16+

Как государство хочет «избавиться» от дольщиков

22/10/2015

Как государство хочет «избавиться» от дольщиков

Федеральный центр намерен уже в этом году изменить порядок долевого финансирования за счет привлечения крупных банков, которые в состоянии за счет собственных средств профинансировать строительство жилого дома. Они должны стать гарантами исполнения обязательств застройщика.


          Идея такая: дольщики приносят деньги в банк и общаются только с ним. Банк самостоятельно решает, как ему поступить с этими деньгами, чтобы застройщик был заинтересован построить дом в срок при надлежащем качестве.

Этот механизм получил название «проектное финансирование» и не вызвал бурного восторга у банкиров. Во-первых, они опасаются, что застройщики, зная о существовании «железного» гаранта в виде банка, будут плохо работать. Во-вторых, им придется создавать специальные службы, которые в состоянии мониторить весь строительный процесс.

Поэтому банки предлагают сделать проектное финансирование альтернативным, но не обязательным механизмом.

Эксперты по строительной отрасли из полпредства в СЗФО считают, что проектное финансирование должно стать обязательным, если в оплате строительства домов эконом-класса участвуют бюджетных деньги – субсидии гражданам, льготная ипотека, предоставление земельных участков, оплата инфраструктуры.

В упрощенном виде схема такова: госорганы проводят конкурсы по отбору застройщиков и банка. Три институции заключают договор о проектном финансировании долевого строительства. Застройщик за свой счет делает проект и получает право собирать заявки граждан, которые пока ничего не платят. Только после получения разрешения на строительство банк начинает сбор средств от дольщиков.

В случае нежелания банков в роли кредитной организации вместо них могут быть местное отделение АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) или аналогичная организация – в Петербурге это Центр доступного жилья.

Дмитрий Синочкин, эксперт:

– Чем отмена долевого строительства  грозит покупателям жилья?
– Это распространенный у нас способ лечить перхоть гильотиной. Властям надоели митинги обманутых  дольщиков. Как сделать, чтобы митингов не было? Пусть деньги дольщиков лягут в банк, который даст застройщику кредит. А деньги дольщиков он получит, когда дом построит и сдаст. Такая схема фондирования работает – например, так был построен дом «Континенталь» на Краснопутиловской. Застройщик торопится, чтобы скорее получить деньги. Но эта схема работает, если корпоративный кредит для застройщика стоит не 20–25%, как сейчас, а какие-то приемлемые суммы.

Каждая банковская операция, будь то прием денег от дольщиков или выдача кредита застройщику, стоит денег. По нашим прикидкам, перевод долевки в банки обойдется рынку в 20–25% в год. Строительный цикл – три года. Если строительство подорожает на 60–75%, то две трети рынка можно списать в отходы. Это не только непостроенные квартиры, но и недополученные налоги, 200 тысяч человек строительного комплекса останутся без работы, включая производство стройматериалов, энергетику и т.д. Стройка – сильный мультипликатор, толкающий 4–5 связанных отраслей.

По расчетам столичных аналитиков, увеличение цены на 10 % приводит к потере до 30% рынка.

– Левые схемы  без долевого участия расцветут?
– Обязательно. И в большом количестве: многоквартирные дома на землях ИЖС, замаскированные таунхаусы или что-то еще, будут незаконные мансарды, незаконные перепланировки и наращивание метров, строительство в промзонах…
И снижение качества жилья для уменьшения себестоимости.

– А если заставить девелоперов продавать только готовое жилье?
– И строить на банковские кредиты, других денег нет. Откуда взять 1 млрд на строительство дома? Есть компания «Темп», которая много лет продает только построенное, причем не в самых лучших локациях, у них хорошие продажи, но такая компания одна. Цены у нее выше рынка на 15–20%, а доля таких продаж в общем объеме рынка вряд ли может составить более 5%. Такая схема не может быть всеобщей.

Застройщики жалуются, что их заставляют строить социалку, в том числе дома культуры, проектировать улично-дорожную сеть, скоро заставят строить дороги, потом дойдет дело до пожарных депо…              

В.М., фото altairk.ru











Lentainform