16+

Надежность, как свежесть: только первая

15/03/2016

Надежность, как свежесть: только первая

Может ли покупатель квартиры заранее узнать, сдадут ли его дом в срок?


         Экономический кризис сделал проблему надежности застройщика главной для покупателей жилья в петербургской агломерации. Накануне традиционной весенней Ярмарки недвижимости  журнал  «Город 812» провел круглый стол с участием руководителей компаний, успешно работающих на рынке жилья.

Участники круглого стола

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон»
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»
Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann
Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург»
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»


– Есть ли у покупателя квартиры способ узнать, не обманет ли его застройщик со сроками сдачи дома?

Виктория Цытрина. Гарантировать сдачу дома в срок может только репутация компании. Долевое строительство по определению – риск. Но если компания ведет политику прозрачности, работает на рынке долгие годы, построила миллионы квадратных метров недвижимости и ни разу не нарушила своих обязательств перед клиентами, то этой компании можно доверять. Покупая квартиру у такого застройщика, клиент опирается на опыт десятков тысяч жильцов.

Николай Копытин. На наш взгляд, надежность строительной компании определяется опытом застройщика – тем, насколько стабильно компания работала и работает в условиях кризисов. Экономические колебания 2008 года были преодолены без существенных проблем? Значит, такой компании можно доверять: новые возможные вопросы с большей долей вероятности будут решены. Когда застройщик работает на рынке больше 10 лет, то для покупателей это отличный показатель. И очень хорошо, если за эти годы ни один объект не остался недостроенным. Кроме того, хорошо, когда в портфеле застройщика есть новые объекты с готовой разрешительной документацией, которые в любой момент, по мере необходимости, можно вывести на рынок. Это создает для компании потенциал для дальнейшего роста продаж.

Петр Буслов. Нужно обязательно обращать внимание на количество сданных объектов, а также изучать историю строительства, смотреть, были ли серьезные задержки со сдачей объектов. Если покупатель уже выбрал квартиру в определенном строящемся комплексе – нужно убедиться, что стройка идет по графику.

Максим Соболев. Благодаря наличию на специализированных порталах по недвижимости большого объема информации, несложно отследить, какие сроки реализации проектов заявлялись компанией и когда на самом деле объект был введен в эксплуатацию.
Существует довольно простой и наглядный способ оценить надежность застройщика – надо просто несколько раз прийти к строительной площадке и убедиться, что работы ведутся постоянно и активно и что здание действительно возводится.
Оценивая опыт и репутацию компаний, следует учитывать наличие у компаний наград профессиональных и общественных конкурсов. Следует ориентироваться при выборе на публичные, открытые компании, акции которых котируются на биржах, только такие компании могут достоверно показать свою финансовую ситуацию.
Важно, чтобы застройщик имел прозрачную, четкую структуру собственности. Зачастую компании, называющие себя холдингами и считающиеся достаточно крупными на рынке, в действительности состоят из массы отдельных юридических лиц с висящими на них проектами. И может оказаться, что никто не отвечает за эти юрлица, на которые оформляются по отдельности все проекты. Поэтому необходимо, чтобы компания выступала как единое целое, полностью отвечая за свои проекты и показывая свой финансовый портфель. Мы, например, неизменно выступаем на всех строящихся объектах в качестве заказчика, генерального инвестора и застройщика.

Игорь Креславский
. Примерно 600 новых домов строятся сейчас в Петербурге. Больше чем в половине из них квартиры продаются с долевым участием. Основное отличие ДДУ  (договор долевого участия): если  застройщик не справится с поставленной задачей, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.
Покупка через ЖСК может обойтись несколько дешевле. Но надо иметь в виду: при этой схеме застройщик имеет право в одностороннем порядке переносить срок сдачи жилого дома.
Более надежны застройщики, чья деятельность не ограничивается только возведением жилья. Если компания сама занимается производством стройматериалов, проектированием, генподрядом, значит, она может контролировать себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния.
Чем больше крупных банков готовы выдать ипотечный кредит на квартиру в новостройке, тем надежнее компания. Прежде чем начинать сотрудничество с застройщиком, банк достаточно тщательно его проверяет.
Хорошо, если компания  работает как на территории города, так и в области, реализует несколько проектов в разных сегментах недвижимости, в разных районах. Это говорит о том, что она может функционировать в любых условиях, находить контакты с властями и не испытывает проблем с финансами.
Выбрав жилой комплекс, стоит зайти на сайт Комитета имущественных отношений и убедиться, что он строится не на землях ИЖС. Проверить на сайте Гостройнадзора –  действительно ли имеется разрешение на строительство интересующего вас дома. Если срок действия документа неоднократно продлевался (это отражается на сайте), а еще хуже, если на объекте менялся застройщик, свой выбор лучше поменять.
На сайте Роспотребнадзора можно проверить, не налагались ли на застройщика штрафы за нарушения прав дольщиков при заключении ДДУ, а на портале Арбитражного суда по СПб и ЛО узнать, есть ли иски к застройщику и кем они поданы. Если были или идут суды с дольщиками, с подрядчиками, это говорит о проблемах застройщика.

– Если застройщики работают по 214 федеральному закону, от каких опасностей это защищает дольщиков? И от чего не защищает?

Виктория Цытрина. 214-ФЗ защищает дольщика от двойных продаж. Если компания, в которую вы обратились, работает по 214-ФЗ, вы точно будете знать, что ваша квартира не продана.

Петр Буслов. Прежде всего договор защищает дольщика от двойных продаж, а также от незаконного строительства и изменений проектной документации уже в процессе возведения объекта. Совет покупателям жилья – внимательней изучать договор, пытаться оценить риски. В нем должны быть указаны сроки и условия сдачи дома.

Максим Соболев. Безусловно, сейчас приобретение жилья на первичном рынке по договору долевого участия непосредственно у застройщиков, работающих  по 214-ФЗ, намного привлекательнее, чем покупка квартиры на вторичке.
Ключевой датой для покупателей во взаимоотношениях с застройщиками является срок передачи квартиры, прописываемый в договорах с дольщиками. Впрочем, и соблюдение срока ввода дома в эксплуатацию важно для клиента – в качестве индикатора реализации проекта. Очевидно, что если застройщик, перенося ввод на длительный срок, не дает внятных разъяснений, это должно становиться для покупателя тревожным сигналом.

– Может ли какая-то строчка в договоре о долевом строительстве гарантировать клиенту сдачу дома в срок?

Виктория Цытрина. Ни одна строчка в договоре не может гарантировать клиенту, что дом будет сдан в срок. Договор ДДУ, как правило, содержит переписанные из закона императивные положения, поэтому дольщику гарантируется всё, что указано в законе.

– Насколько разумно страховать сделку по покупке квартиры на первичном рынке?

Максим Соболев. Страховать сделку имеет смысл только при следующих условиях. Во-первых, если есть сомнения, что застройщик завершит строительство объекта, передаст квартиру. Во-вторых, если договор (ответственность застройщика перед покупателями) не застрахован застройщиком. При этом обязательному страхованию не подлежат нежилые помещения (в том числе апартаменты, встроенные помещения и т.д.), а также жилые помещения в домах, разрешение на строительство которых было получено до ввода соответствующей нормы.

– Допустим, сделка была застрахована, но застройщик разорился. Пройдет два-три года, пока деньги будут возвращены страхователю. На них уже не купишь квартиру. Как быть?

Максим Соболев. Покупать готовое. Но не факт, что в построенном доме останутся квартиры.  А если останутся, то цены на них, скорее всего, будут существенно выше средних по проекту.

– Понятно, что самый безопасный способ покупки квартиры – в тот момент, когда дом уже построен. Насколько это удорожает покупку?


Андрей Тетыш
. Разница в цене между нулевым циклом и домом на стадии сдачи составляет от 15% до 30%.

Игорь Креславский.  На 30–35% возрастает стоимость квадратного метра.

Петр Буслов. В среднем покупка готовой квартиры увеличивает ее стоимость на 20–30% в отличие от ее стоимости на нулевой стадии строительства. Но не все хотят переплачивать, обычно люди готовы сэкономить и подождать, поэтому доля продаж готового жилья составляет всего 5–7% от общего объема.

Максим Соболев. Обычно рост стоимости жилья в зависимости от строительной готовности составляет 20–25%. Для тех, кто уверен в выбранном застройщике, целесообразнее покупать квартиру на начальном этапе. Как показывает практика, большинство покупателей приходят на этапе, когда уже виден каркас здания.

– Если застройщик говорит, что на территории появится одна школа, два детских сада и прочая инфраструктура, то как получить гарантию, что все это реально будет построено?

Андрей Тетыш. Никак. Строительство социальной инфраструктуры – ответственность городских властей. А если они строятся девелопером, то это происходит в рамках соглашения между городом и компанией. 

Виктория Цытрина. Надежные компании не отказываются от взятых на себя обязательств, в том числе по строительству социальных объектов. Но строить социальную инфраструктуру все-таки должен город. Сейчас эту обязанность перекладывают на застройщиков, которые в итоге отдают землю, строят за свой счет. По этой причине сроки строительства социальных объектов рассчитываются в соответствии с планами застройщиков. Этот процесс можно будет ускорить, если удастся выстроить с городом конструктивный диалог.

– За счет чего застройщики могут удержать низкие цены квадратного метра?

Николай Копытин. Снижение себестоимости строительства достигается за счет выбора недорогих земельных участков, проверенных архитектурных проектов, энергоэффективных технологий, заключения долгосрочных договоров с подрядчиками и поставщиками.
К сожалению, не все факторы можно просчитать на этапе подготовки проекта. Например, недавний резкий скачок цен на инженерное оборудование из-за валютных колебаний серьезно сказался на себестоимости строительства. Плюс к этому – постоянные изменения градостроительных правил, растущая инвестиционная нагрузка на застройщиков со стороны властей города и области и т.д. Но доступную цену квадратного метра для конечного потребителя сохранить пока можно.

Максим Соболев. О надежности компании может свидетельствовать  предсказуемость ее ценовой политики. Сохранение цен на стабильном уровне также является показателем надежности застройщика и его уверенности в собственных возможностях. Покупателей должны настораживать различные «грандиозные» скидки, «распродажи» квартир, слишком уж «щедрые» акции. Возможно, компания вынуждена идти на такие шаги, поскольку испытывает проблемы с финансированием строительства и пытается таким образом обеспечить получение денежного потока.

Андрей Тетыш. Сокращение издержек. Кроме того, сейчас многие материалы производятся в России, что позволяет сдерживать цены.

– Ниже какой отметки 1 квадратный метр не может стоить?

Андрей Тетыш. Себестоимость коробки без стоимости земли и подключения инженерной инфраструктуры – 35 тысяч рублей.

Петр Буслов. Средняя себестоимость 1 квадратного метра в пределах Петербурга – это 54 тысячи рублей, но если его стоимость опускается ниже этой планки, то компания работает в убыток. Иногда так делают «молодые» застройщики, чтобы создать ажиотаж и раскрутить новый проект, потом цены все равно поднимают. Но очень часто подобные дисконты происходят из-за  внутренних проблем компании, поэтому не стоит гнаться за скидками.

Справка

По данным Knight Frank Saint-Petersburg, в 2015 году было реализовано 3 млн кв. м жилья массового спроса в Петербурге и Ленобласти, тогда как в 2014 году – 5, 4 млн кв. м.
Средневзвешенная стоимость кв. м на рынке массового жилья Петербурга выросла на 4% – до 96,3 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная стоимость кв. м в пригородах практически не изменилась и составила 65,2 тыс. кв. м.           

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform