16+

«Тот кто зарабатывает меньше 35 тысяч в месяц на рынке жилья делать нечего»

20/10/2015

«Тот кто зарабатывает меньше 35 тысяч в месяц на рынке жилья делать нечего»

Как повлиял кризис на рынок жилья, чем хорошо долевое строительство и плоха ипотека, можно ли жить в гостинице годами? На эти и другие вопросы «Города 812» отвечает аналитик рынка недвижимости, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий СИНОЧКИН.


         Про спрос и кризис

– Как сказался кризис на поведении покупателей жилья?
– Статистка Росреестра поквартально фиксирует количество сделок долевого участия, падение за первое полугодие составило порядка 26%. Есть объективные данные компаний, которые ведут отчетность по международным стандартам, например ЛСР и ЛенСпецСМУ. В начале 2015 года они говорили о снижении количества сделок на 50 и 40% соответственно. Сейчас цифры поменьше. В среднем по рынку застройщики говорят о сокращении спроса процентов на 30. Это реакция на кризис – возрастание неопределенности, и особенно на снижение реальных доходов населения.

– Думаете, спрос на жилье будет и дальше уменьшаться?
– Вместе с доходами граждан. У нас дикая система распределения доходов. В Сбербанке вклады до 1 млн – 98,5%, от 1 до 5 – 1,2%, остальное – больше 5 млн.  В основании пирамиды депозитов – сравнительно небогатые люди.

Еще важная цифра: по данным Росстата, доходы более 35 тысяч рублей в месяц получают 12,1% населения. Тому, у кого получается меньше этой суммы, на рынке жилья делать нечего.

Средняя обеспеченность жильем в 23 квадрата на каждого – это тоже условность, по факту в многоквартирных домах у нас 15 кв. метров на человека. 600 студий в одном доме – дикость, но это и есть наш рынок. Дом из одних трешек провалится в продаже. 

Платежеспособный спрос будет уменьшаться, концентрация рынка – увеличиваться: первая десятка застройщиков два года назад занимала 40% рынка, сейчас – больше половины.

– Ажиотаж декабря 2014 года имел последствия?
– Именно он послужил причиной наиболее тревожных настроений. На фоне такого психологически обоснованного всплеска застройщики принимали решение придерживать ликвидные объекты. Понимали: граждане принесли припасенные денежки, завтра такого не будет.

– Что пользуется в 2015 году наибольшим спросом, что подешевело больше всего?
– На вторичном рынке все районы подешевели, кроме двух: Петроградского и Красносельского, которые находятся на ценовых полюсах рынка.

Есть приличные продажи в дорогом сегменте, не только на городском, но и на загородном рынке. Компания FreeDom за полгода продала в комплексе «Лиикола» полтора десятка домов по цене от 16 до 56 млн руб. В «Охтинском парке» продается каждый месяц по 3–5 участков, по 5–7 миллионов рублей – только за надел с инженерными сетями.

Люди вкладывают деньги, но это не инвестпроекты, только для себя, заработать на этом невозможно.

– А откуда у них, у покупателей всего этого, такие деньги?
– Валютные накопления. Кто-то поймал удачу за хвост, например, занимаясь нефтеперевозками или фармацевтикой. На противоположном краю рынка, в эконом-сегменте, снижение есть, но в целом пока все неплохо. Как в метро, толпа движется краями, серединка тормозит. Опасения вызывает именно средняя зона. Это комфорт-класс и нижний бизнес-класс, те самые покупатели, которым нужны европейские планировки, благоустроенные дворы, хорошие подземные парковки. По данным Финансовой академии при правительстве РФ, за последние полтора года средний класс сократился с 17 до 13% от численности всего населения. Средний класс везде платит за общий банкет.

Основным драйвером рынка остается ипотека. Но пирожок, который остается после уплаты ипотечного взноса, худеет. Человек может купить квартиру в кредит. Но едет в отпуск не в Европу, а в Грузию, перестает еженедельно ходить в рестораны, покупает другой пакет продуктов, реже приобретает одежду и развлекается.

О ценах и доходах

– Сколько сейчас стоит квадратный метр в массовом сегменте на первичном рынке?
– 85–90 тысяч рублей в среднем по рынку, прежде разброс в зависимости от стадии строительства – от котлована до высокой готовности дома – достигал 40%, сейчас – 15–20%.
Возможно, разброс будет больше, уже есть компании, которые в части проектов принципиально не продают ничего на стадии котлована, а только на завершающей стадии. Например, «Строительный трест».

– Почти 100 тысяч за метр при падении реальных доходов населения – это же очень много.
– Существуют предложения в трех-четырехэтажных 20-квартирных домиках, проекты которых на сегодня не требуют прохождения экспертизы. Обычно это ближняя Ленобласть, там земля подешевле, чем в городе, там есть проекты с ценниками в 45–49 тысяч рублей за кв. метр. И вполне приемлемое качество строительства. Другой вопрос – проблемы с транспортом и социалкой, но небогатого покупателя это не смущает.

На этом рынке тоже есть проекты, которые зависают по срокам, но задержка с домом на 20 квартир – совсем не то, что замораживание ЖК на 1000 квартир. Меньше рисков, понятно, какие деньги нужны и как дом достроить.

Некоторые строятся «хозспособом»: муниципалитет давал разрешение на стройку, и он же принимал дом. С начала 2015 года этот порядок отменили.

– Ипотека – основной источник оплаты жилья?
– Примерно для половины покупателей, это большой процент. В основном ипотека используется в массовом сегменте, хотя в последнее время кредиты привлекают и при покупке жилья бизнес-класса, и в элите.

– Какой должна быть ставка по ипотечному кредиту?
– Если ЦБ дает деньги банкам под 11% и еще 5% на резервы и прочее, то ставка понятна. Если ЦБ дотирует спрос на жилье и на кредиты и возвращает банкам  часть расходов, то ставка будет 11%.

Фактически срок погашения кредита составляет 7–8 лет. Это некомфортная ситуация. Разговор, что ставка ниже инфляции и потому выгодна, – от лукавого. У кого зарплата повышается вместе с инфляцией? Я таких не знаю.

Один банкир мне говорил, что ставка ипотеки требует вдумчивого решения, особенно в условиях кризиса. У нас решения принимаются эмоционально. Результат – доля просроченных кредитов увеличивается с 1,5% до 4,5% за последние полгода.

В Петербурге ипотечных заемщиков 95 тысяч человек, они заняли у банков 190 млрд руб. Кто-то выплатил большую часть, кто-то только начал, но банкиры говорят о появлении тревожной тенденции: все чаще встречается просрочка первого платежа по кредиту, то есть человек и не собирался ничего отдавать.

20% ипотечных заемщиков обслуживают еще и другие потребительские кредиты.

Средний кредит – около 2 млн руб, общая задолженность по кредитам (потребительские вместе с ипотекой) – 470 млрд рублей. Однако на депозитах находится в 3,5 раза больше – 1 трлн 400 млрд рублей. Т.е. деньги есть у одной части населения, а кредиты – у другой.

О том, на чем экономят

– Какие стратегии в кризис выбирают застройщики?
– Мы никогда не жили в условиях продолжительного сокращения спроса. 2008 год – это короткий период, пара месяцев – и отскочили. Сейчас мы столкнулись с длительным снижением спроса при огромном объеме предложения.

Застройщики реагируют по-разному. Естественная реакция – урезать издержки: сократить маркетинговые отделы, урезать рекламные расходы, уходить в Интернет – такие простые способы. Придерживают выход новых проектов и новых очередей в уже запущенных. Но это не общая стратегия: например, ЮИТ и ЦДС весной запускали новые проекты, покупали участки.

Недавно мы беседовали с Михаилом Медведевым, генеральным директором ЦДС. Он сформулировал ситуацию на рынке так: смещение от ранних стадий строительства к более поздним, от сомнительных локаций к более понятным, от маленьких компаний к крупным.

– На качестве экономят застройщики?
– Сейчас в активной продаже находятся проекты, которые начинались до санкций-антисанкций и всех этих дел. Там не изменишь себестоимость. За землю уже уплачено, надо платить проектировщикам, архитекторам, привлекать кредиты...

– Будут теперь привлекать в новые проекты хороших, но дорогих архитекторов?
– Скорее всего, какое-то время – нет. С интересом наблюдаю за «Ленстройтрестом», у них несколько проектов с хорошим европейским подходом, немцы, финны и другие проектировали – «Гатчина IQ», «Янино». Не думаю, что сейчас они бы их позвали поработать, с их велодорожками, озеленением и т.д.

– На чем еще можно сэкономить?
– У нас нет никаких законодательных ограничений на минимальную площадь квартиры. Когда-то городские власти говорили, что нельзя строить жилье с квартирами меньше 35 кв. метров. Но если есть спрос на 17-метровые студии, то их и будут строить.
Очень интересное направление – эконом-класс-апарт.

– Но это гостиница – нежилое помещение?
– Закон не запрещает продавать в собственность отдельные номера в отелях. Да, там не будет прописки, но человек сам решает, сколько лет там жить: 5 или 50. Коко Шанель и Владимир Набоков большую часть жизни прожили в отелях.

Там оформляется временная регистрация, и она может продлеваться сколь угодно долго. Стандартный первый срок – 5 лет. Этим занимается ресепшен, как в обычной гостинице. Сейчас проектируются апартамент-комплексы под управлением гостиничных операторов.

О дольщиках и законах

– У вас есть представление, какой должна быть наша жилая застройка?
– Мне симпатичны старые хрущевские планировки, но не качество строительства. Милы дворовые полузакрытые пространства. Изначально что-то похожее было в «Славянке», но экономика не позволила сделать как надо.

Точечные новостройки имеют слишком малую территорию,  чтобы сформировать качественную среду. Понятие двора надо возвращать, что трудно при линейной застройке.

«Парадный квартал» представляется мне вполне приличным, с сочетанием открытости и закрытости, симпатичны проекты  «Ленстройтреста»… ЮИТ работает интересно, проект «Петростиля» «Близкое» – попытка совместить квартирки, таунхаусы и коттеджи в одном комплексе.

– В чем специфика петербургского  девелопмента?
– Любой мегаполис, и Петербург в том числе,  работает пылесосом, он высасывает из других локаций людей,  деньги, идеи, квалифицированный труд. И чем хуже в экономике дела, тем  больше давление массы, живого рынка, искушения заработать быстро и не искать сложные проекты.

У нас нет сейчас массового строительства, у нас есть индивидуальное строительство в массовом порядке. Не типовое, а много-много по индивидуальным проектам. Нет ДСК, которые выпускают панельные коробки 3–4 серий. И не думаю, что надо к этому возвращаться.

– На какие источники информации надо ориентироваться покупателю жилья? Обещание беспроцентного кредита не должно настораживать?
– Беспроцентный кредит – хитрая схема, она основана на том, что ипотека – это 100-процентная оплата застройщику. И он дает покупателю скидку 15%, размазывая ее на срок возврата кредита. Если проще: это красивая упаковка обычной скидки.

На что обращать внимание? Компании, у которых много котлованов и фундаментов, находятся в зоне риска. Даже хорошие компании. Что произошло с Росстроем? У них 4 дома сданы или почти сданы и 6 фундаментов в стартовой стадии, не хватает средств на строительство.

Надо смотреть на структуру объектов компании, в какой стадии их новостройки. Если 5 сданы, 5 в стадии строительства, 2–3 запускаются – это более-менее нормально.

Долги, арест счетов – плохой признак. Те из застройщиков, кто брал кредиты на растущем рынке, сейчас должны расплачиваться процентами на падающем.

Зайдите на сайт Арбитражного суда и введите в строку «ответчик» название фирмы. Если там есть претензии подрядчиков, налоговых органов, КИО, тем более на большие суммы – это плохой признак.

Социальные сети содержат много полезного, но там до двух третей заказухи, как позитивной, так и негативной, она отличается шаблонными высказываниями без подписи, без обратного адреса и указания на конкретную стройку.

Самые грамотные – обманутые дольщики. На форумах, где обсуждаются проблемные объекты, много полезного и интересного.

– Сколько всего обманутых дольщиков в Петербурге – известно?
– Комитет по строительству считает только тех, кто признан потерпевшим, у кого истек срок договора. Например, по ГК «Город» еще не по всем объектам формальная просрочка. Хотя понятно, что дома в срок не успеют достроить.

У «Росстроя» еще достаточно времени, там 3,5 тысячи ждут квартир, но пока и контрольные органы не могут вмешиваться Общая цифра, наверное, около 12–15 тысяч человек, вместе с семьями – порядка 40 тысяч.

– Долевое строительство грозят отменить – чем это грозит покупателям жилья?
– Это распространенный у нас способ лечить перхоть гильотиной. Властям надоели митинги обманутых  дольщиков. Как сделать, чтобы митингов не было? Пусть деньги дольщиков лягут в банк, который даст застройщику кредит. А деньги дольщиков он получит, когда дом построит и сдаст. Такая схема фондирования работает – например, так был построен дом «Континенталь» на Краснопутиловской. Застройщик торопится, чтобы скорее получить деньги. Но эта схема работает, если корпоративный кредит для застройщика стоит не 20–25%, как сейчас, а какие-то приемлемые суммы.

Каждая банковская операция, будь то прием денег от дольщиков или выдача кредита застройщику, стоит денег. По нашим прикидкам, перевод долевки в банки обойдется рынку в 20–25% в год. Строительный цикл – три года. Если строительство подорожает на 60–75%, то две трети рынка можно списать в отходы. Это не только непостроенные квартиры, но и недополученные налоги, 200 тысяч человек строительного комплекса останутся без работы, включая производство стройматериалов, энергетику и т.д. Стройка – сильный мультипликатор, толкающий 4–5 связанных отраслей.

По расчетам столичных аналитиков, увеличение цены на 10 % приводит к потере до 30% рынка.

– Левые схемы  без долевого участия расцветут?
– Обязательно. И в большом количестве: многоквартирные дома на землях ИЖС, замаскированные таунхаусы или что-то еще, будут незаконные мансарды, незаконные перепланировки и наращивание метров, строительство в промзонах…
И снижение качества жилья для уменьшения себестоимости.

– А если заставить девелоперов продавать только готовое жилье?
– И строить на банковские кредиты, других денег нет. Откуда взять 1 млрд на строительство дома? Есть компания «Темп», которая много лет продает только построенное, причем не в самых лучших локациях, у них хорошие продажи, но такая компания одна. Цены у нее выше рынка на 15–20%, а доля таких продаж в общем объеме рынка вряд ли может составить более 5%. Такая схема не может быть всеобщей.

Застройщики жалуются, что их заставляют строить социалку, в том числе дома культуры, проектировать улично-дорожную сеть, скоро заставят строить дороги, потом дойдет дело до пожарных депо…

О том, чем Петербург отличается от Москвы


– Когда губернатор Георгий Полтавченко пришел в Смольный, он говорил  об  уменьшении строек, чтобы приток населения сократить. Правильная идея?
– Люди – капитал любого города, невозможно отгородится стеной.

– Какие районы массового строительства наиболее комфортны для жизни?
– У каждого свои представления, каждый район приспособлен для своих нужд. В Красносельском районе нет метро, но там подешевле и зелень.  В Приморском –  муравейник невероятный, но там куча всякой инфраструктуры – и коммерческой и социальной,  всё рядом. И до курортной зоны и Зеленогорска ближе. Шушары мне категорически не нравятся, но там массовая застройка и  кто-то туда едет.

На мой взгляд, в районе Мурино – Девяткино в тех кварталах, которые удалены от метро, формируется очевидное гетто. Это можно видеть по количеству квартир, от 24 до 30% сдают в аренду сразу после ввода домов. То есть почти треть квартир заселяется арендаторами. У них другое отношение к имуществу, чем у собственников. Кроме того, отсутствие социалки (была идея возить детей через переезд на желтом школьном автобусе) и хорошей транспортной связи с городом  порождают неустранимые проблемы.

Будут проблемы с маргинализацией определенных групп, с этническими поселениями.

Девяткино без ТПУ заглохнет. Метро не справится и не решает все проблемы, там нужна автомобильная связь. Там уже сейчас некоторые квартиры выставляются на продажу дешевле, чем покупались.

Мне тревожно и за «Северную долину»: проект интересный, но масштаб удручает – 60 тысяч жителей, второй город Всеволожск, только очень компактный. Представьте себе хороший районный город с одним выездом на шоссе.

На заре «Балтийской жемчужины» были большие сомнения относительно транспортной схемы. Упертые китайцы все преодолели, получился приличный комплекс, опасения пока не сбываются, там и социалка есть, и инфраструктура внутри, и бизнес-класс рядышком на Дудергофском канале строится. 

Есть перспективные территории, которые отлично будут развиваться,  например, по Приозерской трассе.

После реконструкции трассы Москва – Петербург начнут осваиваться территории: там, где будут удобные съезды с трассы.

Мне было бы проще отвечать, если бы у городской администрации были определенные планы по развитию города.

– Разве их нет? А как же «Стратегия 2030» и новый Генплан?
– Каждый новый начальник начинает как будто бы с чистого листа. Нет преемственности в строительном блоке. Я глубоко уважаю ВШЭ, которая делала «Стратегию», но в управлении не слышен голос экспертного сообщества. Спецы еще остались, они могут составлять докладные записки,  которые ни на что не влияют.

Каждый застройщик, который занимается КОТом, должен построить школы  и детсадики. У нас 5 млн жителей было в 2008 году и сейчас столько же.  Зачем нам новые детсады, куда дели старые? Ну, допустим, частью садики были ведомственные – а школы? Куда дели прежние школы, раз столько новых понастроили и собираются строить? У нас туда была очередь? Никто не может ответить на эти простые вопросы.

У нас нет объективных данных о том, сколько жителей области водят детей в садики в черте города. Чиновники говорят: должен действовать принцип территориальной справедливости. Любому жителю должна быть доступна определенная услуга на определенном расстоянии в пешей доступности. И неважно, на канале Грибоедова у нас пешая доступность или в поселке Новая Ижора, где малоэтажные дома и от семьи до семьи – 30 метров.

По нормативам на каждые 300 метров  у нас будет садик, то есть на каждые 10 частных домов – откуда они детей наберут?

Наше проектирование отличается попытками кодифицировать все, что только возможно, все расписать, все урегулировать. Человеческое поведение гораздо более сложно и многообразно.

– В своем развитии Петербург чем-то отличается от Москвы?
– Есть города, которые развиваются, как живые организмы, разрастаются, перетекают из одного места  в другое, как Москва. Есть города умышленные целиком и полностью, которые созданы на пустом месте, как Астана, или Бразилиа, где все красиво, но не для человека.

Петербург – странный гибрид: первоначально расчерчен  и наложен на болото,  но в нем сильная живая часть. Невозможно в Апрашке делать ничего, кроме мелочного рынка, хоть сколько денег туда вбухать. Очень сильная инерция места.

Трудно делать из Коломны респектабельный центр, можно бабки закачать – толку не будет.

Можно ли из Выборгской набережной, заводской проездной улицы, сделать что-то другое? Можно, но это будет бизнес, а не  жилье высокого класса. Те же предприятия, только в новом обличии. 

Петербург – киборг, причудливое сочетание умышленного и органического.

Европейский комфорт жилой среды и финское качество

Екатерина Гуртовая
, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

– ЮИТ создает жилой комплекс комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе, рядом с Новоорловским лесопарком. Мы стремимся реально воплотить европейские подходы к формированию современной комфортной, гармоничной жилой среды. Покупатели, выбирая квартиру для собственного проживания, все более ценят комфортность среды. И мы уверены, что жители будут ощущать особое качество пространства всей территории комплекса и его окружения наряду, естественно, с комфортом проживания в наших квартирах.

Мы ставим во главу угла комплексность подхода к формированию жилой среды новых кварталов. Создавая их на просторной, не застраивавшейся ранее территории, мы изначально, тщательно прорабатывая проект, предусмотрели все действительно нужные элементы. Примечательно и то, что архитектурно-градостроительная концепция и ландшафтный дизайн разработаны бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла, имеющим большой опыт проектирования комплексной застройки во многих городах мира.

На хорошо благоустроенной и охраняемой территории мы создаем среду, где взрослые и дети смогут комфортно и безопасно себя чувствовать. Мы хотим, чтобы людям было интересно здесь находиться. Рядом с домами мы предусматриваем максимум элементов, позволяющих полезно и приятно проводить досуг. В новых кварталах расположатся многочисленные детские площадки с оборудованием финской компании Lappset, площадки для отдыха и спорта, будет много прогулочных зон, велосипедных и роллерных дорожек, велопарковок около зданий.

И, конечно, жители оценят эксклюзивные экологические условия – ведь буквально в двух минутах ходьбы находится благоустроенная часть Новоорловского лесопарка. Соседство с огромной парковой зоной (около 150 га) открывает прекрасные возможности для активного отдыха на свежем воздухе всей семьей.

Важно, что социальной и коммерческой инфраструктурой, необходимой для комфортного проживания, смогут пользоваться жители уже первых домов, сдающихся в 2016 и 2017 годах. Строительство первого детского сада завершится к концу 2016 года, то есть еще до начала заселения жильцов. ЮИТ проектирует и вскоре приступит к строительству школы на 825 учащихся.

А всего предусмотрено 5 садиков, 2 школы, спортивно-досуговый центр, супермаркет, магазины и другие объекты соцкультбыта. Удобным будет и транспортное сообщение – в 2015 году полностью откроется движение по 6-полосному Суздальскому шоссе с двумя виадуками, строительство которого началось при содействии ЮИТ.             

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform