Online812

Давайте разбираться, что это за сегмент недвижимости и какие риски связаны с приобретением апартаментов в России. 

Апартамент как вид недвижимости в России

В российских законодательных актах нет точного определения понятию «апартамент». Этот термин вообще не фигурирует в федеральных законах, и нет правовых норм, которые бы регулировали что-то с таким названием.

Единственное упоминание апартаментов присутствует в приказе Министерства культуры РФ от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями». В нем сказано, что апартамент – это номер в средстве размещения (отель, дом отдыха, пансионат), который имеет площадь от 40 квадратных метров и состоит их двух и более комнат, оборудованных всей необходимой для временного проживания мебелью и бытовой техникой. 

Особенности приобретения и владения апартаментами

Покупатели апартаментов на стадии стройки – это инвесторы, вкладывающие деньги в коммерческую недвижимость. Они не являются покупателями жилья, потому что апартаменты не относятся к сегменту жилой недвижимости. Именно с этим связаны повышенные риски, так как права покупателей коммерческой недвижимости менее защищены, чем права тех, кто приобретает жилье. Особо крупные неприятности могут возникнуть в случае банкротства застройщика.

Дольщики, приобретающие нежилую недвижимость у застройщиков, при банкротстве последних могут рассчитывать только на денежную компенсацию и не могут получить в личное распоряжение недостроенное помещение. Кроме того, они лишь включаются в реестр кредиторов и получат вложенные деньги только в том случае, если дождутся своей очереди и к этому моменту останутся средства для удовлетворения их требований.

Иногда Арбитражный суд может включить инвестора, купившего апартаменты,  в реестр требований граждан, купивших квартиры. Но это скорее исключение из правил. Обычно создается два реестра: 

    • в первый включаются дольщики, которые приобрели квартиры. Они могут рассчитывать на получение жилья, если другой застройщик окончит стройку обанкротившегося;

    • во второй реестр вместе с прочими кредиторами попадают покупатели нежилых помещений, которым положена лишь денежная компенсация.

Как показывает практика, в большинстве случаев покупателям апартаментов не удается вернуть вложенные деньги при банкротстве застройщика. Исключить этот риск условиями договора невозможно: любая пометка о выплате дольщику денег без очереди считается нарушением закона.

Как решить проблему? 

Эксперты рынка недвижимости в один голос утверждают, что ситуация изменится только при участии государства. Должен появиться закон, который точно определит, чем являются апартаменты для населения страны, и какие к ним предъявляются требования.

Сейчас тарифы на коммунальные услуги для апартаментов такие же, как для нежилых коммерческих помещений. Они устанавливаются в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией, и их уровень прилично выше, чем для жилья. Выше и налог на имущество физических лиц, к тому же в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.

Еще один минус апартаментов – на них может быть направлено взыскание по исполнительным документам независимо от того, единственная ли это недвижимость ответчика.

Закон об апартаментах должен либо присвоить этому сегменту недвижимости жилой статус, либо выделить его в отдельный сегмент с особыми условиями, либо определить, как нежилую недвижимость. Но в последнем случае останется неясным возможность использования апартаментов в качестве жилья.

В любом случае назрела необходимость четко прописать нормы, которые обезопасят инвесторов, вкладывающих деньги в апартаменты, и покупателей, приобретающих их для личного использования.

Ввиду высокого спроса на апартаменты и с учетом большой целевой аудитории, заинтересованной в их приобретении, оптимальным вариантом будет признать их объектами жилищного фонда, ведь де-факто они и выступают жильем.