга, оказываются несколько дороже – и в  проектировании, и в строительстве. Однако, повторюсь, качественная архитектура востребована в Петербурге. Очень многие покупатели уже хорошо понимают, что сомнительная архитектура в дальнейшем весьма негативно отражается и на вторичных продажах.

– Что нужно сделать, чтобы снизить цену жилья?
Малеванный. Более-менее во власти застройщиков находится проектирование, «нулевой цикл», строительно-монтажные работы. Ведущие игроки строительного рынка уделяют самое пристальное внимание повышению эффективности своей работы по каждой из этих позиций. И здесь в наиболее выигрышном положении находятся интегрированные компании, в чей состав входят собственные проектные бюро, управления механизации, подрядные и генподрядные организации. Стоимость участка, инженерных сетей и социальной инфраструктуры (в зависимости от проекта, суммарно они могут составлять от трети до половины стоимости квадратного метра) – это для застройщиков скорее данность, изменить которую можно совместными усилиями игроков рынка, монополистов и властей. Один из способов, эффективность которого подтверждалась в мировой практике многократно, – развитие механизмов государственно-частного партнерства.

– Ваши прогнозы стоимости квадратного метра к концу 2014 года?
Гусев. Сегодня общий объем строящихся объектов в Петербурге и Ленинградской области составляет около 8 млн кв. м. Это рекордный показатель. Тем не менее в городе рост предложения на рынке не повлечет снижения цены квадратного метра. В области, скорее всего, цены скорректируются в сторону увеличения. Максимальный рост стоимости квадратного метра на петербургские новостройки будет в пределах 5% до конца года. Ставки по ипотеке снижаться также не будут. Наоборот, высока вероятность, что они вырастут на 0,5-1,5%. Центробанк уже повысил ставку рефинансирования.

Малеванный. Общий «повышательный» тренд на первичном рынке присутствует практически всегда и обусловлен он ростом строительной готовности объектов. С другой стороны, середина 2014 года характеризуется интенсивным выводом значительных объемов предложения в продажу, поэтому «входные» цены новых объектов и очередей существенно размоют динамику средних показателей по всему рынку в целом. По итогам года установится, скорее всего, нейтральная картина – «ни резкого роста, ни глубоких падений», что, в общем, является нормальным режимом функционирования любого потребительского рынка. Иными словами, мы видим растущий выбор для покупателей и желаем удачно им распорядиться.

Тетыш. Не ожидаю от этого года бурных событий ни в рост, ни в жесткое падение. Не вижу фундаментальных факторов, которые могут обеспечить рост цен более чем на 10 процентов, т.е. на уровень инфляции. ВВП все-таки находится в состоянии, близком к стагнации.
Также не разделяю панических настроений отдельных групп граждан по поводу глубины кризисных явлений и ожидания обвала цен на недвижимость. Напомню, что даже в самые жестокие кризисы мы не видели проседания цен на жилую недвижимость более чем на 20%. Прогнозы на этот год: достаточно стабильная ситуация и по ценам, и по объемам.

Итоги.

1. Цены на новостройки останутся стабильными. Чтобы они снизились, нужно привлекать сложные финансовые инструменты.

2. Из-за растущего спроса на качество жилья может появиться реальная конкуренция между архитектурными звездами и креативными студенческими командами за право строить дома в Петербурге.              

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

– «Бегство из рублей в квадратные метры», сопровождавшееся ажиотажем в первом квартале 2014 года, затем стало несколько менее заметным. Но принципиально ситуация не изменилась. Спрос на качественное жилье со стороны инвесторов по-прежнему  высокий. Увеличение же инвестиционных сделок, которое мы отмечаем по нашим объектам в Петербурге, подтверждает, что приобретение квартир становится сегодня особенно востребованным инвестиционным инструментом.

В нынешних реалиях «конвертирование» средств в жилье – более надежное и предсказуемое вложение по сравнению и с банковскими депозитами, и с валютными операциями, не требующее при этом глубоких профессиональных знаний. Размещение средств во вкладах остается рискованным. ЦБ продолжает «санирование» банковской сферы, отозвав за полтора года лицензии почти у 80 банков. Система страхового возмещения вкладов  защищает вложения только в размере до 700 тыс. рублей, находящихся в одном банке. Понятно, что для  состоятельных клиентов невыгоден и неудобен путь «диверсификации» – открывать вклады во множестве банков. Да и ставки существенно ниже для вкладов, которые не превышают страховой порог.

Нерационально и рискованно  в ситуации постоянных колебаний курсов вкладывать рублевые сбережения в валюту. И хотя сейчас вновь наблюдаются признаки роста курса евро и доллара, нет гарантий, что повторится стремительный всплеск начала 2014 года. И в условиях нестабильности курсов, зависящей от многих факторов, велики шансы потерь для большинства покупателей (да и профессиональные инвесторы не застрахованы!).

Напротив, цены на строящееся жилье номинируются в рублях, и в целом они достаточно стабильны в Петербурге. Оплачивая покупку квартиры в рублях, можно избежать потерь, возникающих при конвертации средств в валюту с последующими рисками «отката» курсов валюты. Важно и то, что, например, в нашей компании можно, зафиксировав сразу цену в рублях, оформить длительную беспроцентную рассрочку – и все последующие платежи будут тоже  четко зафиксированы в рублях. Или получить значительную скидку при готовности оплатить единовременно 100%.  В отличие от валютного или фондового рынков, нет никаких предпосылок обвала цен на жилье – подобный риск отсутствует. 

Цены на квартиры на первичном рынке поступательно растут.  Это особенно важно для инвесторов, планирующих  вложения на средне- и долгосрочную перспективу и желающих быть уверенными в их надежности и эффективности. Квартиры на «вторичке» дешевеют, и эта тенденция будет усиливаться.  Квартиры со «вторички» требуют обычно дополнительных эксплуатационных расходов, затрат средств и времени на ремонт. Между тем, например, наши покупатели могут сразу заказать финскую отделку «под ключ», и получить квартиру, уже готовую к сдаче в аренду (даже с меблировкой, кухонным гарнитуром и т.д.).

Примечательно, что сейчас наибольшая динамика роста цен – у квартир комфорт-класса (в объеме строительства ЮИТ они составляют большую часть). И это не случайно – все-таки ключевая ценность вложений в жилую недвижимость определяется ее потребительскими качествами. Покупатели понимают, что комфортная квартира с удобной планировкой в современном жилом комплексе со всей необходимой инфраструктурой – это инвестиции в комфорт и качество жизни. И защищая средства от обесценивания, они приобретают высоколиквидный актив, который  будет только расти в цене.                

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform