16+

Могут ли в Петербурге воспользоваться московским опытом сноса хрущевок

03/04/2017

Могут ли в Петербурге воспользоваться московским опытом сноса хрущевок

Несмотря на экономический кризис и президентские выборы (а может – именно поэтому), московские власти с благословения Владимира Путина анонсировали масштабную программу расселения хрущевок. Уже вторую по счету. В Петербурге тоже есть такая программа, только гораздо скромнее. И реализуется она гораздо хуже. Чем московский опыт отличается от петербургского и можем ли мы его перенять?


            Расселение «Столичное»

Переселение затронет 1,6 миллиона человек, которые сейчас живут на 2,5 миллионах кв. метров. C учетом современных нормативов для их расселения требуется 35 миллионов. По экспертным оценкам, для сохранения рентабельности на месте хрущевок нужно строить дома, превышающие их по площади в 4–5 раз. То есть всего должно быть возведено около 100 миллионов квадратных метров, что при нынешних объемах ввода жилья (3,3 миллиона в 2016 году) – задача лет на 30. Правда, с помощью упрощения процедур согласований этот процесс можно ускорить. Стоимость программы оценивается в 3–5 триллионов рублей.

Дома будут сноситься по сериям: столичные власти определяют список серий, и все они автоматически попадают под реновацию вне зависимости от своего физического состояния. Всего будет снесено 7,9 тысяч домов.

Это серьезная задача для московских властей, но у них уже есть опыт. В 1999 году в столице стартовала первая программа сноса хрущевок, под которую попадали 1,7 тысячи домов. Сейчас она практически завершена.

Чтобы ускорить процесс, в Думу внесены поправки в федеральное законодательство. Прежде всего – закон о столичном статусе Москвы. Во всех  поправках подчеркивается, что речь идет именно о московской реновации и к реновациям в других городах они не относятся.

Во-первых, для московской реновации фактически аннулируется все градостроительное законодательство. Так, если решение о реновации определенной территории противоречит Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), изменения в ПЗЗ вносятся автоматически. Строительство новых домов (это интеллигентно называется «подготовительными работами, предусмотренными нормативными актами города Москвы») можно начинать до выдачи разрешения на строительство и даже до оформления собственности на земельный участок. По своему усмотрению московские власти могут корректировать СНИПы, пожарные, санитарные и прочие нормативы.

Если передача на региональный уровень права менять строительные нормативы  – безусловное благо, то полное игнорирование градостроительного планирования – очевидное зло. Когда квартал рассчитан на определенное число жителей, ему, по крайней мере, в теории, соответствует определенная  плотность улично-дорожной сети, объем зеленых насаждений и т.д. Если вместо хрущевок его застроят многоэтажными домами и число жителей вырастет в несколько раз, власти в лучшем случае построят дополнительные детские сады и протянут новые трубы. Расширять улицы никто не будет.

Но самый главный вопрос – как выселять людей, если они этого не хотят. Закон обещает жителям хрущевок, что их переселят в равноценное жилье с таким же количеством комнат и жилой площадью, а нежилая будет даже больше. Очередникам улучшат условия до минимальных нормативов. Переселять будут в этом же районе или соседнем, кроме жителей центрального округа – им обещают жилье в границах округа.

Процедура переселения выглядит просто: власти направляют жильцам проект договора о переселении; если они не подписывают его в течение 2 месяцев, их выселяют по суду. До этого практика принудительного лишения собственности практиковалась при строительстве олимпийских объектов, но там механизм был другой: упрощенное изъятие земли и находящихся на ней объектов под госнужды.

В прошлый раз, расселяя хрущевки, столичные власти ужасно страдали из-за нежелания людей  переезжать. По словам заместителя мэра Москвы Марата Хуснулинна, «до 20% всей программы уходит, по сути, в суды. За счет этого затягивается программа по переселению. Конечно, большинство людей хотят, но есть определенный процент, который категорически против переселения».

В глухой провинции у моря

В Петербурге программа реновации стартовала в 2008 году. Всего предполагалось построить 8,4 миллиона квадратных метров, рассчитанных на 450 тысяч человек. Из них для жителей хрущевок – 1 миллион квадратов.

Сначала в программе было 39 кварталов, потом их число сократили до 23. Сейчас реально работы идут в десяти, причем в половине они не могут начаться в принципе, так как там нет стартовых пятен для первого дома, куда будут переселять жителей хрущевок. Из 1095 домов, которые должны были снести, по состоянию на середину прошлого года снесли 9.  Из 64 социальных объектов не построили ни одного.

Принципиальное отличие петербургской  реновации от московской – девелоперы не получили никаких чрезвычайных прав. Не только все строительство согласовывается по обычной схеме, но и никаких специальных механизмов по насильственному выселению жителей хрущевок нет. Есть только общий механизм признания дома аварийным, но он работает плохо – как раз недавно суд отменил несколько экспертиз об аварийности в реновируемых кварталах. (Остается еще, конечно, бандитский вариант отключения в полурасселенном доме коммуникаций и заселения его бомжами.)

Наконец, петербургский закон о реновации, в отличие от рассматриваемого сейчас московского, гарантирует выселенцам квартиру в этом же квартале.

Все это, понятно, здорово тормозит процесс.

Существует мнение, что на самом деле петербургские девелоперы не сильно и хотят заниматься реновацией, а единственная их задача – застроить стартовые пятна, после чего выйти из проекта, сославшись на недоговороспособность жильцов. «Думаю, в предыдущих попытках реновации так и было, но сейчас и «Воин-В», и «Реновация СПб» столько вложили в разработку проектов, что их аппетиты простираются гораздо дальше  застройки одних только стартовых пятен», – считает директор центра «Эком» Александр Карпов.

Спроса не хватит

Московские девелоперы появлению программы расселения хрущевок страшно обрадовались. И комментировали ее в том духе, что с радостью примут участие, особенно если власти возьмут на себя процесс переговоров с жильцами. Власти, однако, тоже не сильно хотят брать на душу этот грех.

Пока никто и нигде не сказал, предполагается ли бюджетное финансирование расселения московских хрущевок или все эти триллионы вложат инвесторы. Теоретически, бюджетные деньги нужны на инфраструктуру, хотя, как известно из практики, ее тоже можно спихнуть на инвесторов. Однако во всей этой системе есть слабое звено – рентабельность. Резкий рост объемов строительства, который теоретически можно достичь снижением административного регулирования, приведет к такому же резкому увеличению предложения. Что может иметь для рынка, и так находящегося в шатком равновесии, катастрофические последствия.

Поэтому вероятность того, что петербургские девелоперы попытаются, по крайней мере в текущей экономической ситуации, пролоббировать для себя аналогичные чрезвычайные полномочия, едва ли велика. Тем более что и политически это неправильно: Смольный еще не расхлебал всю историю с Исаакием, и создавать на пустом месте новый очаг напряженности ему нет никакого смысла.

«У нас другой механизм реализации программы реновации, поэтому все копировать с Москвы смысла нет, – рассказал «Городу 812» руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. – Но вопрос с расселением  стоит очень остро. Существует так называемый синдром последнего жителя, у нас уже есть прецеденты, когда люди требуют по миллиону за квадратный метр в хрущевке. Один человек может остановить переселение 2000 семей. Все остальное решаемо. В Петербурге, кстати, есть закон, который можно применять в такой ситуации, – это закон о жилищной политике. Там написано, что можно изымать под госнужды земельные участки и квартиры для реализации федеральных и городских программ. Программа реновации как раз к этому относится. Но инициатива по изъятию должна исходить от Смольного, а он не хочет этого делать. У нашей компании нет ресурсов, чтобы лоббировать такие изменения в законодательство, как в Москве. Но мы регулярно обсуждаем эту проблему на различных совещаниях с чиновниками. Смольный планировал подготовить поправку в городской закон, по которой если 80% дома расселено, то остальные 20% принудительно выкупаются по рыночной цене. Но пока это не сделано».             

Антон МУХИН, фото pixabay.com








Lentainform