16+

Как Игорь Албин регулирует городское строительство

19/10/2015

Как Игорь Албин регулирует городское строительство

Городские власти всеми силами стараются поставить застройку города под свой контроль. Это кажется странным, но тем не менее: хотя без неформальных договоренностей с чиновниками невозможно построить даже ларек, легальных рычагов регулировать строительную активность у Смольного нет.


        Сейчас, как выяснил «Город 812», при вице-губернаторе Игоре Албине существует специальное рабочее совещание, которое де-факто решает, кому давать разрешение на строительство, а кому – нет. Одновременно по инициативе Комитета по градостроительству разрабатывается закон, обязывающий застройщиков согласовывать с КГА фасады зданий. Все эти и многие другие инициативы имеют один общий недостаток: они юридически уязвимы.

Без градплана ты букашка


Глобально проблема состоит в том, что российское законодательство главной своей целью видит борьбу с коррупцией. Поэтому Градостроительный кодекс РФ, на котором основывается все регулирование в строительной сфере, старается минимизировать роль чиновников в принятии решения: если проект здания удовлетворяет всем формальным требованиям, его постройку нельзя запретить. Нужно ли это здание в этом месте самому городу как единому организму, никого не волнует.

Впервые проблему неконтролируемой стихийной застройки власти официально признали с приходом Георгия Полтавченко. Чего в этом признании было больше – понимания надвигающейся градостроительной катастрофы или нежелания тратить бюджетные деньги на инфраструктуру, – сказать сложно. Будем верить, что первого.

Масштабные строительные проекты можно регулировать с помощью утверждения или неутверждения проектов планировки территорий. Однако работает это не всегда и вообще не работает, если речь идет о строительстве в уже сформированных кварталах. Зато во всех случаях универсальным методом является непредоставление градостроительного плана.

Градплан – это перечень  требований к застройке, взятый из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и других документов: функциональное назначение земли, предельные параметры строительства, а также возможности подключения к коммуникациям. С градпланом в одной руке и собственно проектом будущего здания в другой застройщик идет в Госстройнадзор, который проверяет соответствие одного другому и выдает разрешение на строительство. А если градплана нет – нет и разрешения.

Беда, однако, в том, что выдать градплан – обязанность органа власти (в нашем случае – Комитета по градостроительству и архитектуре), в Градкодексе даже прописаны условия, как это делается: в течение 30 дней и бесплатно. Смольный, впрочем, нашел решение проблемы. Если договориться с застройщиком не удавалось и тот вспоминал о своем гарантированном Градкодексом праве, ему выдавали так называемый пустой градплан. В этом пустом градплане КГА не указывал границы участка, на котором допустимо строительство, ссылаясь на то, что эти данные надо взять из проекта планировки территории (именно на этапе согласования проекта планировки Смольный, как правило, и ругался с застройщиками). А с неполным градпланом Госстройнадзор отказывался давать разрешения на строительство.

Пару лет назад застройщики судились с КГА с разной степенью успешности (статистику, конечно, если и ведут, то не публикуют). Но теперь выдача градпланов регулируется проще: специальное рабочее совещание при вице-губернаторе Игоре Албине решает, кому давать, а кому – нет.

А с градпланом – человек

Большинство экспертов-градостроителей, опрошенных «Городом 812», об этом совещании ничего не слышали. В КГА без особого энтузиазма признают его существование, однако старательно подчеркивают, что это не постоянный орган, а именно совещание, которое собирается время от времени. Более того, такие совещания, по версии чиновников, устраивал и Марат Оганесян. На рассмотрение выносятся не все градпланы, а те, которые «могут вызвать напряжение в обществе». Решение, что выносить, принимает КГА. Так, из примерно 3000 градпланов, выданных в этом году, через совещание прошло около сотни.

Однако незаконность отказа выдачи градпалана никто не отменял. Поэтому совещание, говорят в КГА, не отказывается выдавать градплан – оно просто решает выдачу «отложить». Это решение носит, естественно, неформальный характер, так как де-юре органом, выдающим градпланы, остается Комитет по градостроительству.

Так, например, 8 октября 2015 года была «отложена» выдача градплана компании «Сестра Ривер Девелопментс», которая планирует создание на территории бывшего Сестрорецкого оружейного завода жилого комплекса. Участники совещания заслушали выступление главы Курортного района Алексея Куимова, который пожаловался, что новый жилой комплекс увеличит 40-тысячное население Сестрорецка на 6 тысяч человек. При этом никакого строительства социальной инфраструктуры не предусматривается. Обращает на себя внимание, правда, что заявка на выдачу градплана была подана еще в декабре 2014 года, а сам проект сегодня выглядит скорее мертвым, чем живым: даже сайт компании «Сестра Ривер Девелопментс» уже давно не поддерживается.

Заплати налоги и строй спокойно

Градостроительные критерии, которыми руководствуется  вице-губернатор Игорь Албин, отделяя зерна от плевел,  хорошо видны на следующем примере. На минувшей неделе в Смольном под его председательством прошло заседание Комиссии по землепользованию. В данном случае комиссия совершенно законно имеет право не согласовывать проекты, потому что они касаются условно-разрешенных видов использования земли или отклонений от предельных параметров. Так, заявка «Фаэтона» на строительство АЗС на Обводном канале была отложена, поскольку компания не предоставила полную информацию о своих учредителях.

 ООО «НИИВА» просила разрешение на реконструкцию под бизнес-центр здания на 24-й линии. Однако это ООО не вызвало доверия: в нем числится только один работник, а учредитель – иностранная компания. Решение вопроса отложили «до выяснения полной информации о компании».

ООО «Авангард» согласовало строительство здания на Капсюльном шоссе, но с трудом. Изучив его финансовые показатели, Комиссия по землепользованию «поддержала проект, однако компании рекомендовано обратить внимание на невысокий уровень оплаты труда и величину налоговых изъятий».

А те, кто не видит прямой взаимосвязи между градостроительством и социальной ответственностью бизнеса, просто не умеют мыслить по-государственному. 

Фасад в законе


Тем временем Комиссия по горхозяйству ЗакСа по инициативе КГА разрабатывает закон с длинным названием «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства». Он уже был довольно незаметно принят в первом чтении этим летом, но теперь вовсю дорабатывается ко второму. Суть в том, что застройщики должны приносить на согласование проект фасада будущего здания и материалов, из которых он будет сделан. Эта кажущаяся совершенно естественной норма не только не предусмотрена Градкодексом, но и в известной степени ему противоречит. Все этапы получения разрешения на строительство прописаны в кодексе довольно подробно, и никакого архитектурного согласования там нет. Потому что такого рода согласования – вопрос вкуса. Иными словами, чиновничий произвол.

Новый закон очень осторожно говорит, что согласовывать нужно фасады строящихся домов во всех частях города, а в зонах охраны – с учетом позиции КГИОПа. Орган, который будет выдавать согласования (они аккуратно называются решениями о согласовании), не назван, но это, несомненно, будет КГА.

Много споров в рабочей группе вызывает формулировка архитектурного облика Петербурга, на соответствие которому проверяется будущий фасад. Является ли этот облик «визуально воспринимаемой и последовательно формируемой совокупностью архитектурных объектов» или «целостной зрительно воспринимаемой и последовательно формируемой совокупностью архитектурных объектов в сложившейся застройке». В любом случае какая формулировка ни победит, единственным реальным критерием будет вкус главного архитектора.

При этом большой ошибкой является то, что закон предполагает согласование только архитектурной составляющей фасада и ничего не говорит про инженерную или экономическую, сказал «Городу 812» директор центра «Эком» и один из разработчиков документа Александр Карпов. «Мы имеем пример Доменика Перро, который нарисовал красивый фасад, но когда начали его проектировать, выяснилось, что с инженерной точки зрения он нереализуем», – пояснил свою мысль эксперт.

В законе ни слова не говорится о том, что «решение о согласовании» является необходимым для разрешения на строительство. По словам Александра Карпова, легитимность этого требования основывается на «Исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», который в пошлом году утвердило федеральное правительство. В нем одним из пунктов регионам разрешено вводить дополнительные требования. Поэтому, кстати, действие закона, как это видно из его названия, распространяется только на жилые дома.

Впрочем, эта легитимность весьма относительна: если застройщики, которым не согласуют фасад, пойдут в суд и будут говорить, что в Градостроительном кодексе ни про какие фасады ничего не сказано, они имеют все шансы победить.

С другой стороны, и сейчас, без всякого закона, процедура утверждения будущего фасада у главного архитектора существует. Она носит взаимно неформальный характер: застройщики понимают, что не обязаны этого делать, а главный архитектор – что отсутствие его согласования ничего не значит. Но, тем не менее, все это делают. По крайней мере, так считается – точно ведь никто ничего не знает. Можно предположить, что какие бы законы ни были приняты, этот принцип регулирования градостроительной деятельности останется неизменным.            

Антон МУХИН











Lentainform