16+

Какие квартиры хотят покупать петербуржцы во время кризиса

02/02/2016

Какие квартиры хотят покупать петербуржцы во время кризиса

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров Группы компаний «Эталон», несмотря на кризис, не отказался от идеи построить в Петербурге музей современной живописи. Но теперь к музею прибавился театр. О будущем музее-театре и том, что ждет отечественную экономику, он рассказал «Городу 812».


          – Можете сделать прогноз: чего ждать в 2016 году?
– Этот год будет значительно сложнее, чем 2015-й по всем показателям. Российский бюджет, завязанный на нефть, уже страдает. А предпосылок к увеличению цены нефти по сути нет. Спрос на нефть падает, во всем мире идет замещение нефти на другие виды энергии. Те накопления, которые были у нашего населения, они, во-первых, обесценились, во-вторых, уже заканчиваются, поэтому потребительский спрос будет падать. Мелкие и средние компании не выдержат этого, будут уходить с рынка.

Но у нашей компании, думаю, все будет хорошо по следующим причинам. Во-первых, мы имеем портфель проектов, его достаточно на ближайшие три года. У нас нормальная финансовая подушка и низкая долговая нагрузка. Плюс клиенты уходящих с рынка мелких и средних строительных компаний будут переходить к нам. Поэтому я надеюсь, что у нас продажи по сравнению с 2015 годом не снизятся, а даже чуть-чуть вырастут.

– Говорят, что кризис – время возможностей. Не хотите попробовать свою компанию в новых областях?
– Новые направления – это обязательно. Мы рассматриваем внешний заказ – это услуги, которые наше предприятие готово предоставлять другим заказчикам. Поставлена задача перед каждой компанией группы иметь 20–25% внешнего заказа. Это первое направление. Второе – строительство арендного жилья. Во всем мире люди живут в арендованном жилье, и лишь небольшая часть – в собственном доме. А у нас рынок аренды абсолютно не развит. И если найдем хорошего партнера, которого устроит рентабельность в районе 5–6%, то мы займемся развитием этого направления.

– Этот партнер что должен делать – дать денег или управлять жильем?
– Нас интересует партнер с длинными деньгами. Вместе с ним мы, скорее всего, будем создавать общую компанию. Мы сейчас уже начали экспериментировать с небольшим объемом арендного жилья – выделили в наших жилых комплексах по 30 квартир в Петербурге и Москве, чтобы отработать систему управления арендой. К тому времени, как будут убраны все шероховатости, мы, думаю, найдем партнера и запустим это направление в полный рост.

И наконец – мы приняли решение, что за 3 года должны перейти на систему сдачи квартир со 100% отделкой. Все отделочные работы мы берем на себя. Это значительно увеличит наш объем выручки, почти на 40%.

– У покупателей спрос на квартиры с отделкой есть?
– На квартиры с отделкой спрос значительно больше, чем без нее, потому что люди хотят брать ипотеку на весь объем. А когда они берут ипотеку на квартиру без отделки, то потом должны где-то находить деньги на отделку. Это с одной стороны. С другой – среди покупателей есть иногородние, которые не знают, как подступиться к проблеме отделки. Иногда их обманывают недобросовестные работники. Мы эту проблему решим.

– В кризис активы обесцениваются. Собираетесь скупать компании, земельные участки?
– Мы будем выкупать самые лучшие проекты. И уже ведем переговоры на эту тему. Я думаю, самые низкие цены будут во втором квартале этого года. И в этот момент мы будем, конечно, пополнять свой портфель с расчетом на 2019–2020 годы.

– Но конкретики нет пока?
– Есть конкретика, просто я говорить не имею права о конкретике. Есть конкретные проекты, на которые мы обращаем внимание, и в Москве и в Петербурге. Я провожу интересные переговоры. Если раньше актив стоил 1,5 миллиарда, то сегодня его готовы продать за 0,5 миллиарда. Это в 3 раза дешевле! При этом в рассрочку.

– В Москве интереснее работать, чем в Петербурге?
– Везде одинаково. Сложнее в Московской области немного. Но мы уже привыкли. Нас все знают как компанию, не дающую взяток, поэтому понимают: давить бесполезно, мы все равно давать не будем.

А квартиры в Москве и Петербурге мы строим одинаковые абсолютно. Мы сделали новый комфорт-класс, Etalon Next называется. Проводили конкурс. 15 компаний участвовали, победила финская фирма, мы ей дали возможность разрабатывать концепцию одной из очередей нашего нового проекта «Галактика». Долго с ним мучились, но он на финишной прямой уже.

– Там же были проблемы с проектом планировки.
– Основная проблема была с пробивкой магистрали в продолжение Измайловского проспекта. Магистраль должна идти рядом с нашим комплексом, но проблема у города была не в нас, а в Митрофаньевском кладбище. И, не решив эту проблему, город не давал нам заключение по проекту планировки. Мы подключились к решению вопроса – хотя это не наша проблема, а городская. Нашли оптимальный вариант, когда Измайловский проспект переходит в две составляющие и обходит все проблемные места. Чуть-чуть отрезая наш участок, но мы на это согласились. Проблема решена, со всеми участниками согласована, и сегодня этого вопроса уже нет.

– Отношения с городом по строительству социальных объектов уже стали правилом?
– Нет, каждый раз приходится договариваться заново. Правилом эти отношения станут, когда они будут на законодательном уровне закреплены. Но я не знаю, как законодательно закрепить то, что акционерное общество обязано передавать объекты государству безвозмездно.

– В Петербурге в очередной раз сменился вице-губернатор, куратор строительной отрасли: изменились правила игры?
– У меня не было мобильного телефона вице-губернатора Оганесяна, а телефон вице-губернатора Албина у меня есть. Это характеризует доступность людей. Хотя, честно говоря, замена вице-губернатора для нас мало что меняет. Потому что мы привыкли решать все вопросы на нижнем уровне, а выходить на вице-губернатора или губернатора только в крайнем случае. Так что у нас нормальные отношениями с властями. Нас нагружают так же, как всех остальных, ни больше ни меньше.

Единственная проблема – сегодня наверху, на федеральном уровне, каждый пытается придумать что-то относительно строительства. В каждом новом законе 70% процентов объема занимают слова «ужесточить», «наказать», «ограничить».

У меня есть абсолютно четкое понимание, что надо сделать, чтобы дать толчок бизнесу в целом. Надо принять закон о защите бизнеса, о защите инвестиций. Один-единственный закон – и в этом законе четко, жестко прописать все, чего не должна делать власть на всех уровнях по отношению к бизнесу.

– А что там записать надо, вы знаете?
– Если мне дадут, я 100 страниц напишу точно.

– Есть теория, что если рубль еще упадет, иностранные инвесторы начнут скупать подешевевшие российские активы.
– Иностранные фонды совершенно не заинтересованы покупать российские компании полностью. Они не хотят иметь 100-процентный контроль над российской компанией, им это неинтересно. Потому что тогда им надо включаться в управление этой компанией. А они не хотят. Они вкладывают 10–15, максимум 18%. И хотят, чтобы эти вложения давали приличный доход. Больше ничего не хотят. Ведь у любого инвестиционного фонда – европейского, азиатского – одна задача: вложить деньги, получить их назад с гарантией 100-процентной, плюс прибыль. Если ему такие условия будут гарантированы, они будут вкладывать. Но сегодня гарантий нет.

Для того чтобы российские компании были привлекательны, очень важна ликвидность, т.е. возможность продать на рынке те акции, в которые фонды вложили деньги. Сегодня акции всех российских компаний привязаны к политике, не к экономике. Наша компания, например, объявляет о суперхороших результатах, на следующий день смотрим – акции падают, потому что политики что-то сказали об Украине или Сирии. Инвесторы не хотят быть привязанными к политике, они не понимают, зачем она им нужна.

– А на вас как сказывается, если акции падают?
– На работе компании абсолютно не сказывается. Сказывается на акционерах и появляются проблемы с привлечением дополнительных средств через акционерный капитал.

– В свое время у вас были планы по реализации проектов за границей. Теперь на международных проектах вы крест поставили?
– Планы у нас остались. Тщательно изучаем европейский, азиатский и арабский рынки. Несколько предложений уже поступило. Это и подрядные проекты, и проекты создания совместных предприятий за границей. У нас есть предложение по Шри-Ланке. Там нам предлагают строить туристические и жилые комплексы. И есть инвестфонды, готовые это финансировать. Понятно, что если решение будет принято, мы туда рабочих не повезем, туда поедет управленческий костяк с несколькими рабочими высокого класса, они будут бригадирами. Но это пока как идея существует.

– Два года назад вы собирались построить в Петербурге собственный музей современной живописи. Что с этой идеей стало?
– Она двигается. Музей будет. Выставочный центр, трансформируемый, 4,5 тысячи квадратных метров. Плюс театр. На 800 мест, сцена может передвигаться, может опускаться. Всё очень современно. У театра будет постоянная труппа, она будет давать спектакли раз-два в неделю, остальное время другие коллективы выступать будут.

– Дорогой проект в итоге будет?
– Конечно, дорогой. Нам обойдется, наверное, если в долларах, миллионов в 50–60. Хотя с теперешним курсом доллара дешевле будет. И есть партнеры, которые хотят участвовать в этом проекте.

– Вы написали уже три либретто к балетам. Объясните, как это: писать либретто, если и музыки еще нет?
– В голове должно быть представление, как это будет выглядеть. Как должны танцевать, какая музыка звучать, эмоции какие должно все это вызывать. Я, когда первое либретто стал писать, не знал, что либретто получится, думал – рассказ будет. Это были «Три маски Юлия» – про то, что каждому человеку надевают маску. Одному маску губернатора, другому президента, третьему министра, четвертому врача. И люди вживаются в эти маски. Когда маску вдруг по каким-то причинам снимают или человек ее теряет, он остается один на один с собой. И он голый, он никто, совершенно никто. Т.е. маски начинают преобладать над людьми. Маски побеждают.

Я долго мучился над тем, как это выразить. И когда начал писать, у меня перед глазами все начало происходить. Я увидел эти маски на сцене.

– Балет по «Маскам» поставят?
– Да, «Три маски Юлия» будет ставить Большой театр оперы и балета Белоруссии. Самый главный там театр. У них там советский строй до сих пор существует, поэтому есть технический совет, художественный совет, прослушивание, голосование. И в итоге мне сказали: всё, включаем в репертуар на 2016 год. А 2 февраля в Петербурге будет музыкальный показ другого либретто – «Орр и Ора». Третье произведение, более современное, называется «Возвращение к жизни». Музыка написана, и сейчас ищу, кто бы мог нестандартно это поставить.

– А композитора как вы ищете?
– Композитор везде один – Михаил Крылов. Хотя многие обращаются. И композиторы, и дирижеры. Потому что всем не очень хочется повторять одно и то же.

– Когда пишете свои рассказы и либретто?
– Как ни странно, в самолете лучше всего пишется. Когда самолет начинает разбегаться, я засыпаю на 5 минут, потом просыпаюсь и начинаю писать…             

Сергей БАЛУЕВ








Lentainform