16+

«Дешевые материалы в новостройках через 10 лет дадут о себе знать»

29/03/2017

«Дешевые материалы в новостройках через 10 лет дадут о себе знать»

Где покупать квартиру и какую покупать лучше – в новостройке или на вторичном рынке? Об этом «Городу 812» рассказал Антон ФИНОГЕНОВ, директор института «Урбаника», идеолог и соавтор вызвавшего большой общественный интерес «Рейтинга качества жилой среды в петербургской агломерации».


            – Что выявил ваш рейтинг качества среды – все хорошо или все плохо?
– Первое.  Выявил территории потенциальных гетто, где качество среды существенно ниже даже средней типичной практики строительства массового жилья в нашей агломерации за последние 6–7 лет.

Второе. Выявил некоторые территории успеха. По крайней мере, проекты, где есть отдельные сильные стороны. Шесть групп оценки по 30 критериям дают сложную картину, можно выйти вперед за счет отдельных хороших оценок. Не все проекты-лидеры нам нравятся, но важно, что на рынке массового жилья вне центра можно стоить что-то приличное, хотя бы в сфере благоустройства или фасадных решений. Причем небольшими девелоперскими компаниями. Без помощи государства, скорее вопреки.

Третье. Даже успешные проекты  далеки от уровня массового жилья условной Польши или Чехии, не говоря уж о Финляндии, что говорит о кризисе жилищного строительства в агломерации.

С одной стороны, мы видим рекордные показатели по объему ввода – Петербург и пригородные территории области выдают на-гора по 4,5–5 млн кв. метров в год. Это больше, чем пиковые  уровни 1960-х, конца 1980-х годов, когда развивались советские государственные градостроительные программы.

Но количество в качество, именно градостроительное, и близко не перешло. С точки зрения внешнего вида можно спорить, что лучше – новая застройка середины 2000-х или прежняя. Но с точки зрения обеспечения инфраструктурой – это точно, даже шаг назад. 

– Где могут появиться гетто?
– Это зоны «Бугры–Девяткино–Мурино» и «Шушары–Ленсоветовский».

– А где находятся успешные территории?
– Сложный вопрос. У нас нет успешных проектов комплексного освоения территорий. Чтобы на бывших полях появилось жилье со всей сервисной инфраструктурой. Единственное исключение – «Балтийская жемчужина», пусть и с оговорками. Несколько комплексов оттуда находятся в рейтинге в высоком положении. Там есть относительно комфортная типология застройки и гуманная среда обитания.  Но все равно там мало рабочих мест, а ехать до подцентров занятости далеко.  Транспортная доступность очень хромает.

Но это лучший  пример. А по сути политика КОТ (комплексного освоения территорий) провалилась. Она задумывалась как шаг вперед от уплотнительной застройки, но дома, построенные в существующем окружении, оказываются комфортнее, т.к. они более-менее обеспечены инфраструктурно.   

– Можете отранжировать районы новостроек? Если бы вы давали советы покупателям, то какие районы новостроек не советовали бы, а какие, наоборот, порекомендовали?
– Всё по-разному внутри каждого района. Например, в Красносельском районе есть «Балтийская жемчужина», а есть продолжение Маршала Казакова. В престижном Московском районе есть проблемные территории около ул. Предпортовой или у Пулковского шоссе.

В Выборгском районе много новостроек на освоенных территориях, это дает ему преимущества. В Приморском районе, где строительная активность очень велика, в Невском, Фрунзенском, Пушкинском получаем весь спектр качества проектов – от плохого до приличного.

– Отличаются ли проблемы новостроек на северных окраинах Петербурга от южных районов. Т.е., скажем, Шушары лучше, чем Мурино? Или Славянка, чем Кудрово?
– Везде проблемы примерно одинаковы – социальная инфраструктура, благоустройство и подъездные дороги, слабое развитие общественного транспорта, сложности с парковкой. Плюс большая этажность с домами с большим количеством студий, в одном подъезде может быть 150–200 квартир. Такое количество собственников никогда не договорятся об эксплуатации и реконструкции дома.  

А им придется решать много вопросов, эти дома ветшают быстро. Через 10 лет самые дешевые материалы дадут о себе знать.

– Кто виноват в том, что среда в новостройках не самая комфортная, – власти, девелоперы? Или никто не виноват, кроме покупателей, которые хотят подешевле?
– Рейтинг наглядно показывает уровни ответственности – за транспорт и социалку отвечают региональные власти. Только в отдаленном КОТе теоретически полностью можно сбросить эти проблемы на девелоперов. Еще одна важная задача региона – как из разрозненных частных проектов сделать город, комфортную городскую среду: улицы, резервирование территорий под социальные объекты.

За уличное благоустройство отвечают муниципалитеты. За квартирографию,  дворы, доминирование проектирования под автомобиль, когда и парковочных мест все равно не хватает, и пешеходам не комфортно, – девелоперы.

– А жители, они же покупатели?
– В части покупки квартиры у нас многие принимают решение только по двум факторам – цена и локация. Считают, что все остальное срастется, верят рекламным плакатам и обещаниям властей. Это большая ошибка.

Кроме того, если в твоем доме 1000 квартир и приняты изначально неверные планировочные решения, что-то поменять общественными усилиями крайне сложно, почти невозможно.

– Изменилась ли ситуация за последнее время с новостройками в какую-то сторону?
– У ряда девелоперов улучшается отделка холлов и фасадов, качество детских площадок. Но изменения медленные, и не это главное. 

А главное  – планировка квартир и их количество в доме, снижение плотности застройки, наличие парковки или удобного общественного транспорта, социальной инфраструктуры.

Думаю, что за год с небольшим после выхода нашего рейтинга, мало что изменилось. Бюджеты точно не стали богаче, нет внимания власти к этим вопросам.

– Ограничение высоты и плотности застройки в новых Правилах землепользования и застройки улучшат положение?
– Снижение этажности и плотности – это хорошо, но по сравнению с поздними советскими временами это все равно в 2 раза плотнее. Просто от 25-этажных  микрорайонов мы перейдем к кварталам 12-этажек, что тоже очень большая высота и плотность. Без спектра градостроительных решений мы имеем риск получить своеобразные дворы-колодцы нового типа.

– Можно ли говорить сейчас, что покупка квартиры на вторичном рынке в Петербурге – более разумное решение, чем покупка жилья в новостройках?
– Если однокомнатную квартиру на высокой стадии готовности где-нибудь в полях Кудрова вы можете купить в пределах за 2 млн рублей, то самая маленькая хрущевка в городе обойдется уже примерно в 2,5–3 млн руб. И это в плохом состоянии в отдаленной локации.

От фактора ценового преимущества первички никуда не уйти.

Но если у вас есть более 3 миллионов и нет большой семьи, где каждый метр на счету, я бы советовал посмотреть на вторичку, где товар можно оценить вживую и по широкому кругу параметров.

– Почему?
– Новый дом в России создает иллюзии – более приличные соседи, вложившие  собственные деньги, свежее благоустройство, новый соцкультбыт.

Но студии сдаются и постоянно меняют обитателей, состояние подъездов быстро портится, 5–7 лет идут перманентные ремонты.

Не говорю уже про доступность школ. Социалку рассчитывают из средней по городу обеспеченности квадратными метрами. В студиях она намного ниже, поэтому детей реально живет больше.

Замечу, что хрущевки ликвидны и качество этих домов не настолько плохое, как любят говорить некоторые застройщики.

– В другом  вашем рейтинге – «100  городов России»  – Петербург не на первом месте, его опережает Москва, а на первом месте вообще Краснодар. Что там делают правильнее, чем в Петербурге, в области жилого строительства?
– Тот рейтинг построен в логике – город как оптимальное место для жизни и работы по критериям «цена-качество». То есть наиболее качественный, но дорогой товар не будет на первом месте. Понятно, что для самореализации, общего благоустройства Петербург проигрывает только Москве. Но экология, пробки, дороговизна тянут мегаполисы вниз.

– А если говорить только  о качестве жилищного строительства?
– Надо как минимум сделать рейтинг качества жилой среды по сотне городов. Тогда их можно будет сравнивать. Наш рейтинг пока уникальный.

– В Москве затеяли новую историю со сносом хрущевок. Нам тоже так надо? Или в Петербурге это не получится?
– В этом вопросе не хватает прозрачности. Все разговоры о том, что хрущевки – это абсолютный хлам, несостоятельны. При должной эксплуатации не начнут они рушится через 10–20 лет. Если комплексно ремонтировать все системы, как положено, раз в 20 лет, то они и 100 лет простоят.

Их квартирография позволяет реконструкцию в «евродвушки», где одна комната совмещена с кухней. Высота потолков – 230 см  в хрущевках или 258–265 см в некоторых новых панельных домах, разница не принципиальная. Я при росте почти 2 метра жил в хрущевке и не страдал от низких потолков.

Что касается депрессивности, то исторические дворы-колодцы куда депрессивнее хрущевок.  

Есть ощущение, что хрущевки выбраны, как наиболее простая среда для редевелопмента. Ведь в промышленной зоне договориться с юридическими лицами гораздо сложнее, чем с разобщенными частными собственниками. Кварталы хрущевок находятся в обжитых районах, там будет меньше проблем с инфраструктурой.

Я наблюдал лужковскую реконструкцию в ближнем Подмосковье. Логика была простая: с одного кв. метра в хрущевке надо поучить 5 квадратов в новом  жилье.  Иначе это не бизнес, даже с высокими московскими ценами и поддержкой государства в развитии инженерной инфраструктуры.

То, что получилось, – шаг назад, сразу ухудшилась транспортная ситуация, парковкам неоткуда было взяться, социалка тоже ухудшилась. Сама типология многоэтажных башен и пластин – это шаг назад по сравнению с форматом пятиэтажек.

Для таких глобальных проектов нужны глубокие исследования и модерация переговоров. Например, тому, кто работоспособен, но не готов вкладываться в реконструкцию хрущевки, надо предлагать новое социальное жилье.

Можно обсуждать тему кредитов по ставкам ниже ипотечных под реконструкцию жилья.

Пока выбирается слишком примитивный путь – всё снесем. Не очень понятно, на что будут потрачены гигантские деньги в Москве, которые обещают на эти программы. Софинансирование девелопером – тогда почему так много? Если частные застройщики построят качественные среднеэтажные кварталы и расселят туда жителей пятиэтажек, то почему только их, а не жителей брежневок, например, и т. д.?

В том виде, в каком я знаю об этом проекте, пока выводы из лужковской программы не сделаны. А это очень большой риск для комплексного городского развития.

– Создавая первый рейтинг качества жилой среды, вы рассчитывали на продолжение? Но его почему-то нет.
– Следующий необходимый шаг – получение информации о начинке  зданий, это требует доступа к документам и посещению зданий внутри. Были протокольные решения администрации города о сборе единой базы данных, но о результатах этой работы я ничего не слышал.

Между тем кроме прикладного значения обучения населения, где лучше покупать квартиру, реализация этого проекта в полном масштабе позволило бы ввести новые критерии в практику принятия управленческих решений по вопросам городского развития.

Статистика по городам разрозненна, социальную жизнь не описывает, качество жизни – тоже.

Мы пытаемся управлять городом,  самой сложной системой, созданной человеком, которая не описана и  не воспринимается городскими управленцами и девелоперами как системное целое.
В итоге доминируют тактические и отраслевые решения.

Подобный рейтинг – это элемент новой городской статистики. Он нужен на регулярной основе. Но делать его бесплатно каждый год мы с Университетом ИТМО себе позволить не можем.                

Вадим ШУВАЛОВ








Lentainform