16+

Что будет с недвижимостью в 2015 году?

09/12/2014

Что будет с недвижимостью в 2015 году?

Падение рубля и стратегии девелопмента, новый Генеральный план Петербурга и ответственность экспертного сообщества. Эти и другие вопросы «Город 812» обсуждал с Михаилом ВОЗИЯНОВЫМ, генеральным директором компании «ЮИТ Санкт-Петербург».


             – Ваша компания использует финские технологии и материалы. Как отразилось падение рубля на себестоимости и стоимости для покупателя квадратного метра?

– Нас тоже интересует этот вопрос. Мы не считаем, что курс евро относительно рубля, скажем так, установился. Колебания  достаточно большие. Возникла серьезная зависимость от цены на нефть, а ее никто не может спрогнозировать.
 
Часть поставщиков, в товарах которых есть импортная составляющая, просто не могут назвать цену. Думаю, что будет какая-то пауза для определения, что и сколько стоит.
 
Наиболее чувствительные области в жилищном строительстве – инженерия (лифты, оборудование) и отделочные материалы. Мы изучали российские материалы, даже в них небольшая доля, 5–10 процентов, импорта присутствует.
 
На мой взгляд, в течение квартала или двух эти цены определятся. С другой стороны, жилой дом строится примерно десять кварталов, строительные материалы и оборудование для тех объектов, что сдаются сейчас, давно оплачены. 
 
Думаю, что в ближайшие два квартала рублевые цены на квадратный метр вряд ли сильно изменятся. На дома, которые закладываются сейчас, влияние курса евро, цены на нефть, прайс-листов поставщиков материалов и оборудования будет существенной.
 
– То есть если покупать, то сейчас?
– За год доллар вырос на 40–45%, а цены в рублях – на 10%, иными словами, цены в долларах просели на 30–35%. В 1998 году цены на недвижимость исчислялись в долларах, который тогда подорожал в разы, а импортная компонента была даже меньше, чем сейчас. Это дало толчок жилищному строительству, цены взлетели, а себестоимость увеличилась меньше, маржа выросла, пошел всплеск жилищного строительства.
 
Сейчас ситуация обратная: цены – рублевые, а себестоимость в заметной мере (в экономе – меньше, в элите – больше) – валютная. На мой взгляд, себестоимость квадрата вырастет на 10–20% в 2015 году.
 
– И конечная цена для потребителя на столько же?
– Мы работаем от рынка. Зарплаты вряд ли будут расти, а от них сильно зависит цена. Маржа застройщиков будет снижаться в ближайшие годы. Отыграться они смогут только при улучшении макроэкономической ситуации.
 
– Как на цены на недвижимость повлияли санкции и антисанкции?
– Никак. Наша отрасль не затронута ими. 
 
– Какие стратегические решения намерены предпринять девелоперы в условиях спада экономики, который будет длительным?
– Спрос будет, как обычно, смещаться в менее дорогие сегменты. Кусочек элиты останется, «середина» будет чуть больше проседать. 
 
Надо аккуратнее начинать новые проекты, особенно крупные, которые требуют серьезных инвестиций в инфраструктуру, дороги и соцкультбыт. Надо заканчивать начатые объекты.
 
– «Новоорловский» – большой проект, рассчитанный на 10 лет. Он может стать более гибким, адаптированным к новым экономическим условиям?
– Это уже не новый проект, и основные инвестиции уже сделаны: земля куплена, дома спроектированы, инженерные мощности подведены. Здесь речь может идти только о скорости запуска очередей. Если темпы продаж снизятся, то запуск очередей будет несколько откладываться. Будет, допустим, не 10, а 11 лет – это нормальная ситуация.
 
– Комфорт-класс сильно просядет?
– Теперешний ажиотажный спрос на эконом-класс представляется мне краткосрочным. Комфорт всегда занимал небольшую долю в жилье массового спроса. У нас комфорт – это большой диапазон предложения с ценами от 85 до 135 тысяч рублей за квадратный метр, а в «Новоорловском» – 85–90 тысяч,  и он не будет «проседать».
 
Но, конечно, ситуация на рынке станет более сложной, каждая компания будет действовать по обстоятельствам (например, учитывая готовность объекта, его востребованность), выбирая сегменты рынка, которые приоритетны на данный момент. 
 
– Это потребует оперативно принимать многие решения?
– Сейчас стратегию выстраивать сложно. Может быть, даже вредно.
 
– Сегодня много разговоров о стратегиях покупателя. Якобы понимая, что денег на ошибку нет, он требует качества и готов платить за него больше. Как на самом деле?
– Есть разные покупатели. Да, доля инвесторов в экономе выросла. Вероятно, за счет снятия денег с депозитов. Но мы не работаем в экономе. А люди больше всего обращают внимание на то, что изменяется, и востребуют новое качество. Культура потребления изменилась, поэтому кто-то, возможно, просто отложит покупку.
 
Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может произойти только в случае долгосрочного и глубокого кризиса. Пока не вижу для него предпосылок.
 
– Общим местом стало осуждение плотных многоэтажек за КАДом. Что может с ними конкурировать, не в отдельных проектах, а принципиально вытесняя их с рынка?
– В Петербурге 1 января 2015 года заканчивается переходный период: региональные нормативы градостроительного проектирования потребуют уменьшения плотности застройки. В «Новоорловском» даже по старым нормативам – 10 тысяч квадратных метров на гектар.
 
В Ленинградской области региональные власти берут под контроль плотность застройки, два года они работали над отменой многих решений. По инерции еще несколько лет будут доделываться проекты, юридически корректно оформленные ранее. Потом плотность будет снижаться. 
 
– Альтернатива каменным джунглям – ваш проект в Пушкине «INKERI» с 5-этажными домами?
– В ближайшие два-три года в масштабах всего рынка жилья Петербурга потребитель диктует спрос на дешевое жилье. Думаю, что создание комфортной среды – это, скорее, вопрос регулирования, а не спроса. Как государство может регулировать? Снижать системно себестоимость строительства. Решать, как сделать так, чтобы издержки не для конкретного девелопера, а для всех девелоперов стали ниже. Тогда конкуренция приведет к снижению цен.
 
– Начинается работа над Генпланом Петербурга на 2018–2035 годы. В чем слабые стороны нынешнего Генерального плана?
– Очень сложно что-то планировать в современном мире. А Генплан – документ, с одной стороны, низкоадаптивный, а с другой – в нем нет стратегической задачи…
 
– Она есть в Стратегии-2030?
– Там говорится, что город должен быть комфортным для жизни. И надо развивать все отрасли. В этом документе  нет конкретных решений: по развитию агломерации, выносим или не выносим порт, «серый пояс» –  что с ним будет, функционал исторического центра – жилой, гостиничный, офисный, полицентричный город или нет и т.д.
 
Однако генплан должен быть проекцией этих стратегических решений на конкретные территории.  
 
– Городские власти постоянно говорят, что надо развивать промышленность.
– С этим невозможно спорить: несомненно, надо развивать. Но для промышленности нужны бизнес-парки и индустриальные парки. Они должны иметь инфраструктуру – автомобильную, железнодорожную, инженерные мощности, льготы для инвесторов, льготы для самих парков.
 
Я хорошо знаю эту проблематику по нашему индустриальному парку Greenstate в Горелове.
 
Наверное, заводы должны покинуть Петроградскую сторону. Но надо искать консенсус в таких сложных вопросах. А не очерчивать в Генплане территорию завода буковкой «П» (промышленность) только потому, что этому предприятию 200 лет.
 
– Может, сначала решить, что производить в этих парках?
– Да какая разница!?  У нас же в стране нет госплана. В Горелове мы продаем участки: вот «Сименс» пришел, недавно – дочерняя компания японской корпорации «SMC», производящая пневматику, в частности,  для автомобилей. Разве мы можем предсказать, кто придет в будущем году? Наша задача – создать условия для работы любого предприятия.
 
– На какой площадке обсуждать все эти и многие другие вопросы?
– Идеи должны быть обсуждены экспертным сообществом, надо «нащупать будущее», четко сформулировать идеи, и они будут востребованы властью. Пока нет разумных решений –  будут выбирать из неразумных.
Проблема в том, что власть ограничена в сроках, а нам надо думать на 20–30–50 лет вперед.                 
 
Вадим ШУВАЛОВ










Lentainform