16+

Чем хороший многоквартирный дом отличается от плохого

27/10/2016

Чем хороший многоквартирный дом отличается от плохого

Чем хорошо спроектированный 1000-квартирный дом отличается от плохо спроектированного? Почему шумят лифты? Нужны ли мусоропроводы? И на каком этаже лучше жить? На эти и другие вопросы отвечает Владимир ЛИНОВ, архитектор, доцент СПб ГАСУ.


         – Какие проблемы приходится решать архитекторам при проектировании жилых домов на 1000 квартир? Что  архитектор хотел бы сделать, но не может?
– Это классические проблемы размеров и пропорций, всего, что входит в понятие красоты. Архитекторы тратят массу времени на фасады – ритмы, цвет, пластику.

Но количество выступов, определяющее внешнюю выразительность фасадов, вредит экономичности здания. Автору проекта  приходится постоянно контролировать самого себя. Проще говоря,  комнаты не должны сильно выступать из основного объема.

Вообще, архитекторы в абсолютном своем большинстве сторонники европейского типа застройки: 6–7 этажей с хорошей отделкой фасадов, с зеленью и благоустройством. Если говорить о коэффициенте  использования территории (отношение площади квартир к площади земельного участка), то это не более 2. Если о плотности населения – то не более чем 400–450 человек на один гектар жилой территории. Но на практике почти всегда получается иначе.

– Жилая территория – это что?
– Где находятся жилые дома, детские учреждения, местное обслуживание, автостоянки и проезды. Сюда не входят поликлиники, торговые центры, культурные учреждения и т.п.

– С точки зрения экономичности – каким по форме должно быть здание?
– Известно, что идеальное здание по потерям тепла с единицы объема на единицу поверхности – это шар. Но многоквартирный жилой дом в виде шара сделать невозможно.

Из более практичных решений – здание должно иметь широкий в  плане корпус, что экономичнее при строительстве и особенно при дальнейшей эксплуатации. Архитекторы об этом думают, даже не всегда обсуждая эту тему с заказчиком.

– Кто определяет квартирографию, количество квартир, их метраж – застройщик или архитектор?
– Застройщики требуют выжать максимум жилья на купленном ими земельном участке. От архитекторов требуют применения хитростей при подсчете количества жителей, соответственно, экономя на социалке и зелени.

– Как это происходит на практике?
– По существующим нормам на одного человека должно приходиться 28 квадратных метров. Застройщики пишут в экспертизу, что у них будет по 40 метров, а бывало и по 45 метров на человека.

На самом деле никто не знает,  каково будет фактическое заселение. В эконом-классе не выполняется и 28, там вполне может быть 25. Относительно недорогое жилье заселяется чрезвычайно плотно, люди для покупки влезают в серьезную ипотеку.

Что касается планировки многоквартирного дома – сейчас заказчики требуют максимального выхода однокомнатных квартир и студий. Надо обеспечить нормативную инсоляцию, тогда  понятно, что такая квартира выходит на одну сторону.

В Ленинграде в 1970-е годы были опробованы экзотические схемы, когда однушка выходит на две стороны: кухня на одну сторону, комната на другую. Знаю два таких дома – на ул. Тухачевского и пр. Непокоренных. Такие здания требуют сложной системы расположения квартир на каждом этаже.

– Кто определяет, сколько квартир будет выходить на одну лестничную площадку?
– Архитектор может определить тип планировки секции (сколько квартир выходит на одну лестничную площадку) – от привычных 4-х до 5–8, а то и до 12 квартир. При расположении дома с севера на юг квартиры выходят на восток и запад, между ними создается длинный межквартирный коридор. Но он ограничен нормой: от любой двери квартиры до лестницы должно быть не более 12 метров, а площадь секции – не более 500 кв. метров при одной лестнице.

– А как при проектировании решается проблема парковок?
– По нормам должно быть одно машиноместо на 80 кв. метров жилья. Хотя понятно, что если на эти 80 метров приходится две однокомнатные квартиры или три студии, значит, там будет две или три машины. Самый рациональный способ решения этой  проблемы – наземные многоэтажные стоянки, они сильно экономят территорию. Но застройщики предпочитают их не строить, даже если они заложены в проект.

– Почему?
– Из-за низкого спроса. Жители предпочитают ставить машины на газон. Это уже проблема контроля. Другой способ – наземные стоянки, они съедают площадь. Третий – подземные стоянки в одном или нескольких уровнях. Это дорого, а многоэтажный подземный  паркинг – вне экономики для жилья эконом-класса.

– Значит, если привязать к цене квартиры паркинг, то она окажется неконкурентоспособной на рынке?
– Не все так просто. Многое зависит от конкретной территории. Скажем на Петроградской стороне, где сейчас идет жилищное строительство, думаю, это возможно.

– Какие решения по стройматериалам сейчас чаще всего используются?
– Монолитный железобетон для стен и перекрытий, широко применяются панели для наружных и внутренних стен. В небольшом количестве – панели с чистовой отделкой.

Фасад начинают утеплять минераловатными плитами, на  них наносят чистовую отделку. Иногда фасады вентилируемые с движением воздуха между плитами отделки и утеплителем. Плоская крыша с гидроизоляцией и утеплителем.

Железобетон – это железная клетка, экранирующая природное магнитное поле, что неблагоприятно для здоровья. Но серьезных исследований на эту тему мне неизвестно.

Важно качество отделочных материалов для полов и стен. Плохо, если в них используется цемент, который в развитых странах считается неблагоприятным материалом для жилья.

Напротив, гипрок, то есть гипсовые листы, благоприятный материал. И, конечно, дерево, которое у нас применяется мало.  Даже полы из него делают далеко не всегда.

– Из дерева небоскреб не построишь!
– В мире (начали скандинавы) стали строить, пока как эксперимент, 10–16-этажные полностью деревянные дома. Стараются обойтись минимумом железа, используя традиционные способы деревянных креплений.

– Люди в новых (обычно монолитных) домах часто жалуются на плохую звукоизоляцию: лифты гремят, слышно, как соседи пользуются мусоропроводом. С этим проектировщик может побороться при проектировании?
– Что касается звукоизоляции, то в проектах обязательным является раздел «акустическое благополучие». Например, в межэтажных перекрытиях должны быть звукопоглощающие прокладки. Шахта лифта должна быть обязательно отделена от жилья швами, куда должны быть заложены звукоизолирующие жгуты.

Подрядчик может упростить решение, применив материал подешевле, и тогда самый слышимый ударный шум, передающийся через бетонные конструкции, проникает в квартиры.

Лифты требуют авторского надзора проектировщиков. В швы между шахтой лифта и окружающими конструкциями часто попадает строительный мусор, например комки цемента. По ним шум передается лучше, чем по пустоте.

Важно качество лифта. Притчей во языцех у проектировщиков стали самые дешевые лифты Могилевского завода.

– А мусоропровод – его обязательно нужно закладывать в проект? От них же пахнет!
– Мусоропроводы по современным нормам можно не делать. В том числе в высоких домах. Эти устройства уже давно не считаются признаком комфорта, они забиваются мусором, крысы по стенкам способны забираться на любую высоту. Надо еженедельно очищать мусопроводы горячим паром, что само по себе сложно и дорого. Во многих зданиях люки мусопроводов заваривают.
Но остается проблема сортировки мусора на площадках во дворах многоквартирных домов. 

– Сплошное остекление фасадов  – это хорошо?
– Оно возможно, но детали требуют обсуждения. Первая проблема – ориентация стеклянного фасада на юг и на запад будет давать перегрев помещения. Причем не только летом, но даже зимой. На этом эффекте построены все энергосберегающие дома.

– Но в Петербурге всего 60 солнечных дней в году.
– Два месяца испытывать мучения – тоже немало. Значит, требуются дорогостоящие стекла, они дороже раз в 10. Либо надо устраивать вентиляционные устройства для помещений, где возможен перегрев. Так строят энергосберегающие дома в мировой практике. Там используют ламели – конструкции, которые поворачиваются в зависимости от положения солнца. Но в нашем климате они замерзают зимой и перестают работать. Это не петербургское решение. Экономически и с точки зрения комфорта такой фасад со сплошным остеклением нежелателен. С точки зрения эстетики могут быть разные мнения.

– Возможны ли при проектировании массового жилья оригинальные решения?
– Оригинальные решения, в моем понимании, это качественные решения. Это новая застройка проспекта Медиков, напоминающая скандинавский опыт, невысокая этажность домов, полузамкнутые дворовые пространства, качественные планировки квартир, хорошее благоустройство, простые фасады с разноцветной керамической облицовкой и синтетической штукатуркой.

В «Балтийской жемчужине» удачна и общая планировка кварталов, и планировка  отдельных зданий и квартир. По тем же параметрам интересны «Финские кварталы». Они расположены вне Петербурга, но и квартиры там дешевле. Все, что я назвал, относится к жилью комфорт-класса.

– А как вы понимаете отличие комфорта от эконома?
– Я не стал бы акцентировать внимание на площади квартиры. Обращу внимание на размер санузла. Для комфорта в трехкомнатной квартире обязательны два санузла, один совмещен с ванной и находится в спальной зоне. Это не сильно увеличивает общую площадь квартиры, но существенно улучшает ее потребительские качества.

Еще один важный параметр – размер кухни. Она должна начинаться от 12 кв. метров. В экономе – не более 10. При тщательной планировке разница в два метра очень существенна.

– Принято считать, что плотная высотная застройка – единственный  способ удержать себестоимость квадратного метра жилья. Это так?
– Последние 50 лет ведутся бесконечные расчеты затрат при разной высоте зданий. Так вот, если все делать строго по нормам и правилам, то дома высотой больше 9 этажей оказываются дороже даже в строительстве, не говоря уже об эксплуатации. Для высоких домов требуются более мощные конструкции, более дорогие инженерные системы, насосы и т.д.

Назову проблему, которая мало известна потребителям. При высоте выше 9 этажей требуются так называемые незадымляемые лестничные клетки. Необходимо сделать так, чтобы из межквартирного коридора через специальный проход можно было выйти на открытый балкон, а с него попасть на лестничную клетку. Она, как правило, не отапливается, ею невозможно пользоваться.

Уже не говорю про специальные шахты для подпора воздуха при пожаре, а также системы автоматического дымоудаления, которые обычно не действуют и ржавеют. Но при пожаре они должны  автоматически включаться от независимых источников электропитания. И все это стоит денег.

– Почему тогда строят дома по 25 этажей?
– Эксплуатационные расходы застройщиков не волнуют. Они строят, продают и уходят, чаще всего не создавая управляющих компаний, как следовало бы делать всегда.

Именно такая большая высота дает возможность набить территорию квадратными метрами и быстро окупить расходы.

– Есть ли альтернатива муравейникам в наших экономических условиях?
– Только административный контроль над застройщиком. Как только он не сможет спекулировать количеством жителей, а будет выполнять нормы по-настоящему, 25-этажные дома не позволят выполнить все нормы по социалке, зелени, парковкам. Тогда будет выгодно строить 8–9 этажей при плотности 450 человек на гектар.

– Новые Правила землепользования и застройки ввели ограничение высоты домов  – 40 метров, или 13 этажей. Это же хорошо!
– Но сразу выстроилась очередь на преодоление предельно допустимой высоты. Кроме того, и все дома одинаковой высотой в 13 этажей – это убого с эстетической точки зрения. Они не лучше 25-ти.

– Если бы вы выбирали квартиру для себя, то на каком этаже?
– Это сильно зависит от местоположения, для домов на шумных улицах: это третий – пятый. Если квартира смотрит в тихий двор, то все зависит от благоустройства, системы охраны и проектного решения.

Иногда в проект закладывается небольшой приусадебный участок для владельцев квартир на первом этаже. Это огромное преимущество, оно применяется в европейских странах, начиная с 1930-х годов.

Если говорить о массовом спросе, то многое зависит не от здания, а от человека. Известно, что 10% людей чувствуют себя комфортно на большой высоте, откуда видно на десятки километров вокруг. А другие 10% страдают боязнью высоты и чувствуют себя некомфортно, находясь выше 3–4 этажа.               

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform