16+

Александр Вахимистров знает, как изменятся цены на жилье в этом году

17/02/2015

Александр Вахимистров знает, как изменятся цены на жилье в этом году

В начале кризиса все всегда строят прогнозы, что будет дальше. «Город 812» попросил гендиректора «Группы ЛСР» Александра ВАХМИСТРОВА пояснить его недавние слова о двукратном падении спроса на недвижимость.


        И заодно спросил про пансионат «Дюны», попытка приватизации которого владельцем ЛСР Андреем Молчановым вызвала в прошлом году большой скандал. По мнению Вахмистрова, за пансионат город просил даже больше, чем следовало.

– На чем основан ваш недавний прогноз, что спрос на жилье в 2015 году упадет вдвое?
– Он был основан на состоянии ипотечного кредитования в конце 2014 года и январе 2015-го. Для вашего понимания, в 2014 году в Москве доля ипотечных сделок от общего объема продаж достигала 50%, в Екатеринбурге – 55–56%, в Петербурге – в среднем 35%. Как только Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, банки стали предлагать ипотеку под 20–22%, но под такой процент никто ее брать не будет. По моим оценкам, с учетом сегодняшней внешнеполитической и экономической ситуации, приемлемый уровень ставки по ипотеке –13%, в прошлом году в среднем было 12,5%. Уже сейчас мой прогноз серьезно изменился, во-первых, потому, что начала снижаться ставка Центробанка, во вторых, потому что правительство России в рамках антикризисного плана приняло решение о выделении до 200 миллиардов рублей АИЖК на субсидирование процентной ставки по ипотеке. Когда этот механизм заработает, ситуация выправится. Конечно, спрос все равно упадет, но, думаю, не больше чем на 20% по сравнению с 2014-м. Продажи в январе были примерно такими же, как в январе прошлого года. Февраль будет более показательным.

– Какова валютная составляющая в себестоимости?
– Почти все, используемые «Группой ЛСР» стройматериалы производятся в России, но даже несмотря на то что отечественный рынок стройматериалов довольно активно развивался в последние годы, в строительстве еще есть,  пусть и незначительное, количество импортных составляющих. Например, кабельная продукция, производящаяся в стране из отечественного сырья, использует в производстве медь и алюминий. При этом цены на цветные металлы, реализуемые на внутреннем рынке, формируются на Лондонской бирже металлов и, следовательно, напрямую зависят от курса валют. В целом общая доля валютной составляющей – в пределах 5%. Правда, некоторые поставщики сейчас совершенно неоправданно начинают повышать цены: я, например, не могу понять, почему растет цена на арматуру. Затраты на строительство, по нашим оценкам, увеличатся на 10–15%.

– Что будет с ценами на жилье?
– Думаю, будет небольшой рост – 5–10% за год. Главное, чтобы сейчас компании, оказавшиеся в сложном финансовом положении, не начали демпинговать, продавая строящееся жилье ниже 50 тысяч рублей за квадратный метр. Покупка таких квартир – верный путь в обманутые дольщики.

– Как вы комментируете историю с пансионатом «Дюны», который основной владелец «Группы ЛСР» Андрей Молчанов хотел выкупить у города за 750 миллионов, вызвав возмущение губернатора. Цена, с вашей точки зрения, рыночная?
– «Группа ЛСР» к этому объекту никакого отношения не имеет, но я в курсе событий. Оценку я считаю завышенной. По моим подсчетам, реальная цена – 200–250 миллионов рублей, город поднял ее до 750 миллионов рублей. Акционер, скрепя сердце, согласился. И тут все стали кричать, что землю отдают за бесценок. Так это же рекреационная зона, там строить ничего нельзя!

– Сегодня рекреационная, завтра – жилая.
– Не будет там жилой зоны, этот санаторий работает уже более 10 лет. Не смотря на то что он низкодоходный, акционер вложил в него большие деньги, и люди едут туда лечиться. Меня поражает, что в голове у журналистов уже создан план мошеннической схемы: перевести в жилую зону, нарезать по 10 соток и продать. Они это придумывают и думают, что так же будут действовать все остальные. Потом кто-то в Смольном, кто, видимо, тоже мыслит такими схемами, говорит губернатору, что земля продается слишком дешево. И это при том, что оценку проводил ГУИОН – государственная структура! Пришел акционер к губернатору, говорит: что мы сделали незаконно? Все законно, но сумму надо увеличить. Он увеличивать отказался, тогда решили сделку отменить. Генеральный директор этого санатория вместе с акционером 4 года работают над новыми медицинскими программами, которые должны были внедрить после модернизации санатория под современный медицинский оздоровительный комплекс. Он был в шоке от того, что писали журналисты, ему было стыдно читать. Мы не демонстрируем нашу благотворительную деятельность. Но те, кто знает о ней, понимают, что застраивать «Дюны» мы не хотим.

– То есть санаторий – это благотворительный проект?
– Не благотворительный, но низкорентабельный.

– Законны ли были действия Смольного по приостановке уже заключенной сделки?
– Совершенно незаконны. Но мы судиться не будем, и так уже этот вопрос всеми обсуждается.

– Весь прошлый год рассматривались поправки в Генплан как раз о переводе земель из одной зоны в другую. «Группа ЛСР» вместе с другими компаниями подавала свои предложения. Сколько вам согласовали и в каких случаях отказали?
– По «Дюнам» мы поправок не подавали. Мы вообще не подавали ни одной поправки в Генплан о переводе из зеленых насаждений под застройку. Только из промышленной в жилую зону. Единственная поправка, которая у нас не прошла, – мы хотели перевести на Октябрьской набережной территорию из промзоны в жилье. Ну, не согласовали – и ладно, в следующий раз будем подавать. Кроме того, была поправка о переводе из жилой зоны в транспортную для размещения депо метрополитена, и даже под парк передавали нашу собственную землю.

– И что вы за это попросили у города?
– Ничего.

– Недавно было совещание строителей у вице-губернатора Марата Оганесяна. Сообщалось, что принято решение ограничить срок разработки проекта планировки территории одним годом. Это хорошо или плохо?
– Конечно, хорошо.

– А мне говорили, что, наоборот, плохо: не успел за год согласовать – делай все заново.
– Документы, которые получаешь для ППТ, все равно год действуют. Через год снова приходится их получать, даже если ничего не поменялось.

– Еще были какие-то результаты у этого совещания?
– У застройщиков появилось понимание, что Смольный осознает важность снижения административных барьеров

– А раньше не осознавал?
– Осознавал, но сейчас сформировалась команда, которая будет над этим работать.

– Анализируя собственную работу в Смольном, вы, с учетом нынешнего опыта, видите какие-то вещи, которые надо было бы сделать иначе?
– Нет. Единственное направление, в которое ни я, ни губернаторы, с которыми я работал, никогда не вмешивались, – это архитектура.  Никто из нас не имел профильного образования, и мы оставляли архитектуру на усмотрение архитекторов. Возможно, мы были правы, возможно – нет. В Генплане все слишком мелко сделали, очень много зон – пошли на поводу у экономического блока, который хотел везде кластеры создавать. Но это сейчас исправляется, а вообще Генплан получился хороший, ему даже дали международную премию в категории «Градостроительство и территориальное развитие» на Всемирном конгрессе архитекторов в Токио.

– А сейчас вы как архитекторов выбираете для своих проектов?
– У нас нет своего «карманного» архитектора, мы со всеми работаем – и с Евгением Герасимовым, и с Сергеем Чобаном, и с Олегом Харченко, и с Никитой Явейном, и с Рафаэлем Даяновым.

– Мастерская Герасимова для вас сейчас на улице Короленко спроектировала жилой комплекс в стиле модерн. Это вы им сказали или они сами придумали?
– Мы давали вводные, чего не должно быть. Чтобы это была не стекляшка современная, а здание, вписанное в окружающую среду. Стиль они выбирали сами. Мы проводили конкурс, участвовало 5 или 6 архитекторов. Выбрали мастерскую Герасимова потому, что их проект нам больше понравился.

– За дома «под старину» не дают архитектурных премий. Почему в нашем городе нет примеров качественной современной архитектуры мирового уровня?
– Так градозащитники против. И не только они. Вообще наш менталитет такого не приемлет. Дико, если фостеровское яйцо, как в Лондоне, будет стоять у нас. 

– Современная архитектура – это ведь не столько небоскребы, сколько гармонично вписанные в окружающий ландшафт постройки.
– Не знаю, почему в Петербурге нет шедевров современной архитектуры, но западные архитекторы хотят у нас работать.             

Антон МУХИН











Lentainform