16+

Классу «А» нужен общественный транспорт

02/05/2017

Классу «А» нужен общественный транспорт

В первом квартале 2017 года в Петербурге введено 8 новых бизнес- центров высокого уровня с суммарной площадью помещений 51 тыс кв. метров. Класс «А» прибавил 16 тысяч кв. метров, класс «В» – 35 тысяч. По сравнению с имеющимся фондом рост составил 2% в каждом из этих сегментов.


      Общая арендная площадь в обоих классах достигла почти 3 млн кв метров. Средняя ставка, на которую рассчитывают арендаторы качественных офисов составляет 1240 рублей за 1 кв метр в месяц. Эти данные опубликовала исследовательская компания Knight Frank St.Petersburg.
 
Девелоперы уточняют, что в бизнес-центрах класса «А» аренда составляет 1684 руб./м2/ мес., включая НДС и операционные расходы, в бизнес-центрах класса «В» – 1098 руб./м2/ мес.  
 
Новые крупные арендные сделки заключали IT-компании, нефте-газовые фирмы и фармацевтика. Еще один важный показатель:  вакантные площади не показывают заметного роста.
 
В отчете аналитиков IPG Estate за 2016 год указывается, что в Петербурге было введено 130 тыс кв метров, из них – 53 тысячи в «Невской ратуше». 26 тысяч кв метров нового бизнес-центра «Fort Tower» арендовали структуры «Газпрома». 
 
Общая площадь  бизнес-центров класса «А» составляет 1,1 млн кв метров. Вакансии в классе «А» вышли на уровень 12%. Годом ранее, они составляли 16%, арендные ставки немного выросли и достигли 1,5 тыс руб за 1 кв метр в месяц.  IPG Estate предполагает, что в 2017 году спрос на арендные площади высокого качества превысит предложение.
 
Knight Frank St.Petersburg предлагает похожие оценки за 2016 год.  Вакансии в офисах класса «А»  - от 10 до 15 %, что, по мнению этой исследовательской компании  сравнимо с показателями 2015 года. На одной из девелоперских конференций Knight Frank привела эскизную бизнес-модель строительства небольшого офисного центра класса «А». Если за 2 года построить здание площадью 16, 5 тыс кв  метров, из которых 12 тысяч – можно сдавать в аренду, то при стоимости строительства 60 тысяч руб за 1 кв метр, затраты можно окупить в течение 5 лет.
 
Практику и проблемы строительства в Петербурге бизнес-центров класса «А» большой площади  можно увидеть на примере российско-австрийской девелоперской компании «АВИЕЛЕН А.Г.». Она была создана 25 лет назад с целью строительства рядом с действовавшим тогда международным терминалом «Пулково 2» многофункционального комплекса из отелей и бизнес-центров высокого класса, получившего название «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». 
 
В 1990-е годы городские власти заложили основу развития территории между терминалом и Пулковским шоссе, была реконструирована Стартовая улица, проложены новые улицы – Внуковская, Быковская, Шереметьевская. Сейчас эту деловую зону называют «Пулково-3» (не смешивать с одноименным ТРК), чтобы отделить от зоны «Пулково 2», которая займет пространства бывшего терминала.  
 
Создание городской инфраструктуры позволило «АВИЕЛЕН А.Г.» не сразу, но построить в «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург» три бизнес-центра класса «А» общей площадью 34 тыс. кв метров и 4-х звездочный отель на 300 номеров (подробнее — http://airportcity.spb.ru)
 
Как сообщил Городу812  Андрей Канивец, генеральный директор компании сейчас из 7,5 гектаров территории «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург» освоено 4 га, свободно – 3,5 га. Компания рассматривает разные варианты продолжения проекта. От строительства еще нескольких бизнес-центров общей площадью 130 тыс кв метров до возведения   ритейла, торгово-развлекательного центра и даже апартаментов.
 
Чтобы строить новые бизнес-центры, нужны договоренности с будущими якорными арендаторами еще на стадии принятия решения. Сейчас три существующих бизнес-центра «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург» – «Юпитер-1», «Юпитер-2», «Цеппелин» полностью занимают структуры «Газпрома».
 
Но через два года «Лахта-центр» добавит Петербургу 180 тыс «квадратов» высококачественных офисных площадей. Если даже предположить, что для «Газпрома», постепенно переезжающего из Москвы, этого будет недостаточно,  и он будет арендовать помещения в других локациях, ситуация на рынке аренды офисов класса «А» поменяется. Под влиянием «Лахта-центра» северная часть Петербурга из-за близости к небоскребу станет моднее и престижнее, чем южная. Для арендаторов класса «А» это важный фактор. 
 
В этой ситуации ключевое значение для всех девелоперов, работающих в деловой зоне «Пулково 3», приобретает развитие общественного транспорта. Как и 25 лет назад, решающая роль принадлежит городским властям.
 
Близости от  КАД и наличие удобного съезда с нее на Пулковское шоссе недостаточно. Сейчас в деловой зоне работает примерно 3 тысячи человек, которые ежедневно пользуются городскими автобусами. Если построить новые бизнес-центры, количество работающих  возрастет вдвое, и тогда автобусы точно не справятся. 
 
Для развития «Пулково-3» критично, будет ли к 2020 году  реализован один из двух вариантов (скоростной  трамвай или электричка) для связи центра Петербурга с аэропортом «Пулково»,  и пройдет ли новый вместительный транспорт через «Пулково 3».
 
Вариант строительства метро, хотя бы к 2030 году, когда намечено завершение проекта «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург»  выглядит идеальным.         
 

Классу «А» нужен общественный транспорт
 

Вадим ШУВАЛОВ











Lentainform